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泡沫最終是連粉絲都變成了魚翅的價格，而不是魚翅是魚翅、粉絲是粉絲。如果供不應求讓石油或黃金的價格上漲，并不能證明資產價格過度溢價。

樓市泡沫形成的原因眾多，有地理因素，人口因素，也有各國央行的信貸擴張因素，還有匯率因素，但一般而言，判斷樓市是否有泡沫是用1平方米單位面積比地區平均單月收入，然后結合匯率來判斷是否超出了合理區域，照過去樓市泡沫的經驗來看，1平方米單位中檔商品房價格比當地人均月收入超過5：1的時候，則容易造成樓市價格大幅下跌。

樓市泡沫的形成過程

(一)市場化供地模式扭曲供求關系、放大泡沫效應

地價上漲導致房價上漲，還是房價上漲導致地價上漲?一般而言，房價的主要決定因素有市場因素和成本因素。市場因素主要是供需導致價格變化，如果供不應求導致市場均衡被打破，房價必然上漲，從而導致地價上漲，因此從市場因素而言，房價帶動地價上漲，是一種引致效應。房屋成本主要是地價、建筑成本和相關稅費，在建造成本、利稅一定的情況下，地價成為房價高低的主要變量，按經驗統計其比例一般大約是40%—50%，因此從成本角度而言，地價影響房價，高地價可能導致高房價。

市場化土地出讓引發不少問題?經營性土地出讓的市場化模式(招標、拍賣、掛牌)，其主要宗旨是為了通過市場化方式選擇開發商，確定科學客觀的出讓土地定價模式，建立市場化的地價形成機制，避免土地出讓過程中可能出現的腐敗。可是，這種市場化模式可能導致矛盾發生轉化，即市場化的代價就是地價可能被人為抬高。

市場化供地后，城市土地價值顯現，地價明顯上浮，這種壟斷地價模式對經濟發展的雙重影響，其正面效應是，土地一級市場壟斷后，城市土地資源價格上升，促進了區域經濟發展，吸引資本流入，投資增長，使商業機會增加，整個地區呈現繁榮景象，真正實現了 “土地是財富之母”;負面效應是，過高的地價，形成過高的房價水平，無疑會加大商業成本和辦公成本，使得經濟和商業活動的邊際收益遞減，最終減弱城市的市場競爭力。

實際上，目前的我國供地模式實際上是政府壟斷。一方面，農村集體土地國有化即征地的過程不按市場價定價，大量土地同時符合供給條件，而政府是唯一的土地獲得者，短期內需求十分有限，因此農用地國有化是供過于求的(需求曲線嚴重扭曲地左移，必然導致供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地降低)。

一方面，政府在土地市場上形成了單一的政府壟斷供給。市場化供地模式導致的短期限量出售土地造成了人為的供不應求，以至于招標拍賣土地價格不斷攀升(供給曲線嚴重扭曲地左移，必然導致供求曲線的交點左移，即均衡價格嚴重扭曲地升高)。由于征地與供地均被政府壟斷，二者之間存在巨大價差，政府“壟斷經營”土地的結果必然是，一方面導致農民、政府、用地者間的利益矛盾的巨大沖突，一方面通過短期限量供地導致土地價格上漲，嚴重扭曲了市場供求關系，扭曲了市場價格形成機制，使房地產市場價格信息失真。在地方政府壟斷土地一級市場供給的條件下，土地價格的變動主要受政府供給土地量多少的影響，這樣價格不會是真正的市場價格。

政府對土地壟斷的程度越高，對房價的影響也就越大，從而對房地產的市場價格形成機制的影響也就越強烈。獲取農用地和國有土地供應的寡頭壟斷模式是鉆了市場供求規律的空子，假若取消農用地國有化時的供過于求的管道、賣地時的供不應求的管道，而是直接由農民直接與市場需求者進行交易，那么農用地的交易價格絕對不會如此之低，而市場買地的價格也絕對不會如此之高，這中間的差價也就會自然轉化為對農民的補償、對開發商的補償、以及對消費者的補償，當然政府也可以收取各類稅費，只是壟斷利潤不會如此之高。即便是退而求其次，如果政府賣地時將計劃出讓的土地同時推向市場，交易價格肯定下降(其供給量增加，導致供求曲線的交點右移，交易價格必然下降)，何必要實行全國上下的針對房地產的全面聲討?其實，發展商并不想房價高企，以免引起政府、消費者的不滿。

房價高企的原罪一方面在于市場投機猖獗，一方面在于政府的土地寡頭壟斷模式，政府必須承認這個體制缺陷并承擔這個責任，這才是真正的尊重民意、尊重市場、尊重真理。

(二)股票市場的泡沫扭曲過程：股權分置的制度設計原罪

股票市場長期以來最大的問題之一就是股權分置。所謂股權分置，是指由于早期的制度設計，只有占股票市場總量三分之一的社會公眾股可以上市交易(流通股)，另外三分之二的國有股和法人股則暫不上市交易(非流通股)。股權分置問題作為我國資本市場上特有的股權結構問題，長期以來困擾著我國資本市場的發展。股權分置問題的產生，主要根源于早期對股份制的認識不統一，對證券市場的功能和定位的認識不統一，以及國有資產管理體制的改革還處在早期階段，國有資本運營的觀念還沒有完全建立。截至2004年底，我國上市公司總股本7149億股，其中非流通股份4543億股，占上市公司總股本的64%，國有股份在非流通股份中占74%。

股權分置問題的存在，不利于形成合理的股票定價機制;影響證券市場預期的穩定;大股東不關心上市公司的股價變動，流通股股東“用腳投票”形不成對上市公司的有效約束，使公司治理缺乏共同的利益基礎;不利于國有資產的順暢流轉、保值增值以及國有資產管理體制改革的深化;制約資本市場國際化進程和產品創新等。可以說，股權分置問題已經成為完善資本市場基礎制度的一個重大障礙，需要積極穩妥地加以解決。

一方面由于長期以來實行發行審批制，市場需求沒有彈性，在短期內股票是分開發行、上市的，顯然是供不應求的，必然導致價格高企;一方面由于股權分置，大部分股份不流通，導致供不應求的情形加劇，再次導致股價上升。所以，股市長期以來被扭曲，少量的流通股在市場供求規律的作用下，發行價、交易價高高在上，以至于首日的交易價就大大偏離其正常的投資價值，投資者大多數被這種制度性風險包圍，幾乎95%以上的投資者是虧損的。正是這種審批、發行制度和股權分置制度缺陷，導致了投資者承擔巨大的市場風險。