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　　熱點(diǎn)城市調(diào)控政策落地，城市“虹吸效應(yīng)”如何才能打破？

 

　　一線超大城市“虹吸效應(yīng)”圈層外擴(kuò)

　　東部城市硬件吸引力加強(qiáng)，不管買房目的是投資還是自住，一線超大城市“虹吸效應(yīng)”通過房?jī)r(jià)繼續(xù)表現(xiàn)出來。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月，一二手住宅綜合價(jià)格指數(shù)北京同比漲32%，上海同比漲31%，深圳同比漲23%。

　　隨著大城市圈中一二線城市房?jī)r(jià)不斷漲價(jià)，“虹吸效應(yīng)”圈層正在外擴(kuò)。長(zhǎng)三角、珠三角內(nèi)的蘇州、珠海、惠州、中山等城市房?jī)r(jià)同比上漲達(dá)30%左右，讓人感到在滬深周邊也買不起房了。

　　在上海一家美資企業(yè)工作的銷售工程師盧俊波，每周五都要搭乘高鐵返回?zé)o錫的家中。“無錫的房?jī)r(jià)比較低，我買時(shí)每平方米不到1萬元，無錫到上海坐高鐵只要40多分鐘。”

　　“上海房?jī)r(jià)5萬元，我們這里2萬元貴嗎？”這是今年以來蘇州昆山樓市流行的一句銷售宣傳。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，蘇州、上海一二手房住宅價(jià)格綜合指數(shù)同比漲幅均超過30%。

　　在“虹吸效應(yīng)”圈層外擴(kuò)的背后，上海嘉定和蘇州昆山土地出讓價(jià)格也是“你追我趕”。年中，兩地均拍出單價(jià)超過每平方米三萬元的住宅用地，這也帶動(dòng)兩地樓盤價(jià)格互相傳導(dǎo)推動(dòng)，最先上漲的一邊最終會(huì)帶動(dòng)另一邊補(bǔ)漲。

　　上述情況也在珠三角出現(xiàn)。深圳房?jī)r(jià)大幅上漲后，緊挨著的東莞房?jī)r(jià)也水漲船高。由于東莞房?jī)r(jià)基數(shù)較低，其8月份同比漲幅甚至達(dá)到35%，超過了深圳23%的同比漲幅。

　　在此輪各地樓市調(diào)控政策相繼落地后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前仍不限購(gòu)的河北廊坊部分樓盤10月份價(jià)格不降反漲。在廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)上，10月8日以來，有11個(gè)項(xiàng)目發(fā)布了備案價(jià)格變更公示，其中住宅項(xiàng)目大多漲價(jià)5%－10%，有的公寓一次漲幅達(dá)到15%。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月份廊坊的綜合價(jià)格指數(shù)同比漲幅在三線城市中是最大的，上漲幅度達(dá)到61%，8月份三線城市當(dāng)月總體價(jià)格指數(shù)同比上漲5.8%。北京周邊的保定、張家口，8月份總體價(jià)格指數(shù)也分別同比上漲30%和23%，都超過北京房?jī)r(jià)漲幅。

　　“虹吸效應(yīng)”蔓延至部分省會(huì)城市、二線城市

　　與一線超大城市房?jī)r(jià)的漲幅相比，部分省會(huì)城市、二線城市的房?jī)r(jià)漲幅更甚。

　　廈門同比漲43%，南京同比漲28%，武漢同比漲24%……中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的截至8月一二手住宅綜合價(jià)格指數(shù)顯示，包括上述城市在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅不斷加速。

　　在其他原先不限購(gòu)的大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面有投資投機(jī)需求，另一方面也顯示出“虹吸效應(yīng)”蔓延的新情況。

　　武漢市房管部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份全市新建商品房累計(jì)成交20063套，面積達(dá)213萬平方米，平均價(jià)格為9610.89元／平方米，環(huán)比上漲3.59%。不少市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)分析，目前武漢商品房交易中，約半數(shù)購(gòu)房者是從外地來武漢的。

　　湖北省社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)研究所副所長(zhǎng)路洪衛(wèi)的一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，2007年，湖北省形成“1＋8”武漢城市圈建設(shè)，但除武漢市以外，大部分地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，缺乏有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)集群，服務(wù)業(yè)發(fā)展層次較低、發(fā)展滯后，支撐城鎮(zhèn)化的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不牢，城鎮(zhèn)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)作用不強(qiáng)。“1＋8”城市圈的9個(gè)城市中，常住人口和戶籍人口相比，除武漢凈流入200多萬人外，其他八個(gè)市全部為凈流出，達(dá)320多萬人。

　　據(jù)記者調(diào)查，“虹吸效應(yīng)”向東部省會(huì)城市及二線城市蔓延，造成三四線中小城市被“掏空”。中信建投研究發(fā)展部的一份報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2014年，在整個(gè)房地產(chǎn)銷售中，東部、中部和西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)的銷售金額分別占59%、23%和18%，銷售面積分別占48%、30%和22%，東部地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的集中度也和人口流動(dòng)趨勢(shì)相匹配。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在首批剛性需求被滿足后，三四線城市樓市后續(xù)乏力的效應(yīng)開始逐步顯現(xiàn)，庫存依然高企，房?jī)r(jià)沒有回升，顯示出與“虹吸效應(yīng)”相對(duì)應(yīng)的差異化特征。

　　如何才能打破樓市上漲背后的“虹吸效應(yīng)”？

　　在本輪房?jī)r(jià)大漲過程中，重慶市在保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、保持居民收入較高增幅的同時(shí)，樓市仍能保持低房?jī)r(jià)、低增長(zhǎng)現(xiàn)象值得關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，眾多一二線城市漲幅超過20%，重慶市房?jī)r(jià)同比上漲僅3%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟表示，重慶市房?jī)r(jià)能夠長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，除了有用地供應(yīng)方面的原因，也有初期產(chǎn)城融合規(guī)劃中對(duì)土地、人口、產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃相對(duì)科學(xué)的原因。

　　專家指出，國(guó)內(nèi)城市要想打破因?yàn)榇蟪鞘?ldquo;虹吸效應(yīng)”而帶來的房?jī)r(jià)暴漲怪圈，一方面要加快中小城鎮(zhèn)的建設(shè)，另一方面要通過公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、戶籍制度、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，防止資源過度集中于某一個(gè)大城市。

　　國(guó)務(wù)院近日發(fā)布《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，這被業(yè)內(nèi)看作推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的重要操作。在這項(xiàng)方案中，除了戶籍制度方面的改革，特別提出加快實(shí)施中央預(yù)算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多城鎮(zhèn)傾斜的政策。中央財(cái)政在安排城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)、保障性住房等相關(guān)專項(xiàng)資金時(shí)，對(duì)吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口較多的地區(qū)給予適當(dāng)支持。

　　國(guó)家發(fā)改委國(guó)土開發(fā)研究所原所長(zhǎng)肖金成認(rèn)為，在本輪地產(chǎn)調(diào)控背景下，這將促進(jìn)一二線城市務(wù)工人員回流，有助于消化三四線樓市庫存，促進(jìn)中小城鎮(zhèn)健康發(fā)展，減少大城市“虹吸效應(yīng)”影響。