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你一定有一個疑問——為什么地再貴都有人拿？

 

對此，攸克君也有同樣的疑問。帶著這個問題，攸克君咨詢了近期參與土地競買的多個地產商朋友，他們的邏輯，令這個疑問豁然開朗。這件事，遠不是“不拿地團隊就沒活兒干”那么簡單。

 

第一個原因，在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經營行為，而演變成占有資源的戰略選擇。以9月8日東壩地塊競拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯合體來看，均在北京東壩地區有項目。所以，從戰略角度考慮，如果在一些土地供應量集中、且未來能夠形成交易量集中的版塊或者地區，連續獲取土地，其對于資源集中占有的意義是十分巨大的。

 

更重要的是，如果這種戰略布局實現，實際上是對整體成本的一種攤薄。前期同區域的自己的項目，可能因為自己在后期刷出的地王而漲價獲益，如果把這些項目累計起來算賬，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個項目同時分攤，收益也就能提升起來。同樣的道理，基礎設施和環境的成熟，也可以讓自己的多個項目獲益。但是，這種所謂戰略性的資源壟斷，只出現在那些土地供應集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區。

 

第二個原因，地價預期價格的計算方式在改變。我們習慣中認為的開發商計算地價的方式，是按照同區域內現行銷售價格進行倒算得出的。但是，現在的大開發商拿地時，早已經不這么算賬了。

 

現在的算賬方法是，對于熱點地塊，這塊土地的預期價格，參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。舉例說，在9月8日東壩地塊開拍之前，石榴莊地塊的樓面價達到了5萬多元 / 平方米，這種新的算賬邏輯就是，“連石榴莊地塊的樓面價都到了5萬了，那東壩得值多少錢？”所以，這種地王之間比價——定價的邏輯，自然是多貴的地都有人買。

 

第三個原因，開發商對產品形態的估值體系多元化。最近成交的幾個高價地塊來看，配建的公建業態，比例不低。按照我們的傳統認知，公建遠不如住宅的估價高，至少要打個八折，所以，原來的價值評判體系中，配建公建比較多的地，都不被看做是好地塊。

 

但是，現在很多開發商對公建的估值多元化了。在前期核算的時候，把公建按照住宅1：1的價格進行測算。這個邏輯其實是，城市核心區的住宅地塊越來越少，未來的需求，很可能需要通過公建立項上的公寓來解決一部分，現在上海的陸家嘴就有這樣的情況，這種公寓的價格，基本與住宅持平。所以，這種邏輯下，你就能看到首創在西北旺，為一塊公建配建比例頗大的地塊，還是出了高價。

 

第四個原因，熱點地塊基本只有上市房企才有實力參與競買，這實際上改變了原有開發商的盈利模式。傳統的盈利模式是拿地——開發——銷售，靠利潤賺錢。但是，現在，對于大房企和上市房企來說，股價可以賺錢，拿地之后的金融和資本運作，也能變向賺錢。

 

所以，成本——盈利的計算方式發生了改變。一塊熱點地塊有可能拉高股價，這樣，用股票或者股權質押融資，就可以換出更多的現金；一塊高估值的土地，也可以作為標的物發債、發信托，這些新的變向賺錢的途徑，實際上都改變了開發商原有的盈利算賬模式。

 

所以，你要明白開發商已經不是多年前我們理解的那個簡單邏輯下的開發商了，如果你理解這四重心理，也許你看到再多的地王時，也都能保持一份淡定的心情了。開發商不是傻子，也不是瘋子，沒有誰會毫無邏輯的高價拿地，這一點，請諸君一定記住。