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補(bǔ)充協(xié)議與格式合同 不一樣

 

前天上午，重慶晚報(bào)記者在江北區(qū)九街見到了張海。張海說，此前，自己和家人看中了九龍坡區(qū)陳家坪玖城壹號(hào)項(xiàng)目的一套三室的房子，并繳納了3萬(wàn)多元的定金。

 

上周，一家人高高興興去售房部簽合同時(shí)，銷售人員除出具由市國(guó)土資源和房屋管理局印制的商品房買賣合同（即大家常說的購(gòu)房格式合同）外，還合訂了一份補(bǔ)充協(xié)議要求同時(shí)簽訂。

 

翻閱這份補(bǔ)充協(xié)議后，張海認(rèn)為，一些內(nèi)容還與格式合同相悖。比如，關(guān)于逾期交房的約定，開發(fā)商在收到購(gòu)房者解除合同正式書面通知，且由購(gòu)房者配合開發(fā)商完成配合注銷合同備案登記義務(wù)后的90日內(nèi)退還款項(xiàng)，但在格式合同中，這一日期僅為30日。

 

張海還發(fā)現(xiàn)，如果公攤面積與買賣合同存在差異，房?jī)r(jià)沒有變化，雙方互不追責(zé)。如果接房時(shí)發(fā)現(xiàn)有非屬主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問題，保修范圍內(nèi)由開發(fā)商按照規(guī)定在“合理期限內(nèi)”整改。張海要求對(duì)方說明合理期限是多久，對(duì)方表示無法說明。

 

補(bǔ)充協(xié)議中的大部分內(nèi)容，在張?？磥矶家?guī)避了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

 

想更改補(bǔ)充協(xié)議 不行

 

張海和家人認(rèn)為，既是補(bǔ)充協(xié)議，那就有商議空間，但要求增加合理要求時(shí)遭拒。開發(fā)商告知，已在主管部門備案，無法更改。

 

對(duì)此，張海和家人不滿意，詢問可否退房并收回定金，銷售人員表示，3萬(wàn)多元是定金，如果不同時(shí)簽訂購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議，視為自身放棄購(gòu)房，定金無法退還。

 

“無法協(xié)商，不簽還不退定金，這不是霸王條款嗎？”張海認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議表面上是一紙協(xié)議，雙方能夠坐下來就關(guān)心的問題一一協(xié)商，但實(shí)質(zhì)卻是：必須接受條件選擇買房，否則損失定金。

 

“這份幾十萬(wàn)的合同應(yīng)該是人生中最重要、金額最大的一筆合同，只需要簽字的格式合同，很少有人逐字逐句去理解，但沒想到這份合同還有這些內(nèi)容，那不就等于挖好了坑等著消費(fèi)者跳？”

 

張海說，由于銷售人員沒有主動(dòng)告知，補(bǔ)充協(xié)議是直到簽合同時(shí)才看到，很多購(gòu)房者也沒有引起重視。他希望更多的買房者在購(gòu)買房屋時(shí)能更謹(jǐn)慎些，才能保障合法權(quán)益。

 

銷售主動(dòng)提醒補(bǔ)充協(xié)議？不會(huì)

 

前天中午，重慶晚報(bào)記者來到陳家坪玖城壹號(hào)項(xiàng)目，銷售經(jīng)理陳先生回應(yīng)了張海的質(zhì)疑。

 

陳經(jīng)理說，根據(jù)規(guī)定，售房合同已在九龍坡區(qū)房管局等主管部門備案，主管部門已知悉，售房部也有專門區(qū)域進(jìn)行公示（重慶晚報(bào)記者在售房部大門左側(cè)，見到了包括格式合同和補(bǔ)充協(xié)議在內(nèi)的售房合同）。陳經(jīng)理還稱，不能更改附加協(xié)議，是因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無法一一更改備案。在具體操作過程中，如果購(gòu)房者有要求，售房部工作人員都會(huì)對(duì)合同內(nèi)容和預(yù)售許可證等方面說明，但如果購(gòu)房者沒有主動(dòng)要求，每天的客戶量大，很難強(qiáng)制要求銷售人員主動(dòng)對(duì)每一位客戶都說明。

 

針對(duì)張海認(rèn)為大部分補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容都對(duì)開發(fā)商有利，如未標(biāo)明合理維修期限究竟是多久,陳經(jīng)理表示，不同維修項(xiàng)目所需要的時(shí)間肯定不同，無法強(qiáng)制規(guī)定。

 

至于購(gòu)房者不簽訂補(bǔ)充協(xié)議就不能退定金的問題，陳經(jīng)理認(rèn)為，對(duì)不退定金如果有異議，可以向重慶仲裁委員會(huì)仲裁或采取法律途徑解決。

 

補(bǔ)充協(xié)議成業(yè)內(nèi)潛規(guī)則

 

