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8月27日下午，諾亞財富房地產金融高峰論壇在北京隆重舉行。中國房地產協會副會長任志強在主題演講中表示，2015年房地產價格區域分化開始加劇，一線城市快速反彈，二三線城市略有反彈， 整個發展趨勢是往上的，可能還會持續一段時間。
他表示，從新開工來看持續性增長，今年最有利因素是貨幣政策寬松，對于昨天的降準，他認為利率再繼續降低有助于買房，因為最實惠的投資就是低利率的時候把未來二十年的錢挪到今年來花，這是最好的投資。
以下是會議實錄：
任志強：剛才我聽殷總講去年7.4今年7，今年到不了7，前兩個月是7，但是后兩個季度很難說了，到目前為止沒有人說中國后兩個季度能到7，都判斷的是低于7，這已經成為好像很肯定的結論，但是我們不知道最后能到幾。第三產業的比重在迅速上升的時候發電量是急劇下降的，第三產業往往不用電。過去我們第二產業占主導地位，現在第三產業的比重越來越高，今天上半年第三產業大概到53%，除了第三產業的比重提高以外，增加值也增加了很高，所以二季度里我們可以看到兩個數據是非常突出的，第一是第三產業到了8.4%的增長，第二是金融業有17.4%的增長。換句話說就是因為上半年的股票高的時候將近18000億的交易額，讓金融增加值迅速提高了很多，所以達到了17.4%。金融增加值大概超過1個點，也就是說可能到了1.2、1.3個點左右，也就是扣掉了金融股市這塊，上半年我們的工業增加值和其他幾個GDP算下來大概是5.8左右。下半年會怎么樣，大家知道下半年的股市不爭氣，略漲了一點是因為昨天開始降準降息。
但是我們得看另外一個情況，去年下半年股市已經開始回升了，所以去年下半年的金融增加值基數加大了，去年上半年金融增加值基數是非常低的，所以今年上半年交易量擴大以后對第三產業產生的GDP拉動非常大。去年下半年基數高了，今年我們可以看到的是7月份大跌以后交易量在迅速縮小，18000億降到6000億左右，這個交易量下降了很多，也就是說今年下半年我們在靠金融增加值增加了1.3個點的GDP是沒有可能的，剩0.1、0.2？剩下1個點靠什么？這就是大家面臨得罪嚴重的問題就是剩下的GDP靠什么？很明顯我們的GDP是要下滑了，但下滑是不是就崩潰了，現在還看不出來崩潰了。中國有句古話叫瘦死的駱駝比馬大，原來增加值增加得很快，我們沒有到國際上認為崩潰的地步，大多數國家還是在2、1，全世界的增加值就是2、3的樣子，我們要到5、6仍然是很好的態勢或者在世界上來看，但對中國人來說不好，因為中國人習慣于過蜜月，忽然有一天蜜月沒了要過日子了，很不習慣，我們從來都是在高增長中度過的，在座的這些有錢人你們都認為要給你1.75的存款利率你干嗎？你肯定不干，你總希望有更高的投資收益。所以利率下降到歷史上已經很少見的1.75，可見我們的經濟危機苗頭已經開始出現了。雖然危機沒有到來。
我們PPI歷史上查的最長的時間是38個月，現在已經用42月趨于下降，這個很不好。一般下降的結果是大家知道第二產業和第三產業所用的工藝原料或使用的基礎性東西都來自于我們的PPI，如果這個PPI上不去的話說明我們生產需求是下降的。這段時間我們從國際上可以看到很危險，美國奧巴馬已經批準關閉了好幾個煤礦，石油跌到了30多塊錢，是昨天的價格，所有人都虧本了，因為平均的采油價格已經到了42塊錢。委內瑞拉可能已經成為第一個生產石油的國家要破產的地步，這是一個博弈過程，當石油價格是60美元以上或七八十美元，液燃氣液燃油都會發生巨大的作用，因為它們成本極低，所以美國就拼命生產。到美國不再進口石油，用自身的液燃氣和液燃油的時候，石油國過就把石油價格降下來。