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  近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，2月22日起，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行調(diào)整。這距離央行宣布下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例僅半月有余。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對(duì)非一線城市契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。在中央部委此番接力地方推出新政后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎來(lái)一輪政策寬松。

  扶持 降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)

  《通知》指出，契稅方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的 稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契 稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

  對(duì)于第二套房的認(rèn)定，通知明確，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。

  在營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

  值得注意的是，北上廣深四個(gè)一線城市暫不實(shí)施通知規(guī)定的第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

  中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌在接受采訪時(shí)表示，此次的契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，主要是取消了非普通住宅和普通住宅的區(qū)別，并增加了家庭第二套改善性住房?jī)?yōu)惠。

  張斌認(rèn)為，未來(lái)從大的方向看，房地產(chǎn)稅收主要是降低開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收，適當(dāng)增加保有環(huán)節(jié)稅收，從而改變負(fù)擔(dān)的結(jié)構(gòu)。“交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是一次性的，買賣的時(shí)候可以計(jì)算。從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)到保有環(huán)節(jié)會(huì)鼓勵(lì)交易，交易量會(huì)有所增加，有利于老百姓改善居住質(zhì)量。”

  民生宏觀分析師朱振鑫表示，結(jié)構(gòu)性地降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)是房地產(chǎn)政策調(diào)整的大方向。此次房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整有利于支持合理購(gòu)房需求，加快去庫(kù)存，下一步還有望繼續(xù)推出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)有望進(jìn)一步調(diào)降。

  “這次調(diào)整是房地產(chǎn)去庫(kù)存和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分，可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。”中原地產(chǎn)市 場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，降低稅費(fèi)、調(diào)整信貸、住房公積金調(diào)整等政策輪番上陣，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和去庫(kù)存有積極影響。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則分析認(rèn)為，針對(duì)非一線城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅的減免，將有利于降低購(gòu)房成本，增加購(gòu)房需求，加快庫(kù)存去化，降低庫(kù)存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)。

  困境 房地產(chǎn)庫(kù)存高壓難緩

  的確，我國(guó)大部分城市仍面臨著巨大的庫(kù)存壓力。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加9484萬(wàn)平方米。這意味著，在去庫(kù)存措施實(shí)施一年后，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存卻不降反升。

  對(duì)此，國(guó)研中心副主任王一鳴日前表示，按照2015年全年銷售面積測(cè)算，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積 73.5億平方米的中等口徑，庫(kù)存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開發(fā)面積，庫(kù)存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大，按最寬口徑測(cè) 算，將達(dá)10年10個(gè)月。

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存情況比2008年還要嚴(yán)重。“2008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房 價(jià)迅速上升，2010年樓市開始回暖，那是因?yàn)?008年樓市沒有大量庫(kù)存。現(xiàn)在之所以說(shuō)比2008年還差，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫(kù)存。”

  據(jù)任志強(qiáng)測(cè)算，竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷售的竣工車庫(kù)配套等面積。“當(dāng)前 最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無(wú)法消化的。以全國(guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問題在于，這其中有大 量庫(kù)存屬于很難消化的部分。”

  穆迪評(píng)級(jí)一份報(bào)告指出，中國(guó)在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國(guó)14億人口相當(dāng)于約4.6億戶家庭。假設(shè)中國(guó) 的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易吸收所有的在建住宅面積。但目前的問題是，商品住宅價(jià)格高企，有效需求不足。

  “我們的需求是有限的。”中國(guó)工程院院士、清華大學(xué)教授江憶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2015中國(guó)居民金融能力報(bào)告調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，中國(guó)家庭房產(chǎn)擁有率達(dá)到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占到40.07%；其中有52.07%的家庭，房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)一半以 上，16.19%的家庭中這一比例占80%以上。

  預(yù)期 未來(lái)仍存政策寬松空間

  事實(shí)上，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要來(lái)源的房地產(chǎn)投資已自2014年起連續(xù)24個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。從2015年全年看，房地產(chǎn)投資單月增速一度連續(xù) 5個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)生產(chǎn)市場(chǎng)前端的土地購(gòu)置面積、土地成交價(jià)款、房屋新開工面積、竣工面積這四個(gè)典型指標(biāo)也連續(xù)數(shù)月同時(shí)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

  住建部政策研究中心主任秦虹表示，四項(xiàng)典型數(shù)據(jù)同時(shí)負(fù)增長(zhǎng)是歷史上從來(lái)沒有過(guò)的。交通銀行金融研究中心報(bào)告也指出，以往“銷售啟動(dòng)—資金改 善—投資企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條這一次似乎并不敏感，在前二者都已出現(xiàn)明顯回暖的情況下，暖意并沒有繼續(xù)延伸到投資端，反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)資金運(yùn)用于拿地和擴(kuò)大開 工等建設(shè)活動(dòng)的謹(jǐn)慎。

  數(shù)據(jù)顯示，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占2014年地方政府收入的近四分之一，是地方基礎(chǔ)設(shè)施投資一項(xiàng)重要的資金來(lái)源。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，對(duì)地 方財(cái)政最直接的影響就是地方國(guó)有土地出讓收入的急劇減少。2015年全國(guó)財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32547億元，同比減 少8840億元，下降21.4%。而2014年和2013年這部分收入分別增長(zhǎng)3.1%和45%。

  與此同時(shí)，樓市低迷給地方財(cái)政帶來(lái)的壓力不僅體現(xiàn)在土地出讓收入的下滑，還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收的驟降。穆迪投資者服務(wù)有限公司副總裁諸蜀寧稱：“房地產(chǎn)市場(chǎng)疲弱也令地方政府從房地產(chǎn)業(yè)獲得的稅收減少。該行業(yè)的稅收收入占2014年地方政府稅收總收入的40%。”

  因此，張大偉表示，中央部委接力地方出臺(tái)政策救市，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

  “未來(lái)分城施策是政策放松的主要特點(diǎn)。”張大偉表示，目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)依然是最重要的增長(zhǎng)引擎。因此，為應(yīng)對(duì)各地市場(chǎng)分化、需求上漲乏力等房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)，因城施策將成為未來(lái)房地產(chǎn)刺激的主流。

  張大偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松，“尤其兩會(huì)前后各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策。”