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自從被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃,備受各方關(guān)注的房地產(chǎn)稅已然漸行漸近。記者采訪的市民普遍預(yù)期,房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房價降溫的效果。事實上,與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點,已在上海與重慶開展逾四年,但影響十分有限。
一字之變:
從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅
上海黃先生:“我們這種改善型需求家庭只能承受,無論稅負增加還是降低。”
白領(lǐng)小陳:“如果到時候還是買不起房,房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金上面。”
2011年1月,上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點。針對本市居民家庭在當?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?家庭人均居住面積超過60平方米的,和非本市居民家庭在本市新購的住房,適用稅率暫定為0.6%。
與此同時,重慶也啟動了房產(chǎn)稅改革試點,征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率為0.5%-1.2%之間。
從2011年上海與重慶試點房產(chǎn)稅,到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;加快房地產(chǎn)稅立法”,專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。那么,這種變化對百姓和政府來說會產(chǎn)生哪些影響?
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),目前,與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到,僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費,就有契稅、房屋所有權(quán)證印花稅、房屋登記費、產(chǎn)權(quán)代辦費、分戶發(fā)放圖表費等多項。
中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示,很多相關(guān)稅費集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),且以間接稅為主,在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉(zhuǎn)嫁。
但經(jīng)濟學(xué)家賈康認為,“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅,而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費簡并,其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅,老百姓的稅負有可能是降低的。
記者采訪的市民普遍預(yù)期,房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房價降溫的效果。但針對個人或單個家庭來說,其未必是降低負擔。
上海的黃先生與妻子正準備“要小孩”,屬于改善型需求家庭,他認為“房地產(chǎn)稅還比較遙遠,無論怎么征收,我現(xiàn)在的居住面積肯定不夠,我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海戶口、身在外地無法買房的父母過來看孩子,那么我第一套房產(chǎn)也必須留著。因此,我們這種改善型需求家庭只能承受,無論稅負增加還是降低”。
還沒買房、沒有上海戶籍的陸家嘴金融城白領(lǐng)小陳對于房地產(chǎn)稅的看法是喜憂參半。喜的是,增加持有環(huán)節(jié)稅負可能會增加市場供給,未來房價可能降低;憂的則是,如果到時候還是買不起房,房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到他的租金上面。
雙城之稅:
滬渝試點影響有限
上海納稅者謝先生:“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費,沒有對家庭支出造成很沉重的負擔。”
重慶業(yè)內(nèi)人士:這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式堪稱房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
2011年1月,上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產(chǎn)稅。從試點執(zhí)行情況看,兩地房產(chǎn)稅試點大多以戶型面積劃分,并采取“老房老辦法,新房新辦法”的政策。專家表示,房產(chǎn)稅試點中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分,但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題,對未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價值:
一是對房價影響不大。根據(jù)發(fā)布的報告,上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月,兩市住宅成交量分別下降46%和26%,比同類城市降幅高10至20個百分點,但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌;第二年,兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示,此后3年多,房產(chǎn)稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。
二是對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例,當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元,而當年重慶市本級財政收入2908.8億元,房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%;與重慶相比,上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多,但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》,2014年上海市預(yù)計征收房產(chǎn)稅27.6億元,只有土地出讓收入的1.7%。
三是涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn),由于房產(chǎn)稅試點不涉及存量住房,其中上海試點中還有六條稅收減免政策,這就使房產(chǎn)稅試點沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶,主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標準,對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制,這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
記者輾轉(zhuǎn)找到一家納稅家庭——兒子2歲的謝氏夫婦,原先在上海擁有一套80平方米的學(xué)區(qū)住房。2014年初,為改善居住條件,購置了另一套200平方米總價700萬元的住房,同時保留原學(xué)區(qū)房。
2014年3月,謝先生資金和相關(guān)資料準備齊全,準備進交易中心交易。交易前領(lǐng)取了《原有住房信息查詢申請表》,提交交易中心查詢房產(chǎn)情況,并將結(jié)果交至稅務(wù)局。經(jīng)認定,購置新居后,謝先生家庭三口人總計擁有280平方米的住房,人均超出60平方米,須繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)局就此出具了《上海市個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。
謝先生家庭超出房產(chǎn)稅限額的房產(chǎn)面積部分為(80+200)-(60×3)=100平方米,這100平方米為應(yīng)稅面積。由于新購住房單價700萬元÷200平方米=35000元/平方米,大于2013年上海新建商品住宅單價16192元/平方米的2倍,稅率為0.6%。
上海房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值,評估值按規(guī)定周期進行重估,試點初期暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。目前上海房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
因此,謝先生家庭的房產(chǎn)稅年度繳納額為:100平方米×(35000元/平方米×70%)×0.6%=14700元。謝先生購房是在3月份,故此2014年當年的房產(chǎn)稅計算時限為4月至12月,因此2014年應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為14700÷12×9=11025元。
謝先生說,“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費,沒有對家庭支出造成很沉重的負擔,但自己也不是大富之家,錢也不能任性花的”。
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