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其一，進(jìn)入成熟期。一國或一城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是具有生命周期的，這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)。經(jīng)濟(jì)增速放緩，比如歐美多為2%-3%；人口增長緩慢，進(jìn)入老齡化階段，其中日本和德國最為嚴(yán)重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設(shè)告別高潮期，只是小修小補(bǔ)。

 

典型的現(xiàn)象是，二手房成交量遠(yuǎn)大于一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等，都是圍繞存量房進(jìn)行工作或展開業(yè)務(wù)。而在我國國內(nèi)各方主要圍著新房轉(zhuǎn)，比如地方政府很重視土地出讓金，而發(fā)達(dá)國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發(fā)達(dá)國家有很多收購舊房裝修翻新之后再出售或出租的機(jī)構(gòu)，而中國比較少見。

 

其二，房價(jià)漲幅較小。2003-2010年間，我國房價(jià)持續(xù)上漲（除了2008年），很多人都習(xí)慣了年均兩位數(shù)的漲幅。而發(fā)達(dá)國家的房價(jià)則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數(shù)。比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價(jià)指數(shù)上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價(jià)指數(shù)下跌了16%；2015年二季度相比2000年初，美國房價(jià)指數(shù)上漲72%，年均增幅只有4.7%。如果回顧百年，則美國房價(jià)漲幅僅跑贏通脹1個(gè)百點(diǎn)左右。

 

這樣的房價(jià)漲幅，在中國人看來，實(shí)在沒有什么競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟期后，房價(jià)漲幅就會(huì)變小，這是行業(yè)規(guī)律。在新房開發(fā)熱潮時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，產(chǎn)品質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境不斷提升，所以新房價(jià)格引領(lǐng)著房價(jià)快速上漲。而進(jìn)入存量房時(shí)代之后，城市與社區(qū)成熟，沒有大拆大建，缺少成片的新建小區(qū)，房價(jià)自然趨穩(wěn)。另外，從需求端分析，歐美國家居民沒有投資房產(chǎn)習(xí)慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國家的租房比例多在30%-50%之間。甚至市中心成熟地段房價(jià)漲幅也不會(huì)很大，在絕大多數(shù)都是二手房交易情況下，購房升值潛力偏小。

 

其三，租金收益率較高。我國房價(jià)漲幅總體高于發(fā)達(dá)國家，但租金收益率卻低于后者。當(dāng)前，我國大城市住宅租金收益率平均為2%-3%，而歐美國家可達(dá)到4%-5%，而日本東京甚至高達(dá)5%-8%。商辦類物業(yè)的租金收益率比住宅還要高一些。

 

中外存在這一差異的原因，可歸結(jié)為兩點(diǎn)：一是租房需求有別。中國人能購房則不租房，購房置業(yè)是傳統(tǒng)文化習(xí)得。而發(fā)達(dá)國家租房觀念流行，美國房屋自有率只有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。二是假如租金基本平穩(wěn)，則房價(jià)漲幅越大，租金收益率越低。我國房價(jià)漲幅大于歐美，因此租金收益率也會(huì)低于歐美。

 

長期投資股票會(huì)形成兩部分收益，即分紅與股價(jià)上漲。投資房產(chǎn)，則房租相當(dāng)于股票分紅，房價(jià)上漲則相當(dāng)于股價(jià)上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價(jià)漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產(chǎn)收益率總體超過歐美。

 

2011年以來，我國多數(shù)三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強(qiáng)勁。而過去兩三年，國外只有個(gè)別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對(duì)此，有意在海外購房的中國人，還是應(yīng)該全面地考量。

 

近幾年，中國人去國外購房金額越來越大。海外購房熱的興起，不僅反映了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、樓市環(huán)境的明顯變化，而且還說明國外少數(shù)城市樓市的吸引力超過了國內(nèi)。事實(shí)上，有些國家房地產(chǎn)市場(chǎng)化已有上百年歷史，有其自身的運(yùn)行規(guī)律與特征。筆者將其總結(jié)為三點(diǎn)。

 

