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近期,樓市風向變了,成交速凍、房價松動成為樓市新的關鍵詞。近期,超過20個城市重啟限購限貸,但結合過去“10年9調”的經驗,有觀點認為,此舉短期有效長期無果,而貨幣政策調整才是樓市“拐點”來臨的殺傷武器。關于此輪樓市火熱的成因,“貨幣推動論”得到一定認同,但貨幣寬松的效應似乎在遞減或異化。

近期,央行行長周小川表態“對信貸增長有所控制”后,央行隨即召集17家銀行開會,提出將加強住房金融宏觀審慎管理,這是否意味著樓市資金面“拐點”來臨?

在金融跨界混業經營如火如荼的今天,傳統的僅瞄準單個金融機構和金融部門穩定的微觀審慎監管已落伍。央行2015年底宣布,從2016年起將現有的差別準備金動態調整和合意貸款管理機制升級為“宏觀審慎評估體系”,更有效地防范系統性風險。

盡管央行會議并未要求緊縮房貸,或干脆施以比例控制,但房貸過度投放的局面必須要改觀。同時,銀行大打“價格戰”搶占房貸份額,目前最優惠利率(4.4%)已降至歷史最低位,熱點城市甚至還要低10~15個基點。這可以說是去庫存和宏觀審慎協調上的漏洞,而國慶長假樓市調控密集連發,意味著樓市政策和貨幣政策協同上取得新共識。

首先,當前樓市泡沫僅限于少數城市。因此,僅少數城市需要調控,而此輪出臺調控政策的,也全部為房價漲幅超過10%的城市。因此,在宏觀審慎“逆周期”的需求下,房貸杠桿不可能全國收緊,僅需對這20多個城市作結構性收緊。另外,“資產配置荒”下投資需求泛濫是熱點城市樓市火熱的主因,這20多個城市也不能一棍子打死,合理需求還是要支持的。

因此,除了首套房購置仍舊堅持30%的最低比例外,對那些“先賣后買”的改善型需求也堅持30%-50%的較低首付比例,如樓市并不那么火爆的廣州,新政中對“先賣后買”仍執行30%的首付。這完全不同于2010年6月-2014年9月實施的“認房又認貸”的標準,即“無房有貸款記錄的,再申請貸款也算二套房”,要執行60%-70%的首付比例。由此,在控制局部杠桿水平,降低系統性風險發生的前提下,整體信貸投放還要堅持“逆周期”下支持“穩增長”的邏輯。

其次,跨行業、跨市場資金監管是宏觀審慎的另一個內容。對樓市來說,就是要清理流入樓市的違規資金。近期,60宗上市公司百億購地購房案例、土地購置中的高杠桿、熱點城市首付貸等被炒得沸沸揚揚。這些跨行業、跨市場資金亂象,其最大的問題就是不透明和對杠桿控制的突破,這已成為近期宏觀審慎管理的重點內容。以首付貸為例,全國兩會將控制首付貸作為今年樓市管理的兩大主題之一,7月份七部委文件首次將“首付貸”界定為違法行為。

此前,國務院發布《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》,從牌照資質、防火墻和嚴守房貸政策,祭出嚴打首付貸的三項措施。從近期各地樓市新政看,嚴打資金違規進入樓市是重點。10月12日,上海銀監局召開會議,向轄內銀行提示房地產信貸風險,重點規范對公房地產融資,規定土地出讓設置1個月的資金審核期,嚴查信托、資本市場、資管計劃和保險等資金進入地市融資。

因此,在房貸上,貨幣政策宏觀審慎采取局部約束的基調。一方面,9月份10個房價上漲過快的城市,其按揭貸占到總按揭貸款的40%,熱點城市收緊杠桿是必要的。當然,對首套房和“先賣后買”的改善需求,繼續給予差別化的支持,保持樓市一定活躍度。前期房貸激進的銀行,將以窗口指導和告誡的方式督促其收緊;另一方面,其他城市則繼續受到“去庫存”政策的支持。另外,在杠桿和流動性規范準則上,破壞宏觀審慎的違規資金流入,則采取嚴厲措施打擊。

未來,貨幣環境將依舊維持寬松。一方面,穩增長和經濟轉型客觀上需要寬松的貨幣環境支撐;另一方面,2008年之后,企業(特別是國企)債務率逆勢攀升,目前占GDP的比重已超過160%,“去產能”背景下巨大的債務和就業壓力,也需要寬松的貨幣環境;此外,集中在基建投資的財政政策,將是今年及2017年“穩增長”的引擎。財政擴張需要流動性及政策性銀行和商業銀行支持。2016年,國開行提供超過2萬億元貸款,部分資金用作種子資金,這意味著其余資金將來自商業銀行。

由此,貨幣政策夯實宏觀審慎,并不意味著樓市資金面“拐點”來臨,而是樓市過熱地區結構性收緊、系統性風險隱患的排除,這與上一輪限購限貸(2010~2014年)時期全面收緊貨幣條件完全不同。

盡管今年以來居民房貸快速增長,但整體杠桿率尚在合理水平,仍有杠桿空間支持樓市適度活躍,李克強總理近期對于城鎮化和住房需求的講話也證實了這一點。

同時,上一輪限購限貸前,樓市開發投資保持30%左右的增速,而此輪樓市反彈,因開發商拿地偏向少數城市,開發投資僅個位數增長,實施調控的20多個城市,占全國樓市不到20%的份額,結構性收緊對經濟沖擊不大。