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  對于這些龍頭房企來說，分拆物業簡單，分拆后規模的擴張、團隊的建設、管理架構的建立等都不是難事，而最難最重要的則是商業模式和盈利模式的構建，這是贏得投資者信任和資本市場信賴的最核心部分，也是在存量時代挖掘藍海價值的最重要手段。

  1、房企的集體沖動

  這幾天，房企們緊趕慢趕出中報，機構們也熬夜加班忙解讀。易居中國執行總裁丁祖昱總結稱，雖然亮點不多，但還是出現了一些比較有意思的情況，比如多家房企都不約而同提出分拆物業單獨資本化。

  據公開信息顯示，目前，已有萬科、中海、保利、碧桂園、富力、綠城、旭輝、禹州等超過10家房企表示要分拆物業并積極尋求資本市場路徑。中國物業管理協會會長沈建忠表示，公開的不一定會馬上上市，而悶不吭聲的可能會進展較快，事實上，沒公開的還有很多。

  深圳某大型物業公司一位內部人士告訴云地產，現階段，中國大概有10萬家物業公司，其中目前約有50家物業公司準備登陸資本市場，主要是港交所和國內的新三板。

  云地產對這一數字的準確性保持理性看待，但不可否認的是，內地社區運營第一股彩生活上市后在資本市場贏得的良好反響以及持續的盈利增長都讓其他房企蠢蠢欲動。

  剛剛出爐的彩生活2015年中報顯示，上半年實現收入2.78億元，凈利潤1.15億元，分別同比增長70.2%與56.6%。毛利率達到73.9%，同比增長7.8%。而形成鮮明對比的是，上半年房地產開發企業的利潤率多半下滑，利潤增幅比例也大大減少甚至不增反跌。

  白銀時代，樓市已經進入下半場，將逐步進入存量房時代，傳統的開發業務已經后勁不足，對于房企來講，未來的核心競爭點一定是在存量房領域。

  而物業管理是存量房和社區服務的最好切入點。沈建忠表示，老百姓最值錢的是什么?是房子。一輩子待的最長時間的地方是哪？是自己家。如果服務能夠在家里面完成，何樂而不為。因此，物業管理是一筆很大的存量資產，社區服務是一個很大的藍海市場。如何去挖掘?尋找到一個好的商業模式和盈利模式，非常重要。

  此 外，目前進入物業的門檻非常低，不少房企、資本大鱷、互聯網巨頭對于這個領域虎視眈眈。一位業內人士表示，未來，物業行業的發展趨勢必然是行業整合加劇， 一方面是行業巨頭的規模擴大，不斷并購中小型物業公司，另一方面是眾多中小型物業公司走向聯合，這兩者都會讓中國物業行業的集中度提高。

  2、羊毛出在豬身上

  丁祖昱表示，房企分拆物業上市，最難過的還是盈利關。

  目 前，市場上超過九成的物業公司都是虧損的，多數需要關聯的開發商進行補血運營。而對于這些正尋求上市路徑的房企來說，在批量收購了其他物業公司后，如果還 沒有找到一個很好的盈利渠道，勢必會成為負擔，源源不斷的資金投入，以及在后續的物業管理過程中可能帶來的品牌折價。對于房企來說，分拆物業上市，既有價 值所在，又存無處不在的風險。

  在克而瑞研究中心分析師朱一鳴看來，目前物業的盈利模式仍在探索中，進入的門檻低，競爭越來越激烈，盈利水平也會逐漸下降。而未來三五年，盈利模式都會是一大挑戰。現在房企的一般做法是，先分拆上市，再尋找盈利模式。雖然后續的財務報表顯示都不會太差，但并不能代表真正的盈利能力。

  目前，市場上能參考的盈利模式只有彩生活。其盈利增長點除了物業管理費外，還有工程收入，以及基于互聯網的物業增值收入。

  上述業內人士表示，單純的物業管理類公司，即無法獲得持續盈利，也很難在資本市場上獲得較高估值。這些物業類上市公司的成敗關鍵取決于在規模化基礎上的多元化業務開拓能力，尤其是社區O2O平臺的運營能力。

  同 策咨詢研究部總監張宏偉告訴云地產，物業本身盈利比較難，主要靠物業之外的增值服務，讓羊毛出在豬身上，是物業解決盈利模式的破局之道。對于業主來講，醫 療、養老、教育、就業、金融等方面仍然有較大的需求空間，對于物業管理公司來講，這也就成為這些企業提供增值服務并發展壯大的市場機會。

  張宏偉表示，從物業公司增值服務收益來源來講，主要分為三類：

  第一，社區增值服務收入，包括生活超市、社區電商、便民服務、O2O服務等。開發商在開發階段其實就開始積累了大量用戶數據，進入物業服務階段后，除基礎的生活服務功能外，物業公司可以構建社區O2O平臺，展開與社區周邊的商家合作，通過APP將商家從線下引到線上，形成完整的商業閉環。

  第二，金融收入，主要是小額貸款服務。包括提供買房首付貸、裝修貸等小額貸款服務，為社區服務產業鏈條上的商家提供小額貸款服務等等，物業公司可以在小額貸款服務過程中獲得息差收益。

  第三，資產收入，包括房屋買賣、房屋租賃、白領公寓、社區養老、社區教育等運營性物業的租金收益和資產本身的增值收益兩方面。

  但必須指出的是，對于所有的物業公司來說，增值服務雖然潛藏著巨大的價值，但目前的收入貢獻比仍然不高。未來的社區增值服務，雖然擁有天然的地緣優勢，但是如何對抗諸如阿里、京東、百度、蘇寧等強大電商巨頭的野蠻進入，如何有效的掘金社區藍海市場，還有待好好研究。