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  按照中央部署，國家開發(fā)銀行(下稱“國開行”)已經(jīng)在年內累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經(jīng)基本完成。同時，國開行還發(fā)放約3000億元貸款，用于去年的棚改項目。

  2016年的定向信貸額度安排工作正在進行，料將不小于2015年全年的水平。這意味著2016年全年，房地產(chǎn)市場可能面臨萬億級別的定向信貸流動性注入。與此同時，棚改“以貨幣化補償安置為主”已被寫入中央政治局常委會會議要點。如今，棚改將成為政府向房地產(chǎn)市場定向注入流動性的切口，從而達到穩(wěn)定住房消費的目的。

  7000億信貸馳援

  “現(xiàn)在可以說說了，按照部里面的通報，國開行今年一年內，向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置領域，定向投放了7000多億元的信貸額度，現(xiàn)在，這個工作目標已經(jīng)基本完成了。”11月4日上午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設廳人士告訴《中國經(jīng)營報》記者。

  這是關于“棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置”定向信貸總量的首次具體信息披露。在此之前，國務院將棚戶區(qū)改造作為改善民生的重要工作，并明確國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機構為棚戶區(qū)改造提供貸款和資金支持。

  2014年7月，住建部向地方政府提出，要提高貨幣化補償在棚戶區(qū)改造安置中的比例。住建部一位高級領導曾在一次內部會議上明確向地方住房和城鄉(xiāng)建設職能部門負責人指出，“在棚改當中，特別要強調貨幣化安置。在這個問題上，財政部和我們的意見完全一致”。

  然而，貨幣化補償安置比例的提高，一度進展不甚理想。有關部門一份內部統(tǒng)計匯報材料顯示，截至2014年，全國棚戶區(qū)改造中，貨幣化補償安置的比例尚不足14%。對此，有關部門多位高級領導以不同方式和渠道向地方政府表示了不滿。

  在住建部系統(tǒng)內部，貨幣化安置和實物住房安置，被稱為“補人頭”和“補磚頭”。后者通過和開發(fā)商的市場化運作，政府實際上只通過投入土地等生產(chǎn)要素就完成了安置工作。但是，如果貨幣化安置成為主流，地方政府將必須支出真金 白銀 進行安置，這對于地方政府而言，即是財政支出壓力所在。

  因此，資金成為棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置的首要問題。對此，國務院總理李克強、副總理張高麗專門做出指示、批示，要求國家開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機構，專門對口解決棚改及其貨幣化補償安置問題。

  4000億+3000億

  實際上，全國性的大規(guī)模城市棚戶區(qū)改造工作系從2014年開始。

  當年7月，住建部提出貨幣化補償安置成為城市棚戶區(qū)改造主要安置方式之后，多個地方政府提出了資金支持方面的問題。一是2014年已有棚戶區(qū)改造項目后續(xù)資金問題，二是2015年棚戶區(qū)改造新項目的資金問題。

  在接到資金問題的反應后，住建部報請國務院，協(xié)調通過國家開發(fā)銀行等政策性金融機構解決資金支持問題，獲得國務院的支持。

  隨后，住建部要求地方政府對所需資金缺口和所需支持資金規(guī)模上報材料，經(jīng)初步匯總后，地方政府總計上報了約4萬億元的棚戶區(qū)改造及貨幣化補償安置所需資金支持額度。

  “住建部要求上報的，是2015年新增棚戶區(qū)改造及貨幣化補償安置的所需資金支持額度，但地方報上來的，既包括2014年已經(jīng)立項的項目，甚至還包括2016年將要立項的棚改項目，對這一點，部里面做了厘清工作。2015年有2015年的專項額度，2014年的會有續(xù)建貸款，2016年的額度，也即將擬定。”一位知情人士告訴記者。

  前述地方住房和城鄉(xiāng)建設廳官員告訴本報記者，國開行總額7000億元的信貸投放資金支持，實際上是分為兩部分的。其中，4000億元用于投向2015年新增的城市棚戶區(qū)改造項目及其貨幣化補償安置；另外3000億元，定向投放到2014年已立項的棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置項目上。

  如是形成了總額約7000億元的棚戶區(qū)改造及其貨幣補償安置定向貸款額度。多位住建系統(tǒng)人士表示，根據(jù)他們掌握的信息判斷，如是定向信貸的支持強度，至少將延續(xù)2~3年的時間。

  豐沛流動性去庫存

  記者了解到，國開行不僅在信貸額度上給予了定向貸款的支持，還對一些監(jiān)管的慣例進行了修改和調整，以確保能夠為棚戶區(qū)改造及貨幣化補償安置提供足夠的資金支持。

  這些對監(jiān)管慣例的調整和修改最關鍵的在于，國開行取消用于貨幣補償?shù)馁J款資金不能超過40%的限制，定向信貸額度支持中，用于貨幣化補償安置的比例將大幅度提高。

  按照住建部目前的部署，貨幣化補償安置主要包括三種方式：第一，政府組織棚戶區(qū)居民自主購買存量房安置；第二，政府購買存量房進行安置；第三，直接貨幣補償。這意味著，舉凡地方政府采用這三種方式進行貨幣化補償安置，原則上都可以使用國家開發(fā)銀行的貸款。而這一點，將和房地產(chǎn)市場關聯(lián)緊密。

  多位地方住建系統(tǒng)內部人士均向記者證實，住建部一位高級領導在內部系統(tǒng)會上曾多次強調，“貨幣化安置是從根本上解決房地產(chǎn)庫存問題的一個重要途徑，這個道理太清楚了”。

  實際上，從2014年下半年開始，針對房地產(chǎn)市場的情勢變化，住建部即將去化庫存作為房地產(chǎn)調控的重要目標。此后出臺的多項穩(wěn)定住房消費政策亦都圍繞去化庫存為核心展開。目前，已經(jīng)取得階段性的成效。

  市場監(jiān)測，2015年10月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月下降1.8%。10月樓市迎來熱銷旺季，開發(fā)商積極推出新房源和促銷手段，加之地方紛紛落實寬松新政，去化速度有所提升。

  重點監(jiān)測的城市中，僅青島、上海庫存有所增加，分別上漲2.23%和1.63%，其余城市均下降，其中福州去化表現(xiàn)最為明顯，庫存環(huán)比下降14.23%，蘇州次之降幅為8.73%。