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習主席在去年12月召開的中央經濟工作會議講“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構的改革”。很多報道忽略了前半句，實際上習主席的意思是，要先擴大國內消費，如果沒有擴大消費，只講供給，供給和需求的關系是扭曲的。在去年11月11日的財經領導小組第十一次會議上，習主席提出“房地產必須穩定發展，繼續去庫存，提高房企擴大再生產的積極性”。

 

過去的中央經濟工作會議，除了對房地產提出去庫存、加杠桿、加大生產能力以外，對其他行業提出的都是去產能。壓倒中國經濟這個駱駝的最后一顆稻草是什么？就是房地產，一旦房地產的增速下去，會把駱駝壓倒，只有房地產保持增速，才能把駱駝撐起來。

 

關于房地產政策，中央經濟工作會議提出，第一要自然人購房，不能打擊投資、投機行為，這是對2011年政策提出打擊投資和投機行為的修正。第二提出取消過時的限制政策。

 

提到庫存，為什么會形成庫存？

 

這和限購、限貸、加稅，一、二套房存在差別和不能買第三套房的政策相關，從2011年開始連續三年出臺政策，房地產行業的庫存也開始上升。“十二五”規劃提出建設3600萬套保障性住房，大量建設保障性住房就出現了一個現象，在拆遷過程中，有人得到五套房子，并把其中四套賣了，極大地增加了市場供應量。這是房地產商無法計算的，于是在二手房交易迅速增長的過程中，有相當一部分是新房子，而這一部分新房子是因為保障房政策導致的額外供應。新增住房和保障房擠出的新增供給，兩方面共同作用，導致現有庫存增加。

 

為什么說房地產對解決中國經濟的問題有至關重要的作用？

 

稅收方面，房地產稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%，如果加上營業稅、所得稅大概是30%，再加上四萬億的土地財政，總共可以占地方財政的50%-75%。現在房地產拉動其他產業的貢獻度只有3.8%，金融業是15.9%，過去房地產業可以達到20%，而金融業只有8%。只要房地產投資增速高于固定資產投資增速，GDP增長率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。

 

如果房地產行業不景氣，地方債、銀行債，甚至是金融的問題都會暴露出來。北京銀行[4.13% 資金 研報]最大的壞賬來源是鋼貿企業，占25%以上，其次是煤炭企業，占20%左右。就房地產行業而言，購房者和開發商在銀行的壞賬率現在都是很低的，如果壞賬率上升的話會出現問題。

 

房地產投資大量下降，與房地產行業中國企占比很低有關——國企只占房地產行業總投資的11%，最高達到17%。很多大國企不往二、三、四線城市發展，其實房地產行業的自我調節能力是很好的。像鋼鐵行業里國企很多，這些國企的邏輯就是，越被要求增加庫存，就越不干活，而這就導致投資減少，并帶來GDP增速下降，這樣可以逼迫政府出手。

 

要讓房地產投資恢復到正常水平，需要土地供應先行。去年土地30%的負增長需要補充回來。政府的保障性住房也要補上，“十二五”期間有3600萬套保障性住房，但是“十三五”期間就沒有了，現在住建部和地方政府已經出臺要減少經濟適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開發商的投資，一方面是政府投資，這兩方面投資都下降的話，房地產市場本身增速就上不去。我覺得要解決中國經濟未來的發展問題，所有矛盾就集中在房地產行業，現在看來只有房地產能救中國。

 

現在大概有12個地方政府出臺了減免契約稅的政策，重慶出臺了減少預征稅減收、減少各種稅費比例的政策，來救活生產方、開發商，以便讓開發商有更多現金流解決庫存問題。

 

但我覺得還不夠，應該購房減免個稅，包括用個稅沖抵個貸利息。現在個稅收入大概7000億左右，減免10%就是700億，即使把2000萬人的購房行為打對折，也有1000萬人購房，完全可以把現有房產庫存解決掉。這1000萬套新增住房產生的稅收大概是15000億左右，包括土地增值稅、交易稅等。現在每年新增1000萬套左右住房，稅費大概接近4萬億，所以再增加1000萬套新增住房，最少也要再增加1萬多億稅收，這是一個最好的長期辦法。而在取消所有過時政策后，大家一定愿意購買第三套房子，國家不用擔心不想買房的問題。對于買房者來說，還房貸的利息就是節省個稅。

 

銀行現在有兩種還貸方式，一種是只還息不還本，另一種是還本還息。而只還息不還本的方式就把買房子的行為變成了租房子，除了繳納20%首付以外，利息可以抵掉個稅，而過去是交完個稅再還利息。當然房子首付可能是借來的，但無論如何，利息抵稅一定會帶動每年至少1000萬套以上的新購房需求。

 

公眾到底有購房的需求嗎？

 

我認為有，如果沒有需求，3600萬套保障性住房的居住和替換問題就不會出現了。我們調查過12個城市發現，很多人在拆遷過程中分到了幾套房子，自住其中一套，其余的則進行二手房交易。實際上如果這部分供應取消了，并將其轉換成商品房，那么對房屋的消費需求是存在的。現在看來，取消第三套住房的限制性條件、取消一、二套房的差別利率、或取消其他限制性條件，都對房地產行業的需求增加有利。

 

而現在，因為央行不解決一、二套住房差別利率和第三套住房貸款問題，地方政府的政策是打折扣的。為什么第二套住房的首付還要高達25%-30%？為什么不允許購買第三套房貸款呢？當個人杠桿增加的時候，開發商可以消化庫存，房地產行業的總杠桿會下降。現在的個人存款率是足夠的，而企業的存款率可能會出現問題，但是如果企業能夠消化庫存，把資金盤活，進行投資，杠桿率就會下降，投資增長由負變正。

 

此外，按人均計算住房需求是錯誤的。如果按照戶數計算，全國平均是從3.7人/戶降低到3.02人/戶，實際上在北京、上海都是2.5或2.6人/戶。這個差異說明了什么問題？戶籍是按照戶口本來統計的，但很可能出現和朋友合租房子的情況，實際上應該計算成一室多戶。而如果按單個人口比例計算，四大城市的這個增長比率將達到30%以上。五普和六普之間單代人增長是11%，按照這個增長率，人口普查的統計中城市人口應該要達到3.6億-3.8億戶，但實際上只有2.68億戶。

 

所以，每戶人都至少擁有一套房子是一種錯覺。如果要將單人戶計算進去，只需要采取減稅措施，租金可以抵免個稅，就能解決現有市場問題，還可以帶動中國經濟發展。