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2014年房地產(chǎn)市場在無任何政策調控的情況下，首次自主性回落，銷售大幅萎縮之后，帶來全國房價的下跌，住宅新開工增速回落。

 

很多房地產(chǎn)業(yè)內人士把上一輪樓市調整的原因歸結于全國住宅存量較大。

 

21世紀宏觀研究院認為，房地產(chǎn)市場的調整是多方面的，包括傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)普遍過剩，轉型升級階段經(jīng)濟增速換擋，房價處于高位限制可購買人群，城鎮(zhèn)化發(fā)展方式轉變等等。

 

房價步入深度調整之后，2014年下半年，從中央到地方出臺了一系列托舉樓市的政策，一線和部分熱點城市在5月顯現(xiàn)出強勢回歸。

 

21世紀宏觀研究院認為，城鎮(zhèn)化已經(jīng)進入快速發(fā)展階段，高端的產(chǎn)業(yè)結構、實力型企業(yè)的進入、大量的就業(yè)機會、豐厚的報酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持續(xù)的人口流入是判斷一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獥l件。在無產(chǎn)業(yè)尤其是實力企業(yè)導入，人口凈流出的地方，本輪樓市上漲的空間、覆蓋面，持續(xù)周期均有限。

 

一、政策難以根本改變市場趨勢

 

以本輪樓市回暖的情況為例，一線城市房價環(huán)比全線上漲，成交量也居于歷史高位，與此同時，三四線城市的樓市仍冷清。

 

與此相對的是，一線城市仍在嚴格執(zhí)行限購，且無明顯的刺激性政策。三四線城市出臺了諸如財政補貼、降首付等全面刺激性的政策。

 

21世紀宏觀研究院認為，我國城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增長1.02個百分點的速度穩(wěn)步提高，2014年，我國城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬，未來市場需求仍然會穩(wěn)定釋放，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍將面臨較長時間的“白銀”時代。

 

房地產(chǎn)市場進入深度調整時期，新型城鎮(zhèn)化的推進和區(qū)域政策規(guī)劃將穩(wěn)定釋放市場需求，21世紀宏觀研究院認為，產(chǎn)業(yè)轉型、人口遷移等因素影響將直接影響樓市回暖和城市投資吸引力。市場各方需根據(jù)區(qū)域政策導向、產(chǎn)業(yè)特征、人口流動方向，把握不同區(qū)域及城市特點，合理調整區(qū)域投資布局，適應環(huán)境變化。

 

二、產(chǎn)業(yè)和人口導入是關鍵

 

21世紀宏觀研究院認為，財政補貼、住房公積金等樓市利好政策短期有利于平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，但長期來看，促進一個城市房地產(chǎn)長期健康發(fā)展的關鍵即是產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級以及人口導入。

 

（一）產(chǎn)業(yè)結構影響房價上漲空間，產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。

 

產(chǎn)業(yè)結構決定了市場的潛在需求及購買能力，也是房地產(chǎn)市場有無強有力支撐的重要保障。產(chǎn)業(yè)結構升級一方面帶來人口的大量流入，繼而影響一個城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量，另一方面會提升人們的購買力水平，繼而提升一個城市或地區(qū)的房價上漲空間。且產(chǎn)業(yè)越高端、多元，房價上漲空間越大。

 

21世紀宏觀研究院根據(jù)公開資料整理發(fā)現(xiàn)，2014年，一線城市第三產(chǎn)業(yè)平均占GDP比重為67.2%，在各類城市最高，一線城市產(chǎn)業(yè)結構較優(yōu)，服務業(yè)發(fā)達，人口集聚作用強。

 

1.5線及二線城市2014年三產(chǎn)占比均接近50%，且二三產(chǎn)業(yè)占比相對均衡，產(chǎn)業(yè)結構較好。

 

2.5線城市第三產(chǎn)業(yè)占比略低于第二產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟受工業(yè)驅動較為明顯，產(chǎn)業(yè)結構仍需進一步調整。

 

三四線城市第三產(chǎn)業(yè)比重普遍偏低，工業(yè)及農業(yè)對經(jīng)濟貢獻較大，經(jīng)濟相對落后，產(chǎn)業(yè)結構相對單一。

 

與之相對的是，第三產(chǎn)業(yè)占比高的一二線城市，房價更為堅挺，多依賴第二產(chǎn)業(yè)，靠投資驅動的三四線城市，在產(chǎn)業(yè)轉型升級過程，樓市的需求和購買力有限，受本輪樓市沖擊較大。

 

（二）人口吸附能力強，購買力強，房價更堅挺。

 

