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- 浙江樓市“強(qiáng)復(fù)蘇”跑贏全國 浙江板塊跑贏大盤
- 資訊類型：本地樓市 / 發(fā)布時(shí)間：2015-10-09 / 瀏覽：654 次 /
- 2015-10-09 更新 投訴舉報(bào)
2015年上半年，全國各大城市樓市都有復(fù)蘇的跡象，但復(fù)蘇的強(qiáng)弱程度是有差別的。而浙江省四個(gè)城市杭州、寧波、溫州、金華的強(qiáng)復(fù)蘇態(tài)勢頗受關(guān)注。
浙江板塊跑贏大盤
數(shù)據(jù)顯示，在2014年全國去庫存壓力較大的時(shí)期，上述浙江四個(gè)城市房價(jià)增幅都較小。其中杭州的增幅最小，為-1.8%，在70個(gè)城市中排名第70位，即倒數(shù)第一。而到了2015年6月，杭州房價(jià)呈現(xiàn)“逆襲”態(tài)勢，在70個(gè)城市中排名第5位，僅次于四個(gè)一線城市。
易居研究院近期發(fā)布的報(bào)告《全國樓市地區(qū)典型案例：浙江樓市的淪陷與重生》，對(duì)浙江樓市進(jìn)行了聚焦。報(bào)告對(duì)比2014年6月份和2015年6月份的房價(jià)變化認(rèn)定，浙江樓市在經(jīng)歷一個(gè)大的反彈和調(diào)整，而且目前漲幅已跑贏全國大勢。如果全國市場目前正處于“弱復(fù)蘇”的態(tài)勢，那么浙江板塊的復(fù)蘇完全可以貼上“強(qiáng)復(fù)蘇”的標(biāo)簽。
庫存去化周期較好地衡量了城市住宅的供求關(guān)系，并對(duì)房價(jià)走勢產(chǎn)生重要的引導(dǎo)作用。如果將杭州、寧波和溫州和全國35個(gè)城市的存銷比進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，2011年5月~2014年11月，除了個(gè)別月份外，浙江三市的存銷比高于全國35個(gè)城市的水平，說明去化壓力相對(duì)偏大。
2014年12月~2015年6月，浙江三市的存銷比和全國35個(gè)城市的水平相差不多，到了6月份則略低于全國水平，這和浙江相關(guān)城市積極去庫存的導(dǎo)向有關(guān)系。
而之所以跑贏全國，跟全國樓市發(fā)展的基本面有關(guān)。2014年以來，除了一線城市外，各地紛紛取消了持續(xù)了4年的限購舉措。此外，配合國家層面的降準(zhǔn)降息、2015年“3·30”新政等進(jìn)行地方版本的細(xì)化以及地方購房契稅補(bǔ)貼等舉措下，今年樓市復(fù)蘇態(tài)勢十分明顯。
從住房消費(fèi)的角度考慮，居民家庭的財(cái)富水平和投資理念也是兩個(gè)頗有影響力的因素。從2015年上半年全國各地居民人均可支配收入的數(shù)據(jù)來看，浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22640元，在全國排名第三，僅次于上海和北京。而農(nóng)村居民人均可支配收入為12005元，僅次于上海。
更為重要的是，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民人均可支配收入的倍差為1.9倍，在前10強(qiáng)省市中，為倒數(shù)第二位，說明浙江城鄉(xiāng)差距較小。浙江的財(cái)富模式可總結(jié)為：較為富裕、城鄉(xiāng)差距小、藏富于民，這將間接影響住房交易背后的支付能力。
未來：或?qū)⒗^續(xù)回暖
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，從周期性因素的角度看，目前浙江樓市周期處于止跌反彈的窗口期，部分城市房價(jià)已經(jīng)跌無可跌，一些城市房價(jià)增幅居于全國前列。這些信號(hào)綜合起來表明，后續(xù)浙江房地產(chǎn)市場依然會(huì)跑贏全國市場。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對(duì)本報(bào)稱，去年浙江板塊率先下跌，跌幅比較大，今年在市場回暖過程中，這些地方也率先回暖。這也是市場全面筑底回升的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)。
張大偉說，杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的城市，市場需求一直比較大。之前由于價(jià)格過高、供應(yīng)量過大，房價(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過充分的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴(kuò)大，上半年杭州成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來新高，價(jià)格也迎來明顯的反彈。
不過，在快速回暖的同時(shí)，未來浙江樓市也存在一些不確定性。尤其是在土地市場方面，上半年杭州主城區(qū)土地市場無論是出讓面積還是出讓金相比去年都有明顯下滑，主要還是庫存壓力大所致，而且也缺乏一些位置較好的地塊。
在城鎮(zhèn)化方面，2006年，浙江城鎮(zhèn)人口為2814萬，占總?cè)丝诘?6.5%。到了2014年，城鎮(zhèn)人口為3573萬，占總?cè)丝诘?4.9%，城鎮(zhèn)化率位居全國前列。也就是說，目前浙江的城鎮(zhèn)化率再大幅提升的空間已不是很大。
浙江居民住房擁有率比較高，且居住面積也比較大。比如說從城鎮(zhèn)人均住房面積的指標(biāo)看，2014年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積40.9平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積61.5平方米，該指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國水平。正是如此，需要警惕當(dāng)?shù)鼐用褓彿啃枨蟛淮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)說，在住房需求層面，需要密切關(guān)注浙江外來人口的購房需求。比如在杭州蕭山、紹興柯橋等地，外來人口比較多，在限購放開后，此類群體的購房需求就會(huì)積極釋放。
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