其一，進(jìn)入成熟期。一國或一城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是具有生命周期的，這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)。經(jīng)濟(jì)增速放緩，比如歐美多為2%-3%；人口增長緩慢，進(jìn)入老齡化階段，其中日本和德國最為嚴(yán)重；住宅存量接近飽和，新房需求量小；城市建設(shè)告別高潮期，只是小修小補(bǔ)。

 

典型的現(xiàn)象是，二手房成交量遠(yuǎn)大于一手房成交量，比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等，都是圍繞存量房進(jìn)行工作或展開業(yè)務(wù)。而在我國國內(nèi)各方主要圍著新房轉(zhuǎn)，比如地方政府很重視土地出讓金，而發(fā)達(dá)國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發(fā)達(dá)國家有很多收購舊房裝修翻新之后再出售或出租的機(jī)構(gòu)，而中國比較少見。

 

其二，房價(jià)漲幅較小。2003-2010年間，我國房價(jià)持續(xù)上漲（除了2008年），很多人都習(xí)慣了年均兩位數(shù)的漲幅。而發(fā)達(dá)國家的房價(jià)則非常溫和，絕大部分年份漲幅都是一位數(shù)。比如，2015年二季度相比2002年初，英國房價(jià)指數(shù)上漲110%，年均上漲8.1%；2015年二季度相比2000年初，日本東京都市圈房價(jià)指數(shù)下跌了16%；2015年二季度相比2000年初，美國房價(jià)指數(shù)上漲72%，年均增幅只有4.7%。如果回顧百年，則美國房價(jià)漲幅僅跑贏通脹1個(gè)百點(diǎn)左右。

 

這樣的房價(jià)漲幅，在中國人看來，實(shí)在沒有什么競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟期后，房價(jià)漲幅就會(huì)變小，這是行業(yè)規(guī)律。在新房開發(fā)熱潮時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，產(chǎn)品質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境不斷提升，所以新房價(jià)格引領(lǐng)著房價(jià)快速上漲。而進(jìn)入存量房時(shí)代之后，城市與社區(qū)成熟，沒有大拆大建，缺少成片的新建小區(qū)，房價(jià)自然趨穩(wěn)。另外，從需求端分析，歐美國家居民沒有投資房產(chǎn)習(xí)慣，甚至連自住性購房需求也不算旺盛，很多國家的租房比例多在30%-50%之間。甚至市中心成熟地段房價(jià)漲幅也不會(huì)很大，在絕大多數(shù)都是二手房交易情況下，購房升值潛力偏小。

 

其三，租金收益率較高。我國房價(jià)漲幅總體高于發(fā)達(dá)國家，但租金收益率卻低于后者。當(dāng)前，我國大城市住宅租金收益率平均為2%-3%，而歐美國家可達(dá)到4%-5%，而日本東京甚至高達(dá)5%-8%。商辦類物業(yè)的租金收益率比住宅還要高一些。

 

中外存在這一差異的原因，可歸結(jié)為兩點(diǎn)：一是租房需求有別。中國人能購房則不租房，購房置業(yè)是傳統(tǒng)文化習(xí)得。而發(fā)達(dá)國家租房觀念流行，美國房屋自有率只有六成，歐洲大城市租房居民占四至五成。二是假如租金基本平穩(wěn)，則房價(jià)漲幅越大，租金收益率越低。我國房價(jià)漲幅大于歐美，因此租金收益率也會(huì)低于歐美。

 

長期投資股票會(huì)形成兩部分收益，即分紅與股價(jià)上漲。投資房產(chǎn)，則房租相當(dāng)于股票分紅，房價(jià)上漲則相當(dāng)于股價(jià)上漲。如果購房自住，則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價(jià)漲幅，則可算出總體的長期收益率。過去多年，我國房產(chǎn)收益率總體超過歐美。

 

2011年以來，我國多數(shù)三四線城市收益率大降，但一線城市和部分二線城市仍然強(qiáng)勁。而過去兩三年，國外只有個(gè)別城市，如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率，接近中國一二線城市的水平，還都是華人集聚的城市。對(duì)此，有意在海外購房的中國人，還是應(yīng)該全面地考量。