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  中 央政治局會(huì)議談及明年的經(jīng)濟(jì)工作，在政策目標(biāo)上，將“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”視為明年經(jīng)濟(jì)工作的核心目標(biāo)，并且將“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍然排在第一位。而 “穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵則在于能否如會(huì)議所提出的。“抓住關(guān)鍵點(diǎn)、打好殲滅戰(zhàn)”。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定，可謂關(guān)鍵的關(guān)鍵。 

  繼 11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上發(fā)出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的信號(hào)之后，本次政治局會(huì)議再次明確提出“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿 足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”這意味著，面對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的巨大挑戰(zhàn)，2016年，在房地產(chǎn)政策層面，中央 將通過(guò)力度很大的組合拳幫助穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期，從而在某種程度上穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)蔓延到金融領(lǐng)域，引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。

  從今年前11個(gè)月中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資的表現(xiàn)看，今年經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，房地產(chǎn)投資的明顯下滑是主要原因之一。盡 管受今年“兩會(huì)”以來(lái)房地產(chǎn)刺激政策的影響，包括一線城市在內(nèi)的部分城市，房地產(chǎn)銷售回暖的跡象很明顯，但房地產(chǎn)投資卻仍然持續(xù)下滑，到了11月份，房地 產(chǎn)投資的增速下滑至1.3%的低點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月下滑。1-11月份，房屋新開(kāi)工面積140569萬(wàn)平方米，下降14.7%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分 點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積97077萬(wàn)平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬(wàn)平方米，下降3.5%。而商品房待售面積在10月末 68632萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到了69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。銷 售和投資冰火兩重天的背后，折射出中國(guó)絕大多數(shù)的城市住房供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的事實(shí)。回顧中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的變遷，從過(guò)去最早的“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到后來(lái) 的“增加有效供給”，到今天的“化解庫(kù)存”，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了真正的行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過(guò)剩。在中國(guó)住房進(jìn)入過(guò)剩階段之 后，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要拉動(dòng)力的好日子基本已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)從中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎很有可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累。

  中 國(guó)住房的庫(kù)存究竟有多少，在數(shù)據(jù)殘缺的情況下，很難對(duì)目前全國(guó)住房庫(kù)存有一個(gè)精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。比如華爾街日?qǐng)?bào)說(shuō)，中國(guó)的住房庫(kù)存至少有6個(gè)曼哈頓的面積。 我一看到這個(gè)數(shù)字就想偷著樂(lè)，美國(guó)人是真的太不了解中國(guó)的房地產(chǎn)，曼哈頓才有多大？如果中國(guó)的住房庫(kù)存只有6個(gè)曼哈頓的面積，那還叫個(gè)事嗎？我們擔(dān)心的是 有60個(gè)曼哈頓的面積，中央黨校的周天勇說(shuō)，已經(jīng)蓋好的在建的房子，至少可以夠10幾億人居住。我們?nèi)匀豢梢詮囊恍?shù)字的勾連關(guān)系看出中國(guó)房地產(chǎn)目前供應(yīng) 過(guò)剩的事實(shí)：

  一是按照官方數(shù)據(jù)，目前中國(guó)人均居住面積已經(jīng)差不多超過(guò)了35平，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)基本告別了短缺；

  二是按照官方的口徑，待售面積超過(guò)6.9億平，在建面積超過(guò)70億平，已經(jīng)批準(zhǔn)待建的面積超過(guò)30億平，再加上小產(chǎn)權(quán)房，以及各種無(wú)法納入統(tǒng)計(jì)口徑的住房，住房庫(kù)存至少在130億平左右。

  可以說(shuō)，目前除了一線城市、重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過(guò)剩，這是中國(guó)房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時(shí)間，就從短缺走到了過(guò)剩。

  特 別是，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大差異，考慮到未來(lái)的城鎮(zhèn)化，一線城市、重點(diǎn)城市，以及未來(lái)人口流入的以中心城市為核心的城市群，考慮到未來(lái)的需求因素，需 求仍然旺盛，這些城市的房地產(chǎn)至少在10年內(nèi)沒(méi)有太大的問(wèn)題。關(guān)鍵是，三四線及以下的城市，一方面，戶均套數(shù)早已經(jīng)超過(guò)了1.2套，該有房的都已經(jīng)有了， 沒(méi)房的未來(lái)的需求也是屈指可數(shù)。這些城市消化住房庫(kù)存的關(guān)鍵是有吸引就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，有吸引落戶的比較好的教育醫(yī)療等公共服務(wù)，而這些又恰恰是三四線城市最缺 乏的。這意味著，化解庫(kù)存的政策希望和農(nóng)民工市民化的期待在某種程度上存在著背離：農(nóng)民工希望在可以提供就業(yè)和良好的公共產(chǎn)品的地方買房，而不是去到三四 線城市去買房。

  這意味著，未來(lái)化解庫(kù)存的房地產(chǎn)政策本質(zhì)上絕非為化解庫(kù)存而化解庫(kù)存，如果真的希望未來(lái)成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)，農(nóng)民工只有在一個(gè)城市里有就業(yè)，子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對(duì)他才有意義。

  就此而言，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)化解庫(kù)存問(wèn)題上，必須要有真正的組合拳，既要有短期在房貸、稅費(fèi)、公積金以及購(gòu)房補(bǔ)貼方面的舉措，同時(shí)，更重要的要認(rèn)識(shí)到，要真正回到“人的城鎮(zhèn)化”這個(gè)主題上，需要在農(nóng)民工市民化的其他公共政策上下更大的力氣，需要重新定位中小城市在中國(guó)的未來(lái)。很顯然，這是一個(gè)真正的巨大的制度變革，需要真正的公共政策的再造。否則，以短視的眼光，僅僅為了化解住房庫(kù)存而寄希望于農(nóng)民工，那是很不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)農(nóng)民工真的成為一個(gè)城市平等的一員的時(shí)候，房子才是他真正的歸宿和精神家園。

  最 后我想講，中國(guó)究竟有多少房子，其實(shí)一直是一個(gè)國(guó)家秘密。我們是一個(gè)有很多匪夷所思秘密的國(guó)度，作為一個(gè)房地產(chǎn)的研究者，多年來(lái)最困惑的是到現(xiàn)在也沒(méi)搞清 楚中國(guó)究竟有多少房子，統(tǒng)計(jì)局也不告訴我們。所以，我退休后的愿望是，騎著自行車，到每一個(gè)城市，數(shù)房子，把中國(guó)有多少房子數(shù)清楚。我相信，我一定能夠數(shù) 清楚，因?yàn)椋覀兊囊恍┙y(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)連中國(guó)有多少老母豬都能數(shù)清楚，房子嘛，起碼不會(huì)跑來(lái)跑去，是可以數(shù)清楚的。