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近日，遼寧省政府公布穩定房地產的新七條措施，系該省半年內第三次出臺房地產新政，此前4月、6月也兩次出臺相關措施。

本次公布的《關于做好促進商品房銷售的通知》要求遼寧各市對存量商品住房的基本情況開展調查摸底，并結合本地區保障性安居工程年度計劃和城市危舊房拆遷改造計劃，制訂商品房去庫存的工作方案。

21世紀經濟報道記者獲悉，雖然1-7月遼寧房地產施工面積和投資額降幅在全國居首，但其房地產投資額比黑龍江、吉林總和的3倍還要多，投資強度過大導致遼寧房地產的去庫存壓力比全國其他地區更甚。

沈陽市房地產開發研究會秘書長齊錫晶認為，此次政策的核心的問題還是要解決庫存。

投資、銷售雙降

本次新政明確提出，將小戶型和戶型適合的存量商品住房，納入安置房房源。

另外，再次調整普通商品住房認定標準，制定二手房交易個人所得稅激勵政策。對居民在一年內賣舊買新，新房價格高于舊房的，其繳納的個人所得稅，將由各市實行具體的激勵政策。

《通知》也指出，要加快釋放住房公積金支持住房消費。適度減少土地供應，穩定住房供應。

交通銀行研究員夏丹認為，遼寧房地產投資今年以來持續負增長，在東北最為突出。

對于新政提出不再統一建設回遷安置用房，全面推行貨幣化安置，夏丹認為，這可以起到一箭雙雕的作用，“既解決了存量商品房消化的一個問題，也解決保障房建設的問題。”她說。

此外，新政還對普通商品房給予新的認定標準：容積率1.0以上、單套總價200萬元以下、單套建筑面積標準在168平方米以下，這比4月新政的“144平方米以下”的標準有所松動。

國家統計局數據顯示，1-7月遼寧房地產施工面積為2.76億立方米，投資為2579.4億元，分別同比下降-21.1%、-25.2%，降幅在全國居首。

從銷售情況來看，則下行壓力更大。比如省會城市沈陽1-6月銷售面積同比下降38.3%。商品房銷售額同比下降29.8%。

庫存消化難度大

如前述，雖然1-7月房地產施工面積和投資額降幅在全國居首，但遼寧房地產投資額比黑龍江、吉林總和的3倍還多。

21世紀經濟報道記者獲悉，今年上半年遼寧GDP增速為全國最低。遼寧常住人口2014年為4391萬，位居全國第14位，但是房地產施工面積為全國第8位，投資額為全國第6位。

楊紅旭指出，沈陽目前的庫存仍是省會城市中最高的。從全國35個統計的城市看，平均庫存的商品房需要14個多月才能消化完，但是沈陽需要消化20個月。

“這主要與外地人口流入慢有關，經濟不搶眼，導致已有商品房難消化。”楊紅旭說。

數據顯示，2014年遼寧全省常住人口為4391萬人，比上一年僅僅增加了1萬人。

夏丹認為，遼寧人口流出比較多，與當地經濟發展放慢有關，因為房地產是跟著人走的，在整個地區對人的吸引力不具備的情況下，人口向外流出的動能就比較大。

“未來還可以在包括財稅、信貸等方面，出臺一些比其他區域更寬松的政策。”夏丹說。

相比較而言，四川2014年常住人口有8140萬，幾乎接近于遼寧的2倍，但是今年1-7月四川房地產施工面積僅比遼寧多25%左右，兩地的房地產投資額接近。這從一個側面反映出遼寧的房地產投資強度大。

中原地產首席分析師張大偉認為，可能問題并不在房地產本身，而是整個產業結構。遼寧現在正處于經濟轉型的節點，而且由于人口年齡結構等問題，房地產市場出現了萎縮。

因此遼寧當前要做的工作就是去庫存，減少樓房新建，減少人口流出，放松市場政策，增加保障性住房建設，推進貨幣化安置。