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  房地產開發投資的持續下滑，顯然影響了全國固定資產投資的增速和中國經濟增長，而造成房地產開發投資等先行指標持續疲軟的根本原因是前些年過量開發積累起來的商品房庫存壓力較大。

  10月23日，李克強總理在中央黨校報告時將“房地產去庫存問題沒有解決”列為中國經濟面臨困難的重要組成部分。11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上進一步強調，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。11月11日李克強總理在國務院常務會議上提出，“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。11月12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴在浙江調研時也強調，要“化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。這是今年兩會后中央政府首次密集提到房地產，表現出對當前全國樓市高庫存問題的高度重視。

  “十三五”時期是我國全面建成小康社會的決勝階段，也是我國經濟發展進入新常態后的第一個五年，“十三五”規劃建議提出，要推進以人為核心的新型城鎮化，深化戶籍制度改革，實施居住證制度，深化住房制度改革，加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度等，這些政策制度對房地產業將產生哪些影響？“十三五”時期我國房地產業的發展態勢如何？當前房地產市場的庫存問題如何解決？帶著這些問題，證券時報記者采訪了證券時報專家委員會成員、中國房地產業協會原副會長朱中一。

  房地產市場

  進入增速換擋期

  證券時報記者：10月統計局最新數據顯示，房地產投資等先行指標繼續疲弱，房地產銷售面積增幅回落，商品房庫存壓力加大，您對當前的房地產市場形勢怎么看？

  朱中一：改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，我國房地產市場持續較快發展，住房保障體系逐步建立，住房總量大幅增加，住房質量逐步提高，有效改善了居民居住條件，基本適應了經濟社會發展進程。

  但同時也要看到，在十幾年的快速發展后，住房供求關系由過去的供不應求轉向供求總體平衡，有的地方還出現了階段性的過剩。同時，依然有相當數量的居民無力改善居住的基本條件，幫助農業轉移人口解決住房問題也剛剛起步，一些項目和小區的住房品質、環境有待提高。與房地產市場存在區域性、結構性、階段性過剩相關的，是全國、特別是供大于求的城市，房地產開發投資增速的同比持續下降和土地購置面積的同比持續下降。2014年以來，房地產市場明顯進入了增速的換擋期，調整的陣痛期。

  今年4月以來，在一系列利好政策的推動下，全國的房地產市場呈現了回暖的勢頭。5、6月新建商品房銷售量明顯回升，7、8、9月仍保持了向好勢頭。盡管10月當月的銷售量低于9月，這與國慶長假有關，與往年類似，但1~10月，全國商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%；商品房銷售額64790億元，同比增長14.9%。根據2011年至2014年商品房各季度成交量的走勢看，第四季度都明顯高于前三季度。今年第四季度，在政策利好和企業要完成年度目標任務等共同作用下，銷售量估計也會高于二、三季度，這樣，全國今年商品房和商品住宅的成交量有望再創新高，這對穩定經濟增長和財政收入發揮了積極的作用。

  證券時報記者：庫存問題已經引起中央的高度重視，如何化解房地產庫存成為業界關注的問題，對此，您有何建議？

  朱中一： 10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積43654萬平方米，比9月末增加1180萬平方米；辦公樓待售面積3059萬平方米，增加56萬平方米；商業營業用房待售面積13888萬平方米，增加709萬平方米。目前一些地方過高的庫存是前些年過量開發的結果，其源頭是一些地方對土地財政和房地產的過度依賴，和一些城市將城鎮化變成了造城行動，還與一些城市經濟內生動力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足關系很大。

  分析庫存離不開分析銷售。今年以來，一線城市和多數二線城市由于銷售良好，庫存量在不斷減少，這些地方還有計劃的增加住宅用地和住房供應。而一些三四線城市和部分二線城市，由于開發的過量再加上銷售不暢，庫存量在不斷增加。

  分析庫存量增加的城市，不能僅看商品房的待售面積，還要看在建規模；潛在還與已批出去但未動工開發的土地有關。因為，在市場銷售不暢的情況下，這些指標都有可能逐步轉化為庫存的數量。

  解決的辦法包括以下幾個方面：一是對房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模大的地方，首先應主動控制土地供應，包括減少城市綜合體、商業的土地供應；對已批出去的土地，按照國土部、住建部今年3月27日“關于優化2015年住房及用地供應”的通知，引導企業調整土地用途、規劃條件、引導未開發房地產用地轉型用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

  二是對正在開發建設的項目，允許企業根據市場的情況調整開發節奏，調整戶型結構。

  三是對已經形成的庫存，加大去庫存的力度。對城鎮棚戶區和城中村改造項目，擴大貨幣化安置的比例，盡量讓居民在市場上購買和租賃商品房。調整保障房的實現方式，健全公共住房租賃補貼機制，保障房的房源以盤活存量房為主，在一段時間內盡量不建或少建新的保障房。發展住房租賃市場，允許機構和個人投資購房從事住房租賃經營，支持房地產開發企業調整資產配置，持有住房用于租賃經營。支持房地產企業將環境、氣候宜居、交通便捷地區的房屋，統一全裝修并統一配置家電、家具、配建必要的生活、服務和醫養設施后，轉成養生養老休閑度假類產品，以滿足日益增長的養老服務業和休閑旅游業發展的需要。繼續實施差別化的住房信貸、稅收政策，支持居民自住性和合理改善性的購房需求。進一步發揮公積金對住房消費的支持。