銷售經(jīng)理自曝：很少有人要求更改補(bǔ)充協(xié)議，就算要求開發(fā)商也不大可能答應(yīng)

 

購(gòu)房遭遇補(bǔ)充協(xié)議，這事你遇到過嗎？近日，重慶晚報(bào)記者走訪了多家房地產(chǎn)公司。

 

“在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除格式合同還有補(bǔ)充協(xié)議簽訂的情況，屢見不鮮，幾乎稱為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則——只是有的開發(fā)商根據(jù)各自實(shí)際各有不同或側(cè)重。”江北區(qū)一家央企開發(fā)樓盤的銷售經(jīng)理王先生表示，一般開發(fā)商都會(huì)在格式合同后附帶一份補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容主要對(duì)格式合同中的未盡事宜說明，一般由開發(fā)商的法務(wù)團(tuán)隊(duì)起草，因此盡可能規(guī)避掉開發(fā)商可能的一些風(fēng)險(xiǎn)，并保證開發(fā)商能盡快回款。其中包含產(chǎn)權(quán)證延期領(lǐng)取、接房退款延期等各種有利于開發(fā)商的說法。很少有顧客對(duì)此補(bǔ)充協(xié)議知悉并要求更改，就算要求更改，開發(fā)商也不大可能答應(yīng)；如果不買，定金也幾乎不可能退。

 

另一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的工作人員表示，一般買房需要至少交付2~3成首付，現(xiàn)在一些開發(fā)商為去庫(kù)存促銷，會(huì)推出首付分期的活動(dòng)——只需要付幾萬(wàn)元甚至一兩萬(wàn)元的款項(xiàng)，在接下來半年或一年內(nèi)再付清款項(xiàng)。這時(shí)，格式合同就不夠了，需要補(bǔ)充協(xié)議說明。再比如一些項(xiàng)目的商業(yè)車庫(kù)辦證流程較長(zhǎng)，這時(shí)候開發(fā)商會(huì)先約定，將車庫(kù)先租后售。

 

追問1：發(fā)生沖突時(shí)以哪一份為準(zhǔn)？

 

重慶晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員、原野律師事務(wù)所律師曾杰表示，大部分補(bǔ)充協(xié)議都會(huì)規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議是《重慶市商品房買賣合同》的重要組成部分，與《重慶市商品房買賣合同》具同等法律效應(yīng)。當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議的條款與商品房買賣的格式合同發(fā)生沖突時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。因此消費(fèi)者簽署合同，則視為接受合同中所提的條款，以補(bǔ)充協(xié)議約定為準(zhǔn)。

 

追問2：補(bǔ)充協(xié)議到底難不難改？

 

九龍坡土地房屋權(quán)屬登記中心主任助理何顯華認(rèn)為，購(gòu)房合同按照規(guī)定需要到土地房屋權(quán)屬登記中心備案。針對(duì)陳經(jīng)理說法，因?yàn)榫琵埰聟^(qū)商品房成交套數(shù)眾多，主管部門無法一一更改備案的問題，何顯華說，并不是不能更改。如果購(gòu)房者有合理需求，既然是補(bǔ)充協(xié)議，就可以由購(gòu)房者和開發(fā)商坐下來商談，并非鐵板釘釘，一字不能更改。

 

重慶晚報(bào)記者了解到，購(gòu)房者修改補(bǔ)充協(xié)議，并非沒有先例。家住沙區(qū)欣陽(yáng)廣場(chǎng)的朱先生就告訴重慶晚報(bào)記者，他曾于2006年購(gòu)買了位于冉家壩一套4樓的住房。他在查看完補(bǔ)充協(xié)議后，要求開發(fā)商增加一條內(nèi)容：如果今后房前的空地上增加廣告牌或高樓，遮擋影響視線，開發(fā)商要進(jìn)行賠償。不久后，一塊高高立起的廣告牌遮住了視線。最后，經(jīng)雙方協(xié)商，朱先生獲得了3萬(wàn)多元的賠償。

 

追問3：不簽補(bǔ)充協(xié)議能退定金嗎？

 

曾杰律師說，定金是對(duì)雙方進(jìn)行買賣合同時(shí)的一個(gè)保障，如果沒有正當(dāng)理由，靠不正當(dāng)途徑維權(quán)肯定不能退。如果買賣合同不能簽訂是由于雙方對(duì)購(gòu)房合同的條款不能達(dá)成一致意見所致，則定金應(yīng)退還。他曾幫兩名客戶成功維權(quán)。購(gòu)房者應(yīng)按認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限、地點(diǎn)去簽約，但如果雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無法達(dá)成一致，而與認(rèn)購(gòu)意向書內(nèi)容無關(guān)，致使簽約不成的，有望退回定金。比如明明在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中寫的認(rèn)購(gòu)1-3，最后簽合同卻要求買1-4的房子，這種屬于不合理需求，無法獲得法律支持。