當石油價格降到30多美元的時候，液燃氣也活不下去了，所以雙方就博弈，石油一漲液燃氣就火了，液燃氣一火石油就降了，相互博弈的結果就是40到60美元之間來回晃悠。不超過2的時候都認為是通脹的過程，我們控制指標是3%，如果持續走低就說明我們的消費需求也不忘。涉及GDP的重要項是投資，固定資產投資非常重要，通常接近50%，今年也是48%點幾的比重，投資比分兩個部分，一部分是國有部分的投資，這個比重要占到30%多。另外一部分是民間投資，大概占到60%多的比重。重要的是我們民間的投資急劇下滑，過去民間投資是遠高于固定資產投資水平的，就是那條黃線，但是今年我們已經看到這條黃線已經低于這條藍線，民間投資不再是推動經濟增長的動力，而完全要靠政府的錢去支撐，這是一個很危險的信號。民間投資和生產能力下降，其一和我們的股市有關系，因為大家都想撈快錢。
從不同行業的工業增加值看，我們有幾個問題，一個是關于設備是負的，一個是電力和熱力供應是負的，不用電怎么生產呢？所以經濟增長里很重要的一個是工業增加值。推動的是電力，沒有電以后可以看見其他的也在下降，增速里發展較快的還有一些，但是高科技替代的一些，但高科技產值太高了，比如互聯網，互聯網去年8000多億，增加值沒高，規模以上的工業企業的利潤率和資金回報率都在趨于下降，我們已經看到噸位鋁的下降速度很快，價格下降了30%、40%，鋼鐵幾乎打對折了，鋼鐵虧在電力，13億噸左右的生產量，現在只有8億噸，8億噸都賣不出去，1噸鋼材大概只占1噸西紅柿的錢，為什么虧了還要生產呢？大家把這個賬算的時候沒搞對，就是賺一斤西紅柿錢沒利潤但是把折舊錢拿回來了，因為在工業企業里折舊是最大的一項。另外如果不這樣的話就沒有現金流，沒有現金流銀行就開始收貸款，他那些設備都是貸款，也就是說還不了錢，所以虧的時候每年還在生產，于是我們的PPI就一直在下降。工業上很典型的就是銷售利潤率和資金回報率在持續下降，已經很低了，低到這種程度以后，如果把銀行高利率擱進去就徹底沒了。和房地產密切相關的是鋼鐵，鋼鐵已經產得不行了，煤不行了，油不行了，鋼不行了，水泥不行了，玻璃也不行了，鋁也不行了，怎么辦？這是持續下降的一個過程。還有和我們密切相關的機械制造也在下降，三一重工去年大概下降到30%，今年只有30%的10，就是在去年的基礎上今年下降的只有10%，意味著和前年最高峰相比的話下降了90%，就是因為沒有大型機械施工，挖掘機、裝載機這些東西都賣不出去了。今年汽車生產也已經下降了，去年大概108，還得加班，今年已經變成94了，下降了十幾個點，而月生產量也在趨于下降，積壓量過去是半個月的庫存現在是兩個半月的庫存，已經增加了5倍。
零售額消費，消費占的比重也很高，我們的消費逐漸提高了一個比重，而消費是相對平穩的，維持在10%左右，這10%左右的消費是一個正常狀態，如果中國連10%左右的消費都沒有，說明老百姓更不花錢。但問題也很麻煩，不是老百姓沒錢，居民上半年大概有8000億是在境外花的，去年有16000多億是在境外花的，為什么16000多億是在境外花，到日本買馬桶蓋比國內連飛機票都算上還便宜，最近我們看到匯率進行了大幅度的調整，現在匯率調整完了已經虧了10%了，過去10%就是利潤，現在一下降10%沒戲了，很麻煩。如果把這些錢挪到國內，我們看兩項今年出臺的政策，化妝品這些都降稅了，希望大家不到國外買在國內買，第二是我們的匯率做了調整，想再占匯率的便宜到外邊去買以后也不太容易了。而這次匯率調整導致17個國家的匯率跟著下跌，所以中國還是很厲害，我們匯率一跌別人也跌，和我們的股市一樣。