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根據我國《民法通則》的規定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為,因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。

2、 限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。

限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理 人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3、以欺詐為目的簽訂的房屋買賣合同。

這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。

指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5、乘人之危簽訂的經濟合同。

是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6、雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。

是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據可查的,亦認定為房屋買賣合同無效。