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在今天下午由電建地產瀧悅長安項目與人民網聯合主辦的“西見長安—城市區域發展論壇”上，北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志評價目前北京房地產市場時說，現在的北京樓市既不能定義為很差，也不能定義為很好，“只能說初見回暖，或者穩步回升態勢。”
陳志進一步指出，從目前北京市場潛在供應情形來看，雖然住宅用地出讓在減少，但也不存在供不應求局面，“因此不用過度擔心北京市場斷供”，而且下半年樓市去化競爭會更加激烈。
陳志介紹，今年前7月北京市新建商品房累計成交4.9萬套，同比增長74%，累計成交金額1434億元，同比增長62%，成交均價為2.6萬元/平方米，同比下降了2.5%。
“但是這個數字里面包含自住型商品房和定向安置房，剔除這些政策性商品房后，北京前7月純商品房部分累計成交3.42萬套，同比增長29%，累計成交金額1190億元，同比增長39%，平均成交均價是2.85萬元/平方米，同比上漲5.7%。”陳志說，“自住型商品房稀釋了新建商品房的成交均價，扣除以后實際成交的平均單價接近3萬元/平方米，成交均價相比2011年已經翻倍。”
“現在北京新建商品住房的價格實際上不能描述市場供需關系，因為這個價格被扭曲了，加入了大量自住型商品房、政策性商品房因素。”陳志解釋說。
但是他也指出，從今年3月份開始，北京市純商品房部分成交量逐月都有1000多套的增長，“以這樣的市場表現來看，我們只能定義為穩步小幅回升，并沒有出現特別明顯的跳躍式整張，反映的是市場供需形成的市場形態。”
陳志舉例說，去年7月份的時候，自住型商品房在全市商品房成交占比約為37%，今年7月份自住型商品房成交占比則為39%，全市商品房交易量為1.2萬套，純商品房部分為4300套，自住型商品房成交量為7700套。
“每當北京自住型商品房出現成交跳漲的時候，商品房交易量也會大漲，所以實際上目前北京商品房市場的供需關系存在明顯的擾動因素。”陳志說。
他表示，即使將過去5年成交數據結合來看，今年新房市場的表現也只是比去年要好。但是北京的市場特征已經出現明顯變化，“兩極分化，第一極是中低價位的首改商品房，普通商品房的政策化，其中自住房在整個種地價位的占比較大，接近一半。另外一極則是高端改善豪宅化。兩種分化現象在北京市場非常明顯。”
陳志說，今年前7月北京總價千萬以上高端項目成交了1540套，相比去年增長了一半左右，成交均價也從去年的5萬元/平方米漲到了現在的6.3萬元/平方米。
“高端改善豪宅化趨勢的出現，使得豪宅雖然在總交易量中占比不大，但是單套價值越來越大，這類產品導致中間段產品供給越來越少，這是一個最大的問題。”陳志說，“也就是所謂的夾心層，或者說是初級改善的家庭，現在對于房價高度越來越恐懼，現在很多中級改善、中間層的改善，這類產品供給量非常少。”
他總結道，現在的北京市場會是今后的常態，比如住宅用地供應越來越少，呈現收縮狀態，而且將會持續下去，今后的住宅交易更多集中在二手房交易。
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