  另外，通過戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押貸款的試點等，讓更多符合條件的農業轉移人口和城鎮居民在城鎮購房和租房，釋放改革政策紅利，助力化解商品房庫存。

  房地產業發展

  機遇大于挑戰

  證券時報記者：“十三五”規劃建議指出，我國發展仍處于可以大有作為的重要戰略機遇期，也面臨諸多矛盾疊加、風險隱患增多的嚴峻挑戰。“十三五”時期房地產業發展將面臨哪些機遇與挑戰？

  朱中一：“十三五”時期我國發展仍處于可以大有作為的重要戰略機遇期，但戰略機遇期的內涵發生了深刻變化，既面臨著許多有利條件，又面臨著不少風險挑戰。房地產業的情況也是如此。房地產業發展面臨的機遇主要有四點：

  一是新型城鎮化的持續推進。我國現在常住人口的城鎮化率為55%，2013年戶籍人口城鎮化率為35.9%。根據《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》預測，到2020年末，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。其中，首先要加快落實1億左右農民工和其他常住人口在城鎮定居落戶的目標。

  二是與全面建成小康社會目標和推進新型城鎮化相關的，就是要加大城鎮棚戶區、城中村和城鄉危房改造力度。今年6月，國務院已下發文件，啟動了三年棚改1800萬套的工作計劃，及對居民自住性和改善性住房需求的政策支持。這也關系到落實2014年政府工作報告中提出的今后一個時期要改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村改造問題。

  三是改革的紅利，包括住房制度改革，戶籍制度改革和實施居住證制度，支持進城落戶農民工將其宅基地使用權及其房產依法自愿有償轉讓的制度，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶，并與城鎮居民有同等權利和義務；及全面實施一對夫婦可生育兩個孩子的政策等，對擴大住房需求、穩定房地產市場肯定是利好的。

  四是新興產業的產生和居民消費升級的需求給房地產發展帶來的機遇。

  面臨的挑戰與主要問題也有四點：一是房地產市場存在著區域性、結構性、階段性的過剩，一些地方去庫存還需要一定時間；二是一些中小城市和小城鎮產業結構不合理，基本公共服務滯后，人口難以聚集，人口流向與城市發展方針不一致；三是人口老齡化態勢明顯；四是資源能源環境制約因素明顯，一線城市房價上漲壓力較大。房地產項目開發建設方式傳統粗放，品質性能有待提升。

  但機遇與挑戰相比，機遇仍大于挑戰。而且，如果我們能直面地做好應對挑戰與風險的準備，有些不利因素，還能轉化為發展中的有利因素。

  堅持五大理念

  引領房地產業發展

  證券時報記者：“十三五”規劃建議明確指出，實現“十三五”時期發展目標，必須牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，堅持創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展，是關系我國發展全局的一場深刻變革，并要求各地、各部門在制訂“十三五”規劃時也要貫徹落實這五大理念。這對“十三五”時期房地產行業發展有什么指導作用？

  朱中一：“十三五”時期房地產業的創新發展，主要是深化住房制度改革，健全以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的供應體系，使城鎮常住家庭居住條件總體達到小康水平；并通過“互聯網+”等技術手段，促進房地產行業轉型發展和優質增效。

  房地產業的協調發展，主要是促進房地產業與新型城鎮化的協調發展，使房地產發展與當地經濟社會發展相適應，與相關產業發展相協調。

  房地產業的綠色發展，主要是通過技術創新和建筑工業化、信息化的融合發展，促進開發項目和居民住區的資源節約和環境良好，提升開發項目和居民住區的品質、性能與環境質量。

  房地產業的開放發展，主要是引導行業和骨干企業進一步“請進來，走出去”，在合作共盈中求發展。

  房地產業的共享發展，主要是通過進一步完善住房保障制度，加大城鎮棚戶區、城中村和城鄉危房改造力度，開展城鎮既有住區和農村環境的整治，讓廣大居民，尤其是中低收入家庭共享改革發展的成果。

  深化住房制度改革

  促進房地產業轉型發展

  證券時報記者：“十三五”規劃建議中提出，推進以人為核心的新型城鎮化，深化住房制度改革，如何進行住房制度改革？改革的方向和內容包括哪些？

  朱中一：深化住房制度及其配套制度的改革，促進房地產業轉型發展，首先要調整保障性住房的實施方式。2007年起，國家加大了保障性住房的建設力度，已累計解決了4000多萬困難家庭的住房問題，城鎮低保家庭已實現了應保盡保。成績是明顯的。目前，一方面是保障性住房已有較大規模，另一方面是一些地方存量房消化壓力較大，所以，未來保障房的房源應以盤活存量為主，有必要也有可能調整保障性住房的實施方式。

