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國家稅務總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩妥地深化稅制改革，其中包括實施城鎮建設稅費改革，穩步推行物業稅，并相應取消相關收費。

　　謝旭人的這一表態，

再度激發了社會輿論的想象與爭論，不少人開始關注物業稅的開征時機以及征收方式。比如，一些分析文章認為，國內開征物業稅面臨的最大難題是如何對不動產進行價值評估；還有看法認為，如何確定物業稅的稅負水平是個難題；還有人認為，如何解決已購房產與新購房產的物業稅差別問題是涉及公平的大問題。

　　但在我們看來，這些輿論對于開征物業稅的預期都過于樂觀，都是從技術層面上來看物業稅，低估了這一法規出臺的難度以及物業稅開征環境上的不足。

　　物業稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？這里有必要把問題弄清楚。

　　物業稅是一種財產稅，它首先要求產權清晰。也就是說，只有當私人所有的不動產達到相當數量，當私有產權足夠清晰的時候，才具備了開征物業稅的基礎條件。據有關部門統計，2004年城鎮住房產權私人擁有率已達到了80% ，為開征物業稅提供了充足穩定的稅源。但在筆者看來，恰恰是在最基礎的條件上，國內現在還不具備開征物業稅的條件。

　　有人會問，《中華人民共和國物權法》(草案)不是已經出臺了嗎？這部法律不是明晰了私有產權關系嗎？的確，與過去相比，《物權法》草案在確定產權關系上有了很大的進步。有觀點認為，《物權法》草案的一些規定，為物業稅的計稅基礎提供了法律依據。

　　但需要清楚的是，目前我國的物權法規和土地所有制與發達國家有很大不同，有很多不合理和不完善的地方。我國的土地供應制度與一些發達國家的不同，主要表現為土地所有權歸國家所有。憲法賦予國家無償擁有土地所有權的權力，而企業和個人只能擁有土地使用權。

　　今年3月份通過的憲法修正案寫入“尊重和保障人權”以及“保護公民的合法的私有財產”。然而，憲法中并未對于現有的土地所有制的改變提供任何想象空間。

　　在土地所有制不動的情況下，物業稅實際上缺少了最基礎的一環。由于土地所有權實質上的缺位，實際上政府擁有可以主宰和處置土地的權力。一些市場人士分析，這一立法原則僅僅是因為傳統政治經濟學理論認為土地是生產資料而不能私有。然而，在市場經濟的原則和條件下，私人財產所有權包括土地的所有權都是不可侵犯的。現在，保護私有財產已經寫入了中國憲法，但這些私有財產并不包括土地所有權，只包括一般財產和土地使用權。

　　如果私有產權不能完全確立，那么我們就不能避免“官商一體”的情況出現。在現有體制下，政府同時兼有管理土地的職能和土地供應商的職能。政府既是規則的制定者，又是土地和物業稅政策的直接受益者。這種官商一體化的機制，十分有利于權力尋租。

　　因此有人認為，恐怕只有通過進一步修憲和訂立物權法，賦予企業和公民擁有土地的權利，才能從根本上解決土地供應制度上存在的問題，逐步實現土地供應的市場化機制。從目前的情況看，對于私人土地所有權問題，恐怕短期內不能有太高的奢望。但這種不完全所有權現象的存在，將使得物業稅變得不牢靠。

　　除了土地所有權問題之外，目前國內還存在不同的問題，如不動產的產權關系還沒有完全理順，評估制度和評估機構還不夠健全，評估人員的素質還有待提高，對房地產的收費有待規范，立法的論證還不夠成熟等等。當前開征這一稅種，涉及到范圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當多的問題，這將阻礙物業稅的改革進程。

　　雖然物業稅開征的大方向已定，但要真正落實，還是長路漫漫，需要等待，需要改革。