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中共中央辦公廳和國務院辦公廳日前聯合印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下簡稱《試點意見》），這標志著我國農村土地制度改革即將進入試點階段。

據中國房地產報記者了解，《試點意見》下發的級別很高，只在部委內部公開。農村土地制度改革牽一發而動全身,涉及重要法律修改,涉及重大利益調整。國土資源部部長姜大明指出，試點只在小范圍內進行，主要在新型城鎮化綜合試點和農村改革試驗區中安排。

“此次農村土地改革試點工作意見與以往文件的區別在于提出了明確的試點做法，比如說農村集體經營性建設用地是針對現有存量集體經營性建設用地，提出要明確農村集體經營性建設用地入市范圍和途徑等；宅基地流轉主要是針對進城落戶的農民工所騰挪出的宅基地如何退出；征地制度改革主要在于如何縮小征地范圍，提出探索制定土地征收目錄。此次發布改革試點工作意見，體現國家層面對農村土地改革的做法是比較謹慎的，所以先試點再總結推進。”中國農業大學土地資源管理系主任朱道林在接受中國房地產報記者采訪時表示。

十八屆三中全會決定中明確提出，農村土地制度改革要建立城鄉統一的建設用地市場，實現農村集體土地與城市建設用地同權同價。本次土地改革其中一項重點任務就是要完善農村集體經營性建設用地產權制度,賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能。

業內猜測今年的一號文件，或許就和農村集體土地產權制度改革相關。

事實上，農村改革試驗區對于城鄉統籌的試點已經開展兩年時間，但一些試點在做法上表現得比較謹慎。山西某個試點地區國土局相關負責人告訴中國房地產報記者，“目前對于城鄉統一建設用地市場還沒有實際開展，我們已經做了一些準備工作，包括農村土地的確權登記發證等。《試點意見》出來之后，希望有一些具體做法的指導。”近年來，隨著城市版圖的不斷擴大，土地征收范圍也在相應增大。城市邊界的農村越來越多變為城市。而我國征地制度最初的建立是因為公共利益的需要而生，現在逐步演化為城市蠶食農村的現象。因此，縮小征地范圍也成為此次土地改革的重要內容。

朱道林認為，農村集體經營性建設用地改革和征地制度改革是一個問題的兩個方面。“現在征地范圍過寬，按照法律規定，國家為了公共利益需要依照相關程序將農民集體所有的土地轉化國有建設用地。”朱道林分析，“現在一些經營性用地也在采用征地的方式，是因為農村集體土地建設用地市場沒有放開，經營企業不能在農村集體建設用地上搞建設，所以要走征地的程序，這是一種制度要求。”在涉及經營用地的時候，集體建設用地和國有建設用地同權同價進入市場進行流轉。這樣一來，直接采用征地辦法來創造經營用地的項目就會減少很多。但具體做法就要經過試點去探索具體的規則和方法。

在新型城鎮化綜合試點任務要求中，其中一項就是對宅基地制度改革的探索。“進城落戶農民的宅基地在本集體經濟組織內部流轉，主要是考慮保證農村住房重點在于保障安居問題，目的防止農村土地改革引起過度資本化，導致宅基地基本居住功能受到沖擊。”朱道林表示。

有觀點認為，宅基地在本集體內部流轉對于農民財產價值實現不多。對此，朱道林認為，這也是國家在強調農民退出宅基地必須是自愿基礎上的原因。“農村宅基地畢竟是居住功能，沒有必要過分追求土地資本的價值。土地資本價值過高，對經濟發展和區域發展都是不利的。”土地改革試點意見也強調農民自愿流轉，如果農民認為市場價值不合適，可以不流轉。依照農民自愿原則，確保改革不傷害農民利益。以往一些地方農村土地改革的做法出現一些問題就是因為違背了農民的自愿原則，一些村集體過分追求改革成果而適得其反。