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對正為錢發(fā)愁的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，昆明市日前出爐的新規(guī)定或許能讓他們松口氣了。這個即將于9月1日開始實行的預售政策規(guī)定，進一步降低預售許可條件，將施工進度和竣工交付日期界定為：低層和多層建筑主體施工形象進度達到地面一層，高層建筑主體施工形象進度達到地面3層及以上。對符合預售條件的項目，及時發(fā)放預售許可證。而在此前，開發(fā)商必須完成地面7層以上結構工程才能開始預售。上月昆明一二手房價環(huán)比下降，這一新政能否促進樓市回暖還需拭目以待。
新政
適當調(diào)整并未突破底限
2011年按照國家宏觀調(diào)控政策要求執(zhí)行商品房預售新政，“經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預售項目，已完成結構工程并封頂；經(jīng)規(guī)劃審批為7層以上的商品房預售項目，已完成地面7層以上結構工程”。今年，根據(jù)國家有關部委以及云南省政府關于促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求，結合昆明市房地產(chǎn)市場的實際情況，昆明市政府決定將《進一步加強商品房預售管理實施意見的通知》中有關《商品房預售許可證》許可條件進行調(diào)整。新規(guī)要求，經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預售項目，工程形象進度為“已完成地面1層結構工程”；經(jīng)規(guī)劃審批為7層以上的商品房預售項目，工程形象進度為“已完成地面3層以上結構工程”。
新規(guī)將從9月1日起執(zhí)行，有效期1年，逾期如無調(diào)整，又將恢復到以前的規(guī)定。據(jù)介紹，此輪調(diào)整是為了適應當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，而進行的適當調(diào)整。國家對于商品房預售管理的相關規(guī)定要求，“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”，昆明此輪適當調(diào)整實際并沒有突破底限。
利好
房地產(chǎn)商資金流轉(zhuǎn)更快了
“應該說對公司的資金周轉(zhuǎn)是一個很大的利好，但目前整個房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，這也很難從根本上緩解我們的資金困境。”昆明一家不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)品牌部負責人介紹，從該公司的情況來看，目前同時在建的有3個項目，均在昆明主城區(qū)范圍內(nèi)，由于整個行業(yè)的不景氣，其中一個原定于7月底交房的項目延遲了交房時間，“主要是資金周轉(zhuǎn)不過來，去年這個項目一度出現(xiàn)了停滯”。
不過，也有開發(fā)商認為，這對行業(yè)而言是一個極大的利好。從7層到3層，建設時間肯定會縮短，而縮短的這些時間就可能成為企業(yè)得以提前預售的可能。一家本土房地產(chǎn)公司董事長介紹，目前昆明適用的管理規(guī)定是“經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預售項目，已完成結構工程并封頂；經(jīng)規(guī)劃審批為7層以上的商品房預售項目，已完成地面7層以上結構工程”可以預售，“對部分體量較大的樓盤來說，一層樓就是多大的投入了。目前市場成交意愿不足，這樣的消息毫無疑問將極大地利好我們，起碼我們可以更早地推廣，資金流轉(zhuǎn)也就更快了”。
擔心
房子一直蓋不起來怎么辦
不過，也有人對此規(guī)定可能引發(fā)的糾紛很是擔憂。
“要是蓋到3層就可以賣，那房子質(zhì)量不過關，甚至是一房多賣我們維權的難度豈不是更大了？”婚期確定在明年7月中旬，正在到處看房的準購房者小陳說，和前幾年親戚在昆明買房時不一樣的是，現(xiàn)在昆明很多樓盤都沒有現(xiàn)房買了，“我們一邊要注意房子本身的細節(jié)，還要擔心房子一直蓋不起來怎么辦，畢竟買房這么大的事，需要這么一大筆錢，肯定不敢輕易出手”。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也指出，在房產(chǎn)交易市場，開發(fā)商處于強勢地位，實際操作中，許多項目地基未開挖就開始售賣，大部分購房者僅憑開發(fā)商的一紙協(xié)定就支付了大筆積蓄，并承擔了未來的全部風險，由此便誕生維權糾紛，“包括昆明在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場幾乎都屢屢出現(xiàn)了消費者維權的新聞”，新政實施后，購房者買期房的風險進一步增加了。
專家
墊資開發(fā)
周期不一致
影響有限
云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認為，房地產(chǎn)開發(fā)資金需求有3個階段，第一階段是建筑“正負零”，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)項目已建蓋到地下負3層，這一階段的工程量最大。但施工企業(yè)普遍不愿意在這一階段墊資，一些想墊資的企業(yè)又沒有實力。第二階段是建筑“正負零至7層”，這一階段，施工企業(yè)愿意墊資；第三階段是建筑“7層至斷水封頂”。這一階段，開發(fā)商和施工企業(yè)都愿意拿錢出來。按照《通知》，預售從7層提前到3層，提前4層在工期進度上將對應提前1至2月，但這種提前和房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求周期沒有太大關聯(lián)，所以影響并不是太大。這種提前，只會讓開發(fā)商提前1至2月收到合法購房者的購房款或者預付款以及銀行貸款。全國來看，目前央行的有關政策還沒有體現(xiàn)出尊重房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，引導其正常發(fā)展的效果。還有可能使購房者存在風險。
有專業(yè)性網(wǎng)站對此分析，此新政看上去是在加快開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)，幫助開發(fā)商盡快實現(xiàn)資金流轉(zhuǎn)，但這顯然是在大幅為市場增加庫存量，同時也在加大市場風險。在市場不景氣、開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難的環(huán)境下，地面1層、3層的新主張，與地面7層的老規(guī)定相比，開放了很多，但無疑在轉(zhuǎn)嫁風險給購房者，也在加大政府的維穩(wěn)風險。于市場、于社會來說，并無益處。
回顧
昆明歷次
預售證制度調(diào)整
2001年6月1日
《商品房銷售管理辦法》開始實行，滿足“已通過竣工驗收”等條件的商品房才能開始售賣，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
2005年1月27日
昆明市加強商品房預售管理，規(guī)定“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金（不含地價款和土地開發(fā)投入）達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”。
2011年1月1日
執(zhí)行商品房預售新政，“經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預售項目，已完成結構工程并封頂；經(jīng)規(guī)劃審批為7層以上的商品房預售項目，已完成地面7層以上結構工程”。
2014年5月
昆明將呈貢的預售證發(fā)放權限下放到呈貢新區(qū)。為盡快去庫存化，《昆明市人民政府關于加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的意見》還規(guī)定，對城中村改造和開發(fā)面積較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可一次規(guī)劃、分片開發(fā)、分期供地、分批辦證，允許分地塊辦理《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。城中村改造和房地產(chǎn)開發(fā)項目在申辦規(guī)劃建設許可證時需繳納的各項費用，更改為辦理預售許可證前分期繳納。
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