從消費者零售額的增長里看，我們過去有2項，第一是金銀珠寶變成負的了，過去金銀珠寶都靠大媽們拼命投資拼命買，都是往上跑的，現在掉下去了，變成負的。另外就是剛才說的石油機器制品，因為汽車掉了，很好的就是電信，電信在猛搞，電信今年互聯網按就業來說，互聯網就業大概增長了90%，和互聯網相關的增長很快。再看房地產投資和固定資產投資的關系，通常情況下房地產投資高于固定資產投資的增長率的時候GDP都是向上的，所以一個最簡單的規律，只要房地產投資低于固定資產投資GDP將一定是向下。1998年以后幾乎每年都不行，所以投資者房地產投資雖然占的比重只有20%幾，但是投得太大了，影響很大，影響到上游下游，上游鋼鐵、水泥、玻璃，下游家電、建材、家居，上下游加起來可能就是1.6倍。所以當我們綠線持續下滑的時候，影響是非常大的。我們已經降到了4.3%，4.3%的概念是2013年的時候我們的增長率是19.8%，2014年從7.5%降到了7%，我們降了10個點，從19.8降到了10.4，扣除物價指數是9.9，降了一半，所以GDP就是0.5個點沒了。我們現在又從10.4降到了10.3，又繼續下降了增速又下降了1倍。下面會提高嗎？不會，仍然會持續處于低迷狀態就是低增長狀態，去年年底我們預測今年年底不會超過5%，雖然出臺了相關的政策有些刺激作用，但仍然不會，還是處于低增長的狀態。
我們土地購置的因素、開工因素、到位資金的因素，這三個因素影響都很大，剛才主持人說我在諾亞廈門的會議上說2013年房價漲了，反正諾亞的客戶很多人不太信，你怎么說漲就漲了呢，據說深圳有一個家伙跟我說要賭，漲了他就裸奔，好像他確實要裸奔了，因為確實漲了。原因就是因為這張圖，我們看購置土地，在2013年之前如果土地連續都是負的，開工也是負的，兩年以后就會漲，通常房價的關系就是這個關系，市場需求不變的情況下，維持相對穩定的情況下，如果我們的土地購置和生產量下降的時候價格就會漲。現在我們要再一次面臨這樣一種重復，就是和前一段時間重復一樣，2010年價格飛漲，2011年以后2012、2013年連續出了三年限購政策，這種限購政策把積極性打下去了，把市場打下去了，打到底部。那時候就出現了問題，所以2013年的限購政策在2013年上漲過后2014年繼續發揮作用，還是持續下降，到現在為止我們可以看到這條綠線下降了很多，33%，那條黑線也是，我們最低的時候負的20%，現在略有回升，住宅是負的15%點幾。今年會不會轉正呢？我個人覺得不會，還是屬于持續的負，那么在負的情況下你認為有可能把投資變成一個正的高增長嗎？我個人認為不會，沒得投。即使今年買了地，從現在開始四個月連續買地，把地買到正以上，投資未必上去，不會讓投資整體回去，這是土地購置面積增長率。畫一條長線，為什么畫長線呢？就是我們看看在2004年以前是什么情況。
2004年前平均每年保持30%到40%的土地增長，所以2003年以前從1998年開始房改到2003年，我們平均每年房價只增長3.5%，但是那時候收入增長平均9.5%。2003年是我們歷史上房價最低房價收入比最高的，大概全國平均起來5.8，高等城市大部分只有3點幾4點幾，后來限購政策，連續出現了兩次，2007年房價高漲出現天價，后面又持續低潮，40000億現在又回到了低潮。土地是這樣，40個城市看我們土地收入急劇下降，四個重點城市去年到6月份到2600億，到今年是1000億，不到去年上半年的一半。大部分增速在持續下滑，這個影響也是很大的。北京6000多億的地方債其中3600億和土地相關，所以50%以上。從新開工看持續負增長，過去正負正負都有，但現在已經導致持續低迷了。