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樓盤業(yè)主意見不一

市民李先生購買了市區(qū)東片一商品房，近期交付后，他前往小區(qū)查看，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)部分業(yè)主采取了“封陽臺”的做法，即安裝窗戶將原有陽臺封閉。李先生認為，陽臺有的封閉有的開放，看上去像一排牙齒掉了幾顆，對住房外立面產(chǎn)生了較大的破壞，很不美觀。

記者前往該小區(qū)進行了解，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)沿街為小高層建筑，已有部分業(yè)主正在裝修，其中采取“封陽臺”做法的不在少數(shù)，甚至有業(yè)主將陽臺原有欄桿拆除，改為落地玻璃。除該小區(qū)外，近期市區(qū)交付的多數(shù)小區(qū)均存在這種狀況，包括老城區(qū)、七都島、甌海中心區(qū)等樓盤。其中，市區(qū)甌江路沿線一售價超過4萬元/m2的樓盤，于北側(cè)大面積設(shè)置景觀陽臺，然而該樓盤部分住戶也采取“封陽臺”的做法，使建筑外立面極不協(xié)調(diào)，從主干道看較顯眼，與周邊鹿城廣場、中瑞·曼哈頓等沒有“封陽臺”的樓盤形成鮮明對比。

市民王先生所購買的市區(qū)東片另一樓盤，距離交付還有一年時間，而該盤的業(yè)主群也已開始討論是否“封陽臺”。其中，多數(shù)業(yè)主認為應(yīng)該統(tǒng)一行事，以保證小區(qū)品質(zhì)，但對于到底該不該“封陽臺”卻爭執(zhí)不下，未能達成統(tǒng)一意愿。有業(yè)主表示，“封陽臺”有利于陽臺衛(wèi)生清潔，能擋風(fēng)遮雨，生活更加便利。但也有業(yè)主表示，陽臺本身就屬于室外空間，更喜歡敞開式能夠親近自然。還有業(yè)主表示，自己的戶型有南北兩個陽臺，計劃封閉北側(cè)陽臺，南側(cè)陽臺不封閉。王先生擔(dān)心，最終還是會變成有的“封陽臺”而有的不封，影響小區(qū)品質(zhì)。

影響品質(zhì)受到關(guān)注

“封陽臺”在我市是一種較為常見的做法。據(jù)了解，從水心、上陡門等住宅區(qū)起，我市就已出現(xiàn)“封陽臺”的做法。隨后，市區(qū)商品住宅興起，許多沿城市主干道布局的高層住宅，鑒于道路噪聲、建筑美觀等因素，陽臺已由開發(fā)商于交付前統(tǒng)一封閉，而非主干道沿線陽臺往往為敞開式，但部分業(yè)主選擇自行“封陽臺”。

安置房成為“封陽臺”的“重災(zāi)區(qū)”。由于安置房部分房源戶型面積較小，不僅沒有像商品房那樣拓展面積，而且戶型設(shè)計相對不合理，利用率較低，因此不少小面積安置房業(yè)主均采取“封陽臺”的做法，將陽臺用作書房或子女臥室。除“封陽臺”外，許多安置房業(yè)主還將安放空調(diào)室外機的設(shè)備平臺納入房間。此外，私自安裝的雨棚、花籃、窗罩等也成為安置房的常見元素。有市民表示，相比于商品房，多數(shù)安置房本身品質(zhì)不好，且住戶品質(zhì)意識也普遍較差。但家住市區(qū)某安置房的胡先生表示，自己對該小區(qū)的管理存在疑慮，因擔(dān)心安全問題而安裝窗罩并“封陽臺”。

如今，市區(qū)大量新建商品住宅交付，在建筑設(shè)計、外立面、物業(yè)管理等品質(zhì)方面較此前有了較大的進步，但普遍不存在交付前已事先“封陽臺”的設(shè)計。因此，“封陽臺”對小區(qū)品質(zhì)的影響引起了部分業(yè)主的重視。市區(qū)前幾年交付的高檔樓盤中，多數(shù)樓盤均沒有出現(xiàn)“封陽臺”現(xiàn)象，而近期交付的樓盤，“封陽臺”卻成增加趨勢，且每個樓盤及物業(yè)公司做法均有所不同。其中，少數(shù)樓盤采取統(tǒng)一“封陽臺”措施；部分樓盤允許業(yè)主私自“封陽臺”，但需統(tǒng)一購置材料；也有樓盤需經(jīng)多數(shù)業(yè)主簽字同意后才允許“封陽臺”。

統(tǒng)一行動以保品質(zhì)

近年來，市執(zhí)法局曾對部分新交付小區(qū)進行整治，包括私自加裝的“小陽臺”、露臺搭建的“玻璃房”等，均屬于違法建筑，但“封陽臺”并不在內(nèi)。同時，“封陽臺”也是我市部分樓盤拓展面積的常見方式。

溫州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會長李一文表示，考慮到溫州的氣候環(huán)境、風(fēng)土人情，從實用角度考慮“封陽臺”可以理解，但應(yīng)統(tǒng)一采取行動，否則破壞樓盤外觀也會影響小區(qū)品質(zhì)與房價。而物業(yè)公司僅起到“管家”的作用，決定權(quán)仍在業(yè)主手中。鑒于溫州的實際情況，建議開發(fā)商從設(shè)計源頭出發(fā)，可對部分樓盤的陽臺進行統(tǒng)一封閉。據(jù)悉，在上海、杭州等城市，部分高檔樓盤的物業(yè)公司禁止“封陽臺”，也能得到業(yè)主配合，但這些物業(yè)公司進駐溫州后并沒有這樣做。

浙江和樂律師事務(wù)所律師范定靜認為, 對于業(yè)主“封陽臺”這個現(xiàn)象，站在法律角度應(yīng)該從兩方面去理解。一方面，業(yè)主在購買房屋后就享有了對不動產(chǎn)房屋的物權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條、七十一條的規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。陽臺作為業(yè)主的專有部分，自然可以行使處分的權(quán)利，根據(jù)自己的需要“封陽臺”。但是另一方面，業(yè)主在“封陽臺”時不得有改變房屋結(jié)構(gòu)、危及建筑物安全、影響其他業(yè)主通風(fēng)采光等等有損建筑物所有權(quán)共有業(yè)主合法權(quán)益的事情，權(quán)益受到侵害的業(yè)主或相關(guān)利害關(guān)系人可以對其提起民事訴訟。因此，業(yè)主雖然有權(quán)“封陽臺”，但也有相應(yīng)條件加以限制和規(guī)范。