21世紀宏觀研究院認為，人口規(guī)模與房價水平不完全成正比，還應同時考慮人口密度，經(jīng)濟總量，比如深圳的人口密度高，為5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。

 

根據(jù)21世紀宏觀研究院的研究，一線及長、珠三角二線城市產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)質，城市整體開放度較高，對人口有較強的吸納能力，且人均收入水平較高，購買力較強。

 

2013年，一線城市及杭州、蘇州、寧波、無錫等二線城市常住人口與戶籍人口比例均超過1.2，人口流入趨勢明顯，此類城市經(jīng)濟基礎發(fā)達，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)質，對人口的吸納能力較強。

 

同時，此類城市2014年城鎮(zhèn)人均可支配收入均超過3.8萬元，遠超全國平均水平，購買力較強。

 

除了一二線城市以外，東莞、中山、嘉興、常州等珠三角和長三角城市，人口吸納能力和購買力同樣較強，其中東莞、中山常住人口與戶籍人口的比值超過2，人口導入能力強，東莞2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入均超過4.6萬元，位居全國前列。長三角與珠三角是我國經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域，區(qū)域內民營經(jīng)濟發(fā)達且各城市間發(fā)展較為均衡，為勞動力人口進入提供了優(yōu)越條件，外來人口規(guī)模及高收入水平為此類城市房地產(chǎn)市場提供了強勁的需求動力。

 

相比較來看，中西部城市常住人口與戶籍人口的比例普遍小于1，人口外溢嚴重，由于此類城市經(jīng)濟基礎較為薄弱，且經(jīng)濟發(fā)展過于依賴投資和資源開發(fā)，經(jīng)濟結構較為落后，人口規(guī)模與收入水平均較低，房地產(chǎn)市場需求潛力相對較弱。

 

（三）需求不強導致樓市庫存較大。

 

21世紀宏觀研究院發(fā)現(xiàn)，在需求強勁的背景下，一二線城市的商品房銷售較快，供需較平衡，多數(shù)三四線都存在供大于求的情況。

 

市場的供需狀況并非簡單和樓市供應相關。2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達9.5萬億元，同比增長10.5%，增速持續(xù)放緩。從絕對值來看，一二線重點城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依舊領先于其他城市，其中北京、重慶、上海總量超過3000億元，沈陽、成都、杭州等1.5線城市規(guī)模大于一線城市的廣州和深圳，二線城市投資規(guī)模普遍在1000億元以上。三四線城市開發(fā)投資規(guī)模普遍較小，大多數(shù)城市在500億元以下。從開發(fā)投資增速來看，2014年一二線城市同比增長11.2%，而三四線城市同比僅增長8%。

 

實際上，一二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資和供應量并不比大部分三四線城市低，但在需求產(chǎn)業(yè)和人口導入強勁的背景下，一二線的城市供應更為平穩(wěn)。

 

商品房供應規(guī)模和銷售增速亦可以說明上述問題，2012-2014年，北京、上海、廈門、南京等東部一二線重點城市商品房銷售面積增長較快，其中廈門和南京三年來銷售面積平均增速分別達到22%和17%，然而此類城市2012-2014年新開工面積平均增速為負，市場供應速度明顯慢于銷售速度，市場庫存量相對其他城市較低。

 

三亞、張家界、麗江等旅游城市及東營、大同等資源型城市2012-2014年商品房銷售面積出現(xiàn)下降，新開工面積持續(xù)增長，經(jīng)濟發(fā)展對投資依賴程度偏高，投資規(guī)模居高不下，市場存在供大于求風險。

 

 

東北地區(qū)近年來受到產(chǎn)業(yè)結構落后的影響，整體經(jīng)濟出現(xiàn)較為明顯的下降，經(jīng)濟環(huán)境的趨弱，人口外流越發(fā)嚴重，房地產(chǎn)市場需求受到嚴重影響。多數(shù)東北地區(qū)城市2012-2014年商品房銷售面積增速與新開工面積平均增速均為負值，房地產(chǎn)市場需求規(guī)模與供應規(guī)模均出現(xiàn)明顯下降，市場狀況不佳。

 

21世紀宏觀研究院認為，房價有無泡沫的關鍵不在于房價的高低，而在于大部分收入群體的承受力。城市集聚的資源、就業(yè)機會、財富生產(chǎn)能力強，對高房價的支持力較高，反之就低。在當前的市場情況下，如果城市發(fā)展不解決房地產(chǎn)持續(xù)上漲的內因——產(chǎn)業(yè)和人口，房地產(chǎn)穩(wěn)定的機制就不存在，且未來城市和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異沒有縮小，那么房地產(chǎn)的區(qū)域差異也將繼續(xù)擴大。