  一是推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行，逐步以公共租賃住房為主。二是實行實物保障與租賃補貼并舉，打通商品住房和保障性住房通道，加大保障性住房的籌集力度和租賃補貼力度，消化市場待售商品房、盤活閑置房。同時，要繼續加強保障性住房的配套建設、分配、運營和管理，嚴格準入、退出制度，提高保障性住房物業管理、服務水平和運營效率。

  其次，要調整完善與住房有關的土地、財稅、金融等方面政策，共同構建促進房地產市場平穩健康的長效機制。一是按照盤活存量、有效增加增量的原則，合理確定各地住宅建設用地和其他房地產項目用地供應規模。建立城鎮住宅用地增加與吸納農業轉移人口數量掛鉤。探索已進城落戶農民工將宅基地和房產依法有償轉讓。二是建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤。研究建立住房政策性金融機構，完善房地產金融制度體系，進一步發揮住房公積金對中低收入家庭在購房、租房方面的支持作用。三是推進房地產稅收改革。簡化或合并住房建設、交易環節稅種并適當降低稅負，適當增加住房保有環節稅負。但這項改革又涉及整個稅制的調整與改革，還關系到中央與地方事權、財權的劃分與理順，對市場、對百姓的敏感度高，其立法和改革的時間表、路線圖請中央政府慎重考慮。

  第三，要轉變“重買輕租”的住房消費觀念，加快培育和發展住房租賃市場，使部分居民，如新參加工作的職工、外來務工人員和支付能力不足的居民通過租賃市場解決住有所居問題，這就需要政府借助互聯網技術，積極推進住房租賃服務平臺建設；培育和規范住房租賃市場經營機構；支持房地產開發企業和個人將其持有的多余房源向社會出租；同時，引導一些房地產企業建立開發銷售與租賃一體化的經營模式。

  第四，要轉變傳統粗放式的建造方式，以科技創新引領綠色建筑和住宅產業化發展，切實提高產品的品質與性能。一要貫徹綠色建筑標準，提升新開發項目的綠色節能水平。二要發揮社會力量和住房公共維修基金作用，對既有住宅進行“加固、節能、節水和適老化”改造。三要通過互聯網+建筑工業化，推進住宅產業化。四要加強與產業鏈有關上下游企業的強強合作，建立采購平臺，確保產品質量和工程質量，實現合作共盈。

  第五，要創新和完善宏觀調控方式。一是充分發揮市場在資源配置中的作用；二是更加注重分類指導、因城施策，強化地方政府在穩定市場和完善住房保障方面的責任；三是結合制訂“十三五”住房發展規劃，注意發揮住房發展規劃在引導土地、住房供應和穩定市場方面的責任，引導按真實需求組織開發。

  房地產多業態共同發展

  滿足居民消費升級需要

  證券時報記者：要實現“十三五”全面建成小康社會的目標，推進以人為核心的新型城鎮化，除了住宅產業發展需求，您對其他房地產業態發展需求有何建議？

  朱中一：“十三五”期間既是國家經濟轉型創新發展、經濟結構調整升級的重要時期，也是城鎮化持續推進和居民消費升級的重要時期，還是積極開展應對人口老齡化行動的重要時期。房地產行業作為為各行各業提供生產、作業、工作場所和為居民實現住有所居的重要行業，除了繼續按照各地住房發展規劃引導按真實需求發展住宅產業外，還要積極發展產業園區地產、旅游地產、老年住區、眾創空間、物流配送中心、社區商業網店等房地產業態，適應相關產業的發展和居民消費升級的需要。

  產業園區不僅是一種城市規劃理念，更是完善與提升城市功能的體現。要以產業園區升級為抓手，完善城市功能配套，或以中心城區產業轉移為契機，增加周邊地區的產業支撐能力。園區的開發單位，要加強與政府的協調并做好服務，改善園區發展的軟環境；要借助市場力量，優化產業要素的配置與聚集，實現物業管理的統一與基本公共服務的便捷。在特大城市，要盤活改造存量，或研究開發適合大眾創業、萬眾創新的眾創空間。

  老年住區的建設與運營管理，應積極開展應對人口老齡化行動，建立與居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為補充相匹配的老年住區體系。推進適老化住宅的建設和既有社區的適老化改造。加強醫養結合等配套設施建設和養老服務。重點與難點是推進既有社區的適老化改造，包括推進既有住區的無障礙設施改造和在多層建筑中更新或加裝電梯等，同時新建小區必須按人均0.1平方米的要求配建養老服務設施。房地產企業還可以開發集居家養老、社區服務與機構養老為一體的復合型社區，或在新建小區中配建一定比例的養老公寓和養老服務設施，或參與養老機構的開發建設、運營管理與服務。

  旅游地產要適應旅游業由觀念旅游向觀光、休閑、度假旅游并重轉型發展的需要和職工帶薪休假制逐步落實后，居民休閑旅游養生度假的需要，開發分時度假、分權度假和旅居度假類連鎖產品，也可借助互聯網平臺，改造、盤活未出售的商品房和閑置房產。