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上半年：靚麗成績單
溫州樓市上半年交出了靚麗的成績單，半年全市商品房成交了30877多套，380萬方，同比去年增加了58%；市區(qū)商品房成交11600多套，住宅成交113萬方，同比增長74%，2015年已創(chuàng)新高的住宅成交量為152萬，半年成交量就緊逼去年一年的量；價格也穩(wěn)步上升，增長幅度位列全國第4，而市區(qū)商品住宅庫存去化周期僅為5.2個月，到了急需補充供應量的時候。
可以說上半年溫州樓市迸發(fā)出出巨大的能量，讓人們對溫州樓市充滿了期待。雖然與大哥杭州主城區(qū)成交逾42000套，二哥寧波市區(qū)成交逾27900套相比，溫州的11600套仍然與它們不在一個量級上，但是值得溫州樓市驕傲的是上半年新盤的各項指標同比增長幅度均超過老大或老二的增長率，特別是住宅庫存量去化周期比它們更低。溫州在這波由政策推動的樓市周期中沒有落下進步神速，首先是溫州歷史上成交量基數較低，其次是經過2015年市場修復和政府大力扶持，樓市的機體已經滿血復活了，要知道大溫州畢竟是擁有911萬人口的浙江第一大市，釋放出來的購買力是不可小覷的。
下半年：撲朔迷離
一、巨大的供應量可能打破供需平衡
但是溫州樓市下半年商品房供應量比上半年還要多，據朗兆市場研究中心統(tǒng)計，溫州市區(qū)可形成住宅供應量約為122萬，上半年同比增長已達113%的供應量為99萬方，繼續(xù)加大的供應量能否像上半年一樣刺激需求也相應增長成為關鍵。還有是從2011年開始的“村房兩改”房的1000萬方，在今年陸續(xù)交付使用，起碼會有三分之一的量以準新房形式供應市場，與商品房需求端爭客戶，再加上今年政府聲勢浩大地啟動城中村改造，3年計劃開發(fā)量也是1000萬方，這些隱性的供應量也有可能會打破供需平衡，產生樓市預期的改變。
二、政策和土地的變數房地產是靠天吃飯，靠地賺錢的行業(yè)，換句話說市場好壞要看政策臉色,利潤多少基本來自土地增值。所以政策和土地的表現非常重要，它不僅會在供應端產生影響，而且會在需求端產生預期。
前幾天溫州銀行業(yè)協會率五大巨頭銀行宣布：自7月5日起，全部取消首套按揭房貸利率8.5折優(yōu)惠，統(tǒng)一規(guī)定首套房按揭利率優(yōu)惠最低9折?？赡艹踔允菫榱烁骷毅y行不要低價廝殺惡意競爭，可是這條信息卻被市場過度解讀為溫州政策開始收緊而敲響的警鐘，具有政策風向標的作用。朗兆研究認為貨幣政策應該由央行或者銀監(jiān)局出臺，作為一家地方行業(yè)協會發(fā)布對市場會產生導向性影響的政策措施，有擾亂視聽之疑，也可能涉嫌行業(yè)壟斷。但是從另一個角度表明了銀行業(yè)對房地產業(yè)支持的態(tài)度已發(fā)生了微妙的變化，這不能不讓人警惕。
6月份的土地競拍市場，由于受供應區(qū)域、地塊位置和規(guī)模影響，已經出現溢價率大幅下滑的態(tài)勢，若按照計劃下半年溫州市區(qū)將有近900畝的土地供應，7月份濱江CBD兩宗優(yōu)質的地塊出讓將成為風向標，如果溢價率超出上半年的溢價率，意味著土地市場仍然在走高，否則在供應量增加的情況下，地市對樓市的風向標作用將表現得更為直接和明了。
時至年中，影響2016年下半年市場走勢各種因素驟然復雜。一方面供應量和隱性供應量在不斷放大，所以激發(fā)需求是樓市的長期任務；但是政策從放縱已轉為保守，有可能出現調控的負思維，雖然溫州目前還不具備動用有形之手出臺遏制政策的可能性和必要性，但是其他同級別城市的反向調控政策的傳導效應作用影響明顯；另一方面房價將進入高位盤整期，結構會分化，一些供應產品類同并且集中區(qū)域會滯漲甚至波動，朗兆研究預判17年上半年還有一定安全邊際，下半年樓市恐會生變。因為土地價格大幅上漲會引來政策調控的變數，不漲會導致市場的觀望，特別是整體經濟的復蘇和新產業(yè)樹立是需要一定時間周期。
因此下半年樓市走向撲朔迷離。需要我們居安思危，積極應對。
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