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在經歷了數月的政策“空窗期”后，8月27日傍晚一條“六部委聯合發文取消限外政策”的消息攪動了整個房地產市場。
“一線城市可帶來5%左右購買需求” 樓市“限外取消”紅利
在經歷了數月的政策“空窗期”后，8月27日傍晚一條“六部委聯合發文取消限外政策”的消息攪動了整個房地產市場。
根據住建部、商務部等六部委聯合出臺的《關于調整房地產市場外資準入和管理的意見》（以下簡稱《意見》），全國將取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。
不過，對于限外取消的實際影響，業內人士則表示，僅憑借限外政策放松并不一定能帶動整個樓市投資，但對于北上廣深等一線城市及二三線熱點城市而言，將起到釋放購買力的作用。
政策著眼點
“當前中央對于樓市的調整，基本是側重于對整體經濟的調整，而非只是調整樓市本身。”國務院發展研究中心一位負責人對記者表示，逐步取消對外資購房的限制，直觀意義上來說，就是在釋放外資購房需求，這不僅利好樓市成交，同時也是以拉動房地產市場投資、帶動資金流入為主要目的。
住建部等六部委此次出臺的《意見》共四條，其中有三條政策調整的內容都是圍繞“外商投資房地產企業”，涉及注冊資本與投資總額比例、境內外貸款及外匯借款要求以及優化外商投資管理程序等。
“實際上，本次取消限外的政策著眼點在于支持外商投資，這與今年中央對待外資的態度一致。”上述國務院發展研究中心負責人如是說。
今年3月，國家發改委與商務部公布了最新《外商投資產業指導目錄（2015年修訂）》。在“限制外商投資產業目錄”中，已經刪除了此前針對外商投資房地產的全部限制類條款。
這些限制類條款包括，土地成片開發（限于合資、合作），高檔賓館、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營，房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司等，都曾被列在2007年和2011年版的限制外商投資產業目錄中。
“尤其是最近一個月以來，央行正引導受到嚴格控制的人民幣貶值，同時不久前央行再次降準降息，而在這一時間節點上取消限外政策，這一系列的動作都不是孤立的，而是中央層面希望刺激外資、帶動海外熱錢流入的系列舉措。”一位不愿具名的獨立經濟學家指出。
住建部聯合外匯管理局曾在2006年和2010年兩次出臺過“限外”政策。按照規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
“2006年出臺限外令時，人民幣持續升值，國內物業價值處于低谷期。而2010年，中國樓市也處于過熱時期，因此政府相關部門將外資購房者這部分需求排除在外，以期給市場降溫。”接近住建部的一位知情人士指出，目前國內房地產市場已經企穩，取消限外政策已經具備了市場基礎。
“救市”效果有限
“實際上，早在今年6月份住建部就考慮取消限外政策，但由于這一政策主要針對的是一二線城市，而目前這部分區域樓市正處于逐步回暖的市場行情下，一旦放開可能會帶來部分市場過熱。”接近住建部的一位知情人士指出。
此次公布的《意見》明確提出，對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。這意味著，在北上廣深四個仍然限購的一線城市，外資購房者仍然無法購買多套住宅。
“對于北京等一線城市來說，取消限外政策大概可以帶來5%左右的購買需求，畢竟在一線城市投資、工作的境外人士最多。”業內一位分析人士指出，盡管一線城市實行限購政策，但與此前的“限外令”相比已經寬松了不少。
“目前北京中心城區的房價已經過高，而近郊如門頭溝等區域，由于人口密度相對較低、交通越來越方便，定位高端的樓盤已經顯現出投資價值。”北京房協秘書長陳志在“‘西見長安’城市區域發展論壇”上指出。
而對于部分二三線城市而言，這一政策無疑是個“大利好”。
“今年6月份市場傳出取消限外的消息時，我們就已經開始著手挖掘外資購房者客群，有不少外資客戶的意向很明顯，限外取消后，我們項目的去化率至少能提高20%。”東部某省沿海城市一濱海度假項目的營銷總監告訴記者。
同策研究中心市場總監張宏偉表示，限外政策取消后，最容易受政策影響的就是二線熱點城市和二三線旅游城市。“與一線城市相比，這類二三線城市生活節奏較為緩慢，居住體驗更好，更適合外資購房者投資。”
不過，即便如此，業內人士分析，取消限外對樓市的影響也相對有限，不會出現刺激房價過快上漲的作用。
“在過去的十年中，房地產被境外投資者視作保值、升值的投資目標而被炒作，但現在的市場局面已經和10年前天差地別，外資購房集中的城市一般來說房價已經相對很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，因此，即使取消限外也不會出現大規模的外資買房。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
有業內人士分析，雖然限外政策看上去影響不大，但政策一旦出臺，改變的不僅是少數購房需求，還有對未來的政策預期。
“整體來看，今年上半年只有一線城市和部分二線城市樓市表現較好，樓市整體回暖的趨勢并不明朗。其中，還有部分城市在需求釋放后，7、8月成交重新恢復平淡，樓市表現并不穩定。”張宏偉指出。
上述獨立經濟學家分析，對于樓市而言，限外政策取消，主要仍是為了引導預期。“如果不斷有利好政策出來，則意味著樓市在今年的寬松環境是不變的，也就代表樓市的政策層面保持穩定，這對今年9、10月份的房地產走勢有利。”
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