熱點(diǎn)關(guān)注- 李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式其實(shí)已被內(nèi)地房企淘汰
- 資訊類(lèi)型：城市規(guī)劃 / 發(fā)布時(shí)間：2015-09-29 / 瀏覽：461 次 /
- 2015-09-29 更新 投訴舉報(bào)
最近《別讓李嘉誠(chéng)跑了》一文在網(wǎng)絡(luò)上熱傳，猶如在輿論場(chǎng)中投入重磅炸彈，引起熱議。當(dāng)然，很快長(zhǎng)和系繼續(xù)回應(yīng)沒(méi)有撤資這回事，而且有買(mǎi)有賣(mài)，屬于正常商業(yè)行為。國(guó)家發(fā)改委也有負(fù)責(zé)人回應(yīng)，中國(guó)要形成更加法制化、國(guó)際化的營(yíng)商環(huán)境。
先不提這文章是否涉及道德綁架，僅就地產(chǎn)行業(yè)而言，目前在內(nèi)地李嘉誠(chéng)持有物業(yè)僅剩20萬(wàn)平方米。但就事論事地說(shuō)一句，即使長(zhǎng)和系不跑，它在內(nèi)地也屬于被越來(lái)越強(qiáng)大的內(nèi)地房企淘汰的前浪。
李嘉誠(chéng)關(guān)于買(mǎi)地的名言“地段、地段、地段”一直是民間房產(chǎn)投資者的金科玉律，但在中國(guó)的房地產(chǎn)界，李嘉誠(chéng)更是“囤地”帶頭人。比如2014年就有媒體報(bào)道，位于北京中央別墅區(qū)溫榆河板塊的譽(yù)天下別墅，1993年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就作為大股東之一參與開(kāi)發(fā)該地塊，2003年長(zhǎng)實(shí)全資擁有該項(xiàng)目，2008年別墅才開(kāi)始一期上市，最后完工時(shí)間預(yù)計(jì)是2018年。也就是說(shuō)，長(zhǎng)實(shí)相當(dāng)于用了1/4世紀(jì)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，而項(xiàng)目則從當(dāng)年的荒蕪之地，變成了千萬(wàn)級(jí)別的別墅區(qū)。另外，截至2014年二季度，長(zhǎng)實(shí)29個(gè)項(xiàng)目9年只完成了1/3.
再比如2010年8月，國(guó)土資源部曾經(jīng)通報(bào)，截至2010年8月中旬，全國(guó)有閑置土地2044宗。媒體關(guān)于這一事件的深挖結(jié)果是：央企是囤地大戶(hù)，但港資開(kāi)發(fā)商才是囤地老手。比如新世界中國(guó)囤地濟(jì)南，一個(gè)商務(wù)樓項(xiàng)目因囤地獲利約300多倍。
在上世紀(jì)90年代，許多港資開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)，他們不像內(nèi)地房企，一蓋好房子就急吼吼地賣(mài)了回籠現(xiàn)金再奔赴下一個(gè)項(xiàng)目，老謀深算的港資富豪們認(rèn)為房子不值錢(qián)，土地才值錢(qián)，所以，他們更喜歡購(gòu)入一二線城市市中心的位置，然后開(kāi)始放長(zhǎng)線釣大魚(yú)。等到這些區(qū)域出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，港資房企才會(huì)開(kāi)始慢慢開(kāi)發(fā)，定位于高端市場(chǎng)，采取以利潤(rùn)為導(dǎo)向的模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。除了住宅，他們還會(huì)開(kāi)發(fā)商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、涉外公寓等全系列產(chǎn)品，不放過(guò)任何可能的利潤(rùn)空白點(diǎn)。
而出于借鑒這些港資企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)、稅收、就業(yè)等諸多方面考慮，地方政府會(huì)優(yōu)先考慮這些企業(yè)過(guò)來(lái)進(jìn)行投資，甚至短期內(nèi)會(huì)給予稅費(fèi)、地價(jià)上的優(yōu)惠，以此博取中長(zhǎng)期的稅收與就業(yè)的效益。
憑借香港開(kāi)放的融資環(huán)境、成熟的發(fā)展體系以及長(zhǎng)線投資、長(zhǎng)期囤地的開(kāi)發(fā)方式，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)(長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔)、九龍倉(cāng)、新世界、新鴻基、瑞安房產(chǎn)、嘉里建設(shè)等在內(nèi)地獲得了豐厚的利潤(rùn)。
但這種高利潤(rùn)、慢周轉(zhuǎn)的方式也有弊端。已故船王包玉剛旗下的九龍倉(cāng)，擁有收益優(yōu)良的收租物業(yè)，投資目光精準(zhǔn)，但2012年其高層周安橋也曾以九龍倉(cāng)在內(nèi)地18年的發(fā)展和萬(wàn)科進(jìn)行比較，稱(chēng)后者規(guī)模漲了千倍，九龍倉(cāng)只漲了十倍二十倍。2012年上半年九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷(xiāo)售金額僅為66億元，是萬(wàn)科的1/9左右。