銷售持續增長，銷售額增長了13.4，銷售面積增長6.1，6.1是什么概念，2013年是歷史最高峰，13點多的銷售，去年12.06大概少了9000萬平方米，如果增長6.1就意味著2014年今年的銷售超過2013年成為歷史最高峰，我們估計這個持續高峰，2013年伴隨著價格增長，而今年到目前為止價格是平穩過渡的。銷售增長率變化可以看得出來，凡是銷售增長率上去的時候通常價格上去，我們現在只看到銷售增長率開始回升，價格可能在四季度比較明顯，到現在為止公布的數據里環比已經有一半的城市36個城市上漲，同比只有四個城市是上漲的，所以應該說還沒有完全進入上漲。這是非常嚴重的問題，2008年沒有大量庫存，現在庫存已經開始增加了，我們有6億多的庫存，5月份下降，6月份開始回升了，巨大的庫存里有4億多住宅，10億的住宅銷售，10：0.4不高，但是商業寫字樓是1：1，就是2萬多平米對2萬多平米，2萬多平米的銷售對2萬多平米的庫存。到位資金只有零點幾的增長，13%的增長為什么到位資金只有零點幾，是因為去年的債沒還，今年大量開發商的錢得還債，要把舊的錢還掉，等新的錢來得明年。今年一直持續著都不會有高增長，其中個人消費貸款增長很快，17點幾，但是開發商只拿到4點幾，開發商總的資金中我們的貸款是很少的，尤其是國內貸款，給開發商的普通貸款是負的，所以我們今年也不會有投資增長，沒錢。
從新開工來看持續性增長，今年我們可以看到最有利因素是貨幣政策寬松，昨天已經開始降準了，我們覺得還得降。利率再繼續降低，肯定有助于買房子，因為最實惠的投資就是低利率的時候把未來二十年的錢挪到今年來花，這是最好的投資。二十年后一塊錢已經賺了七毛，二十年以后一塊錢就值三毛錢，能把二十年以后實際的三毛錢擱多今天當一塊錢花你已經賺了七毛錢了。所以低利率是非常好的。利率再往下降，又降了一個，我還需來得及畫上去，昨天才開始降的。結果是2007年一個高峰，我們看2008年4萬億以后一個高峰，再加上2013年我說的價格高峰，拐彎就開始了，第一張圖小尾巴已經開始翹了，價格開始回升，但是在零以后開始往回走，四季度有可能回到零以上。其他二三線城市和局部城市新建住宅有些回到正了，比如深圳漲了29%點幾，接近30%的上升，太快了。有些直轄市已經上升比較快，但是二手房子比較明顯，一手房子沒那么明顯。開發商的房子不敢隨便漲價，因為還有大量庫存，要把大量庫存消化的時候才敢，只有少量的開發商剩尾盤的時候猛漲價。
2015年區域分化開始加劇，不要劃一二三線城市，三線也有好的，二線也有差的。刺激政策持續，三季度指標出來一看剩6.5了，還得再降一次。消化庫存目前還在第一位，所以價格不會飛漲。這時城市之間的差別，我們看一線城市已經高漲，房地產投資已經開始回升，但是這些城市占的比重太少，只有4個，二三線城市房價還是下降得多，開工也是，一線回彈，二三線三四線都是處于下降。這是土地購置和新開工，一線已經回去了，新開工已經回去了，而且土地購置也開始回去了，但總量很低，今年北京的供應總量和去年相比計劃指標就少了將近一半，上半年近完成22%的土地供應量，所以每個地都是天價，他們又不愿意迅速供，那就出現了麻煩，這也是地方政府都遇到的麻煩。
銷售各城市之間差別很大，整個發展過程中至少我們看到它不會崩盤，過去是徐徐下降，現在已經開始調頭向上，這個調頭向上的過程可能會持續一段時間，至少我們知道中央政府是絕不會讓房價持續下跌的，它會穩定，但是你說完全積極的刺激嗎，沒有，30%的首付并沒有改到4萬億之前的40%，二手房還是有嚴格的限制。一線城市的房價已經發生巨大變化，但二三線城市有的還再繼續下滑，并沒有完全恢復。
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