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秋天果然是收獲的季節(jié)。盡管那邊廂深圳已經(jīng)喊出了房價碾壓大北京的豪言，但在土地市場，幾乎沒有誰能搶走北京的強勁風(fēng)頭。于是，收獲的季節(jié)就成了地王的季節(jié)，先是石榴莊、接著是孫河，然后東壩，這些新地王們頻繁刷新著紀錄以及市場的正常認知。
你一定有一個疑問——為什么地再貴都有人拿？
對此，攸克君也有同樣的疑問。帶著這個問題，攸克君咨詢了近期參與土地競買的多個地產(chǎn)商朋友，他們的邏輯，令這個疑問豁然開朗。這件事，遠不是“不拿地團隊就沒活兒干”那么簡單。
第一個原因，在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經(jīng)營行為，而演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇。以9月8日東壩地塊競拍最終勝出者——龍湖、保利、首開聯(lián)合體來看，均在北京東壩地區(qū)有項目。所以，從戰(zhàn)略角度考慮，如果在一些土地供應(yīng)量集中、且未來能夠形成交易量集中的版塊或者地區(qū)，連續(xù)獲取土地，其對于資源集中占有的意義是十分巨大的。
更 重要的是，如果這種戰(zhàn)略布局實現(xiàn)，實際上是對整體成本的一種攤薄。前期同區(qū)域的自己的項目，可能因為自己在后期刷出的地王而漲價獲益，如果把這些項目累計 起來算賬，雖然拿地王的資金消耗頗大，但卻有多個項目同時分攤，收益也就能提升起來。同樣的道理，基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境的成熟，也可以讓自己的多個項目獲益。但 是，這種所謂戰(zhàn)略性的資源壟斷，只出現(xiàn)在那些土地供應(yīng)集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區(qū)。
第二個原因，地價預(yù)期價格的計算方式在改變。我們習(xí)慣中認為的開發(fā)商計算地價的方式，是按照同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行銷售價格進行倒算得出的。但是，現(xiàn)在的大開發(fā)商拿地時，早已經(jīng)不這么算賬了。
現(xiàn)在的算賬方法是，對于熱點地塊，這塊土地的預(yù)期價格，參考同時期其他熱點地塊土地出讓價格。舉例說，在9月8日東壩地塊開拍之前，石榴莊地塊的樓面價達到了5萬多元/平方米，這種新的算賬邏輯就是，“連石榴莊地塊的樓面價都到了5萬了，那東壩得值多少錢？”所以，這種地王之間比價——定價的邏輯，自然是多貴的地都有人買。
第三個原因，開發(fā)商對產(chǎn)品形態(tài)的估值體系多元化。最近成交的幾個高價地塊來看，配建的公建業(yè)態(tài)，比例不低。按照我們的傳統(tǒng)認知，公建遠不如住宅的估價高，至少要打個八折，所以，原來的價值評判體系中，配建公建比較多的地，都不被看做是好地塊。
但是，現(xiàn)在很多開發(fā)商對公建的估值多元化了。在 前期核算的時候，把公建按照住宅1：1的價格進行測算。這個邏輯其實是，城市核心區(qū)的住宅地塊越來越少，未來的需求，很可能需要通過公建立項上的公寓來解 決一部分，現(xiàn)在上海的陸家嘴就有這樣的情況，這種公寓的價格，基本與住宅持平。所以，這種邏輯下，你就能看到首創(chuàng)在西北旺，為一塊公建配建比例頗大的地 塊，還是出了高價。
第四個原因，熱點地塊基本只有上市房企才有實力參與競買，這實際上改變了原有開發(fā)商的盈利模式。傳統(tǒng)的盈利模式是拿地——開發(fā)——銷售，靠利潤賺錢。但是，現(xiàn)在，對于大房企和上市房企來說，股價可以賺錢，拿地之后的金融和資本運作，也能變向賺錢。
所以，成本——盈利的計算方式發(fā)生了改變。一塊熱點地塊有可能拉高股價，這樣，用股票或者股權(quán)質(zhì)押融資，就可以換出更多的現(xiàn)金；一塊高估值的土地，也可以作為標的物發(fā)債、發(fā)信托，這些新的變向賺錢的途徑，實際上都改變了開發(fā)商原有的盈利算賬模式。
所以，你要明白開發(fā)商已經(jīng)不是多年前我們理解的那個簡單邏輯下的開發(fā)商了，如果你理解這四重心理，也許你看到再多的地王時，也都能保持一份淡定的心情了。開發(fā)商不是傻子，也不是瘋子，沒有誰會毫無邏輯的高價拿地，這一點，請諸君一定記住。
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