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“金九銀十”即將收尾，市區高端項目陸續上市。與此同時，新出讓地塊，大多數仍以改善型、高端定位為主。由于拿地成本上升，為提升溢價空間和利潤率，開發商想盡一切辦法提高產品附加值，不管大地塊還是小地塊，都堅決推出“高層+洋房”的布局，而此做法卻往往顧此失彼。

想盡辦法提高溢價

高端樓盤大量上市，隨之而來的是競爭加劇，各大開發商不斷想盡一切辦法提升產品附加值，以保證產品競爭力與利潤空間，然而這些做法往往顧此失彼。

今年中旬，市區一宗地塊以超過19000元/㎡的樓面均價成交，在創區域新高的同時令市場震驚。在不少人質疑其利潤空間時，該房企相關負責人表示，該地塊將打造高品質住宅，沿河區域可打造“洋房”。據悉，該地塊容積率≥1.5且≤2.68，但一般情況下開發商會將容積率“做滿”。

當前，不僅許多在售樓盤均帶有“洋房”，且接下來即將上市的項目中，近半均存在“洋房”，一度成為稀缺房源的“洋房”，瞬間成為樓市的常見事物，甚至成為高端樓盤的“標配”。然而在相同容積率下，“洋房”增加了建筑的占地面積，再加上有些樓盤為“洋房”打造的“庭院”，導致樓間距、公共空間、綠地等面積縮小，擁有大面積綠地的新盤也在減少。因此，并非每個地塊都適合打造“洋房”，容積率較高的地塊、規模不大的地塊均采取“高低配”并不合理。

有業內人士分析，不少“洋房”事實上是開發商為了提升溢價率、增加利潤空間而采取的設計，不僅“洋房”本身價格高于高層住宅，還拉高了“洋房”背后首排高層住宅的價格。部分南側沿城市主干道的樓盤也用“洋房”進行“緩沖”，以保證多數房源的房價不受影響。

此外，一些沿河、沿江或位于公園旁的樓盤，開發商也盡可能將景觀面房源做成“大平層”、“大面寬”，以保證房源的景觀視野，但不少房源也因此導致了朝向角度偏差過大等。也有開發商在開發綜合地塊時，在景觀面最大限度建設住宅，卻將商辦部分置于項目內側。

高端項目大量上市

據市住建委房管局商品房網上銷售系統信息顯示，近期我市多個新盤上市銷售，其中市區華鴻·萬墅、宏地·溫州悅府等樓盤相繼上市。該兩樓盤均為“高層+洋房”的形式出現，針對改善型需求、高端客戶推出大面積戶型，其中宏地·溫州悅府 基本上為144㎡以上的大面積戶型，銷售均價約31000元/㎡；華鴻·萬墅對外銷售部分均為139㎡以上的大面積戶型，高層銷售均價約23000元/㎡，而洋房銷售均價約40000元/㎡。據悉，該兩樓盤均為今年年初成功出讓的地塊，成交樓面價均創當時該片區近年新高。

新盤主打“高端”并非近期才出現，自去年年中以來，因樓市回暖、城市亮點區塊打造、核心城區土地出讓加速等原因，土地成交價格屢創新高，有些地塊的成交樓面價甚至接近周邊樓盤的在售價格。此前曾有業內人士分析，這些高價地塊預計利潤空間不大。

此后，針對改善型、高端客戶群體，市區樓盤不斷出現大平層、“錯躍”、“ 洋房”等形式，吸引了不少購房者的目光。與此同時，剛需戶型有所減少，且基本位于城市郊區，甚至郊縣，城市核心區僅少數周邊環境有待改善的區域存在針對剛需購房者的新建商品住宅。據不完全統計，當前市區在售的針對改善型、高端購房者的新建商品住宅超過2000套，以鹿城區東片為主。而當前市區近20個待上市的新盤中，多數項目仍以針對改善型、高端客戶群體為主，將在今年底明年春季形成大面積供應。

市場運作調控樓市

事實上，由于高端樓盤面積較大，具有較強的操作性，再加上各大開發商不斷創新產品以滿足高端購房者的需求，導致高端項目、大戶型在產品更新換代方面速度更快。因此，當前二手房市場上的大面積次新房往往成為銷售“困難戶”，在總價高的情況下不得不降低銷售單價來推動成交。在城建資產拍賣會上，大戶型更是成為低價成交甚至流拍房源的“常客”。而對于新房，盡管議價空間較大，但從市場動態來看，總價超過350萬元的房子，客戶群體將明顯減少，銷售難度顯著增加。

在國內部分一二線城市，一些開發商在核心地段的項目開始打造適合剛需、首次改善需求的中小面積房源，以滿足基本的生活需求，并將健身房、家庭影院等附加功能移至小區會所，在減少對住宅面積占用的同時，滿足更多人的需求并提高其利用率。反觀溫州，越是核心地段的新建商品住宅面積越大，且價格相對居高不下，導致不少購房者不得不退而求其次，選擇核心城區的老房子或郊區的新房，甚至產生購房外流現象。

由此，今年下半年，我市對經營性用地出讓計劃作出調整，不僅增加濱江商務區等熱點區域土地供應，也有甌海中心區、南湖板塊、瑤溪板塊等城市周邊新區地塊。溫州大學建筑工程學院副教授潘安平認為，作出這樣的調整體現了政府通過市場化運作調控樓市，緩解地價、房價上漲壓力，以滿足各階層購房者的需求，推動市場健康發展。