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　　還有好多親第一時間轉發(fā)最高法民一庭庭長程新文的答記者問，可是很多人轉完也沒發(fā)現(xiàn)，最高法開新聞發(fā)布會，可不是專為了“小區(qū)開放”啊！它披露的事比“小區(qū)開放”涉及的人更廣！

 

　　那這發(fā)布會講的啥？別查了，長安君告訴你：就是講3月1日就要開始施行的《物權法》的新司法解釋啊！新的司法解釋都跟我們老百姓的生活緊密相關：房、車、買賣糾紛、離婚財產(chǎn)分割……長安君引用了權威的解讀，讓你最快時間跟上形勢：

 

　　二手車轉讓，沒登記，也是受讓方“腰桿更直”！ 

 

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2015年5月，全國機動車總保有量達2.69億輛，機動車交易也日益頻繁，告到法院的糾紛也五花八門。

 

　　比如，張三已經(jīng)把機動車交付給了買受人李四，但雙方?jīng)]有去辦理過戶登記，而張三還欠王五的錢沒還。王五能不能說，用這輛車來抵償張三的債務呢？這時候，王五和李四，誰對這輛機動車擁有“優(yōu)先所有權”？

 

　　根據(jù)新《司法解釋》第六條規(guī)定，轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉讓人的債權人主張其為《物權法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。而且，在物權與債權的關系上，在一物之上既有物權又有債權時，一般而言，物權優(yōu)先于債權……

 

　　一句話概括就是：李四的權利優(yōu)先于王五的權利，即使車的所有權還沒改登記，法律優(yōu)先保護買方的權利！

 

　　無論咋登記的，離婚判決房產(chǎn)歸誰，就歸誰！ 

 

　　當下，很多人離婚都會涉及到財產(chǎn)的分割，房產(chǎn)更是大頭。如果法院將夫妻共同房產(chǎn)判給其中的一方，但房產(chǎn)證上仍是兩人的名字，這房到底歸誰？

 

　　最高人民法院民一庭庭長程新文在發(fā)布會上說：“新《司法解釋》規(guī)定，在離婚訴訟中，如果法院判決準予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時起，房屋的所有權就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。”

 

　　想改房產(chǎn)證名字，該先打哪種官司？ 

 

　　比如張三、李四共同出資購買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權。這時候，李四應該提起民事訴訟，還是行政訴訟？

 

　　最高人民法院民一庭法官姜強撰文分析，物權法實施后，不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。“但這種看法、做法，未能全面理解不動產(chǎn)登記的公示效力；也造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬，并因此而循環(huán)無解的尷尬局面。”

 

　　新《司法解釋》第一、二條就是對上述實踐問題的回應，具體而言，不動產(chǎn)物權的歸屬爭議、不動產(chǎn)登記的基礎關系的爭議都可納入民事訴訟。內(nèi)部關系上，依據(jù)真實權利狀態(tài)確定權利人，而非依據(jù)登記確定權利歸屬。

 

　　也就是說，李四提起民事訴訟，法院應當受理！如果李四提出他出資買房、以及雙方關于共有約定的證據(jù)，法院應據(jù)此認定李四為共有權人。

 

　　只要預告登記了，開發(fā)商想“一房兩賣”是無效的！ 

 

　　在房產(chǎn)交易中，存在有商品房預售制度，購房者可以就尚未建成的住房進行“預告登記”。

 

　　新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預告登記的權利人同意，開發(fā)商想轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規(guī)定，認定其“不發(fā)生物權效力”。

 

　　也就是說，只要買房人預告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或者進行抵押，是無效的！

 

　　從“李鬼”那買了東西，“李逵”來找我怎么辦？

 

　　新《司法解釋》的規(guī)定還有一個重要方面：“善意取得”。與它相關的糾紛非常多見，遍布于為數(shù)眾多的合同、侵權乃至婚姻家庭繼承糾紛中。

 

　　什么叫“善意取得”？

 

　　比如張三長年住著父親的房子，擅自把房子轉讓給了不知情的李四。李四付完錢，張三父親聽說了，憤怒地跑來要房子。這時候，房子歸誰？按照《物權法》的“善意取得”制度，李四擁有房子，張三父親應向自己的兒子索賠。

 

　　具體到每一個案件，雙方經(jīng)常爭論不休。最高法民一庭庭長程新文指出：“如何正確適用善意取得制度是物權法適用中的一個重點、難點和熱點。對此，新《司法解釋》用6個條文，形成對善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系。”

 

　　到底什么算適用“善意取得”？

 

　　新《司法解釋》規(guī)定，受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人（在上面的案例中就是張三父親）主張受讓人（在案例中就是李四）不構成善意的，應當承擔舉證責任。程新文說：“此舉明確了‘善意’認定的基本標準，以及由誰承擔舉證責任。”

 

　　新《司法解釋》還明確存在“登記簿上存在有效的異議登記”等五種情形之一的，應當認定不動產(chǎn)的受讓人“知道轉讓人無處分權”，也就是說受讓人不是“善意”的。受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

 

　　一關系到每個人的切身問題，《物權法》就是頂重要的法之一。司法解釋的出臺，使《物權法》在司法實踐中操作性更強。小伙伴們，可收藏好了，遇到問題時記得擦亮眼睛，守護好你的合法權益！