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受益政策松綁疊加降息潮，原本就為“吸金”大戶的地產商，加速繞道權益融資外的另一自我“救贖”路徑——發債。

9月8日，西藏城投（600773，SH）發布公告，擬募資不超過9億元的公司債申請已獲證監會核準。作為地產股中的小盤股，西藏城投僅是當前上市房企債券融資的一個縮影。有相關機構預計，年內房企僅公司債規模或達3000億元。

一房企高管表示，之前多數房企的負債結構很差，短債較多，成本也較高，伴隨低利率時代的來臨，房企急需調整資本結構，以適應新的財務要求。

上市房企大舉發債

放眼整個亞太地區，世邦魏理仕相關統計顯示，上半年房地產債券發行持續活躍，亞太區發行總額高達212億美元，占2014年全年的63%，中國房企2015年上半年債券發行總額占亞太區的63%, 僅6家中國房企就已發行了總價值超過10億美元的債券。

同時，目前恒大、遠洋、龍湖、碧桂園等內房股紛紛轉向境內發債融資，而之前這些房企多會借道海外發債。

東方財富Choice金融終端數據顯示，年初至今，僅在A股市場上，上市房企發債規模已接近1200億元，其中上半年累計發債571.29億元，尤其是三季度開始進入爆發期。

金科股份董秘劉忠海告訴《每日經濟新聞》記者，“這個月初，我們正式發行了第一期20億元公司債，總發行額38億元。未來看情況，融資會向債券融資這方面傾斜，這還要看審批通過得額度。”

上市房企如此火爆的債券融資，如果放在過去幾年，讓地產大佬想都不敢想。上述機構統計顯示，2014年上市房企發債僅實現融資354.9億元，而2013年僅45億元。

2013年7月，隨著上市房企再融資開閘，尤其以定增再融資預案較多，彼時涉及總融資需求上千億元，但2014年上市房企定增再融資完成才400億元。《每日經濟新聞》記者注意到，開閘初期，多數房企被核準周期長達一年以上，對于急需輸血的中小上市房企來說，仍顯得過慢。

今年4月以來，A股市場多數地產股股價大幅上漲，這為不少難以股權融資的上市房企解決了燃眉之急，紛紛通過定增、委托貸款等形式融資。6月中旬以來，A股市場突遭大跌，大量股票的股價已跌破增發價，這讓股權質押融資風聲鶴唳。

加速融資的同時，資產負債水平備受關注。按照申萬行業新分類，東方財富Choice金融終端數據透露，截至今年6月底，135家A股上市房企的算術平均資產負債率63.47%，中位數66.23%，比如龍頭萬科78%，泰禾集團89.7%，魯商置業92.7%，珠江控股則高達105.5%。

記者注意到，在房地產白銀時代，一個典型現象是地產小盤股負債率普遍較低，而大中型房企負債率普遍較高。

劉忠海坦言，過去很長時間，A股上市房企的負債結構是很差的，尤其以短債為主，如開發貸為1~2年，信托借款多為2年。發行公司債，能實現債務結構“長中短”的搭配。

多家房企融資仍謹慎

上市房企高頻發債，除了讓外界擔憂其繼續搶“地王”推高房價之外，也牽出了一個重要疑問：這種以長期低利率獲得現金的方式，會是一種高明的做法嗎？

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，房企集中發債為其投融資增加了流動性，活躍了交易市場，購買者多為國企控股的投資機構，但最大問題是其收益率能否比其他產品高。

由于去年樓市持續低迷，不少觀察人士將多數房企面臨的高庫存與轉型風險解讀為“去杠桿化”。

記者發現，實際上，受制于權益融資不暢，多數房企只能高成本舉債。由于杠桿率偏高，吞噬了部分營業利潤，降低了利潤率，影響為股東賺錢的能力。而這雖有利于債權人投資收益，但隨著債務人信用評級惡化，掩蓋了債權人投資短期化的弊端，加劇了房企經營風險。

某上市房企財務中心相關人士表示，站在股東的角度，他們最關心全部資本利潤率是否超過借入款項的利率，即借入資本的成本高低。在全部資本利潤率高于借款利息率時，負債比例越大越好，否則不適合大規模舉債。

記者查詢了135家A股上市房企今年中報、2014年與2013年報的資產負債率，發現總體雖有“去杠桿化”的趨勢，但算術平均值僅微降了0.3個百分點，中位數降了0.9個百分點，其中包括北辰實業、華遠地產、中洲控股、珠江控股、信達地產、泛海控股、榮盛發展、迪馬股份、云南城投等中型房企。

對此，迪馬股份董秘張愛明表示，債務規模多少要看負債率，公司負債率并不高，通過“加減法”，發行期限長的公司債替換成本高的信托類融資，降低成本。

東原地產集團作為迪馬股份地產運作核心平臺，其營銷管理中心總經理陳文透露，東原作為成長性房企，手上有多少錢就做多大事，財務端口也很穩健，目前可售貨值已不能滿足高周轉需要。

記者研究發現，內地房企“去杠桿化”，將緊隨其發展模式的轉型，仍是一個中長期過程，不像港資房企長期借助海外低廉資金，其優質投資性物業又占較大比重，能夠對其形成現金流支撐。