到了2013年，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)已全面超越港資開(kāi)發(fā)商這個(gè)“老師”。內(nèi)地的規(guī)模化地產(chǎn)企業(yè)一般采用的是“5、9、12”的快速周轉(zhuǎn)模式：拿到地5個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，9個(gè)月賣(mài)樓，12個(gè)月現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正。這一模式幫助內(nèi)地房企迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大規(guī)模。而港資開(kāi)發(fā)商除了“現(xiàn)金流較穩(wěn)健”這個(gè)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)很難找到可以跟內(nèi)地房企匹敵的武器。
在周轉(zhuǎn)速度上，無(wú)論面對(duì)怎樣復(fù)雜的政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)背景，哪怕利潤(rùn)微薄，內(nèi)地房企也會(huì)為了企業(yè)繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張與保持市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略考慮，寧可用高價(jià)拿下土地，再用高周轉(zhuǎn)模式迅速滾雪球下去。且不說(shuō)高周轉(zhuǎn)與慢周轉(zhuǎn)的優(yōu)劣，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，慢工細(xì)活是行不通的，市場(chǎng)要求的是快工出細(xì)活，只有適應(yīng)市場(chǎng)的企業(yè)才不會(huì)被拍死在沙灘上。
但港資房企很難快起來(lái)，他們的管理屬于高度集權(quán)，無(wú)論是大到拿地方向、經(jīng)營(yíng)模式，小到推廣策略、銷(xiāo)售折扣，乃至給項(xiàng)目的外立面換一種玻璃，是否要投整版廣告，地區(qū)總經(jīng)理都需要向香港總部打報(bào)告申請(qǐng)批復(fù)。
而香港總部是怎么決策的呢？據(jù)說(shuō)，他們喜歡花錢(qián)買(mǎi)很多貌似專(zhuān)業(yè)的數(shù)據(jù)，憑數(shù)據(jù)決策。可惜內(nèi)地的數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)水平有限，賣(mài)出的數(shù)據(jù)往往漏洞百出。
在筆者與許多港資房企的溝通中，他們都會(huì)感覺(jué)內(nèi)地市場(chǎng)復(fù)雜多變，不同省份之間的差異很大。內(nèi)地房產(chǎn)政策經(jīng)常會(huì)有變化，甚至不同省市的規(guī)定都不同；消費(fèi)習(xí)性差異太大，要深入了解又太耗精力；產(chǎn)品研發(fā)能力又不接地氣，很難做出符合當(dāng)?shù)乜谖兜臉鞘挟a(chǎn)品。針對(duì)高端項(xiàng)目的定位，在2013年限購(gòu)政策之后，更是飽受打擊，即使以豪宅物業(yè)著稱(chēng)的新鴻基地產(chǎn)，在內(nèi)地市場(chǎng)的業(yè)績(jī)完成率每年也只有計(jì)劃的8成左右，至今其內(nèi)地市場(chǎng)的投資比例已縮小至總額的20%左右。
一二線城市中心的地價(jià)越來(lái)越高，加上人民幣持續(xù)升值，即使現(xiàn)金流穩(wěn)健、負(fù)債率低，港資房企的錢(qián)也不像從前那么經(jīng)花了。而三四五線城市的購(gòu)買(mǎi)力不像一二線城市，割了一茬還有一茬，而是通常除了喝“頭啖湯”的人，其他跟進(jìn)者都很容易成為被套牢的大閘蟹。
靠“囤地”這一招鮮再也不能吃遍天，在全國(guó)20強(qiáng)房企都在熱火朝天地朝著千億房企俱樂(lè)部進(jìn)軍的2013年，我們看到的是港資房企在默默地撤退。從2011到2015年，瑞安房地產(chǎn)在內(nèi)地賣(mài)出約100億元的物業(yè)，轉(zhuǎn)租為售；2013年開(kāi)始，李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系再也沒(méi)在內(nèi)地拿地，“股市狙擊手”劉鑾雄也一直在賣(mài)項(xiàng)目，2015年7月將內(nèi)地最大的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)之后，在內(nèi)地僅剩一個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，其他均為持有物業(yè)。
在北上廣深樓市中最具活力的深圳，港資地產(chǎn)商也屬默默敗退之列，據(jù)悉原因是深圳土地匱乏，政府極少給予港資房企優(yōu)惠條件，與本地房企合作過(guò)的新鴻基、和黃地產(chǎn)等，又因?yàn)楸镜胤科笞非笮逝c港資追求高利潤(rùn)的理念相悖而散伙。在炙手可熱的前海自貿(mào)區(qū)，至今沒(méi)有港資大型房企的一席之地。
內(nèi)地高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)讓李嘉誠(chéng)這些港資富豪收獲了囤地紅利，但他們也同樣錯(cuò)失了跟隨市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。既然李嘉誠(chéng)要走，就讓他走吧，好聚好散，才是大國(guó)崛起的風(fēng)度。
畢竟在過(guò)去的20多年，除了為內(nèi)地樓市帶來(lái)過(guò)資金，他們并沒(méi)有留下可供內(nèi)地房企借鑒的成功運(yùn)營(yíng)模式，也沒(méi)有能為內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的轉(zhuǎn)型帶來(lái)任何有效助益。未來(lái)如果數(shù)風(fēng)流人物，當(dāng)然還是要看內(nèi)地房企們。
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