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這次會(huì)議的目的就是為2016年的經(jīng)濟(jì)政策明確方向，因此2016年的樓市政策也將比較明確，一方面二三線城市圍繞新市民的落戶、購房補(bǔ)貼、契稅減免等政策會(huì)集中出現(xiàn)，另一方面，與供給端相關(guān)的財(cái)稅政策也會(huì)盡快落實(shí)。

 

繼剛需購房者、改善性需求購房者之后，農(nóng)民工已成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費(fèi)”的龐大購房群體。根據(jù)目前全國樓市的情況，去庫存政策手段將主要在二三線城市實(shí)施，因此，為避免調(diào)控政策再次演變?yōu)閷?duì)樓市的大規(guī)模刺激，未來的樓市政策將側(cè)重于針對(duì)性較強(qiáng)的政策手段。從這一角度來說，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的“新市民”將成為最佳群體。

 

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告的公開數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級(jí)及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。而根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的計(jì)算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米，這無疑是一個(gè)天量的購房需求。

 

從目前來看，若要消化現(xiàn)有的大量庫存，必須要啟動(dòng)一個(gè)新的購房群體，以往的剛需和改善性需求在多輪政策刺激下已經(jīng)大量釋放，不足以支撐目前去庫存的需求。而由農(nóng)民工轉(zhuǎn)化的“新市民”則是此前很少觸碰的群體，而且目前庫存量最大的三四線城市也正是這一群體的主要臵業(yè)地。

 

事實(shí)上，農(nóng)民進(jìn)城買房進(jìn)行補(bǔ)貼在一些地方早已開始實(shí)施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺(tái)政策，農(nóng)村居民進(jìn)城購房可獲得200-300元/平米的購房補(bǔ)貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。中央提出農(nóng)民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，2016年無論是中央相關(guān)主管部門還是地方政府，都會(huì)加大對(duì)農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度。

 

2015年，福建、遼寧、湖北、江蘇等省的部分地區(qū)已對(duì)這一做法進(jìn)行了嘗試，但由于收購要直接耗費(fèi)地方政府的財(cái)政支出，因此這一做法并沒有在全國范圍內(nèi)成為主流。據(jù)了解，2016年國家將對(duì)此給予更大的資金支持，資金規(guī)模將超過2015年的4000億元人民幣。

 

尤其是在國家住房銀行、公積金個(gè)人住房貸款支持證券等涉房金融改革被提上日程后，政府直接大量購買商品房用作保障性住房的手段將在更大范圍內(nèi)被采用。而對(duì)于三四線城市來說，這部分保障性住房的目標(biāo)適用人群就是“新市民”群體。

 

在近期中央層面對(duì)經(jīng)濟(jì)政策的表態(tài)中，戶籍改革被多次提出，這實(shí)則代表著“新市民”群體在穩(wěn)定整體經(jīng)濟(jì)增長上被賦予重要作用，而這種重要作用則表現(xiàn)在其對(duì)短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和中長期經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)都能帶來引擎作用，這種思路早已有跡可循。

 

2015年11月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)就提出“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房、家電等消費(fèi)”，這正與此次中央提出的“農(nóng)民工市民化”一脈相承。從長遠(yuǎn)來看，農(nóng)民工市民化將帶來繼發(fā)性的樓市需求，為樓市帶來新的內(nèi)生增長力，同時(shí)與此同步的產(chǎn)業(yè)配套、就業(yè)需求都成為經(jīng)濟(jì)增長的保證。

 

從短期來看，在農(nóng)民工市民化的要求下，與之相關(guān)的行政性調(diào)節(jié)手段也可以有的放矢。農(nóng)民工市民化后，除了通過對(duì)新市民降低信貸購房門檻、加大補(bǔ)貼優(yōu)惠力度刺激市場成交之外，收購存量商品房作為保障性住房的需求也將被放大。預(yù)計(jì)，2016年通過市場收購存量住房完成保障性住房建設(shè)的工作力度將大大增加。