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    從10月的表現(xiàn)來(lái)看，限購(gòu)政策對(duì)佛山市場(chǎng)的影響不算太大。但在住房限購(gòu)政策和差別化住房信貸政策的引導(dǎo)下，佛山中西部區(qū)域的成交在放大，在很大程度上拉低了全市均價(jià)。

   

 

  

    限購(gòu)后佛山成交量短期沉默后回升

    10月三水、高明成交量均超歷史峰值

    “金9銀10”一直是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季。9月份，佛山市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，當(dāng)月成交一手住宅18591套，環(huán)比增幅32.31%；成交均價(jià)達(dá)10161.54元/平方米，環(huán)比增幅9.68%。其實(shí)從9月底開(kāi)始，佛山市場(chǎng)就呈現(xiàn)出放量態(tài)勢(shì)，每日一手住宅成交量超過(guò)千套。這樣的熱度一直維持在“十一”期間。10月1日，根據(jù)佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)日佛山全市成交一手住宅735套。在“十一”假期的最后幾天，一手住宅網(wǎng)簽量直線飆升。一些消息靈通的開(kāi)發(fā)商率先“聞到了限購(gòu)的氣息”，召集購(gòu)房者連夜網(wǎng)簽，10月6、7日網(wǎng)簽量達(dá)到了1758、1961套。

    10月7日晚，佛山公布限購(gòu)限貸政策：禪城區(qū)全區(qū)，南海區(qū)桂城、大瀝、里水，順德區(qū)大良、陳村、北滘、樂(lè)從區(qū)域執(zhí)行新建商品住房限購(gòu)政策和差別化住房信貸政策。10月8日起，佛山正式執(zhí)行限購(gòu)限貸政策，給火熱的市場(chǎng)降了降溫。

    但顯然佛山市場(chǎng)這盆“火”并不容易被澆滅。在限購(gòu)限貸執(zhí)行的前2天，佛山全市成交量仍然保持在每日900套以上的規(guī)模。隨著政策效應(yīng)的發(fā)酵，市場(chǎng)開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)冷。到了10月中旬，佛山每天一手樓成交量?jī)H200至300套。但是，10月27日開(kāi)始，成交量再次走高，每日的成交量又達(dá)到了700套以上。而昨日截至5時(shí)，全市成交量也超過(guò)了500套。

    非限購(gòu)區(qū)域南海中西部，以及三水、高明成交量均有放大的區(qū)域。尤其是三水和高明，從9月份開(kāi)始，成交量都已經(jīng)攀升至了歷史高位。10月份，這一趨勢(shì)仍在放大。本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，高明10月份成交超2000套、三水成交超3000套，均超過(guò)了歷史峰值。

    全市的成交均價(jià)短暫下滑后回升

    10月底網(wǎng)簽通過(guò)率大增

    限購(gòu)之后，佛山一手住宅成交量雖出現(xiàn)短暫性下滑，但很快就恢復(fù)常態(tài)，基本上保持著9月份的熱度。但全市的成交均價(jià)卻出現(xiàn)了明顯的下滑態(tài)勢(shì)。9月份，佛山樓價(jià)站到了萬(wàn)元單價(jià)之上。十一期間，也就是佛山啟動(dòng)限購(gòu)前幾天，佛山成交均價(jià)達(dá)到了11784.11元/平方米。但10月8日限購(gòu)一到，佛山樓價(jià)應(yīng)聲而落，直接落到了9字頭，并呈不斷下滑之勢(shì)。在10月中旬左右，全市一手樓成交均價(jià)甚至落到了7字頭。從10月下旬開(kāi)始，一手樓價(jià)也開(kāi)始呈現(xiàn)出回升的趨勢(shì)，從9字頭又跌跌撞撞回到了萬(wàn)字頭。但從10月的均價(jià)來(lái)看，樓價(jià)必然“降”了。

    “降”的原因，無(wú)外乎3個(gè)方面。一是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，在限購(gòu)政策引導(dǎo)下，樓價(jià)相對(duì)低洼的中西部地區(qū)成交量上升，拉低了全市均價(jià)。二是嚴(yán)格限制提價(jià)單位網(wǎng)簽，佛山曾一度出現(xiàn)了網(wǎng)簽被拒的情況，高價(jià)單位無(wú)法網(wǎng)簽。三是供應(yīng)問(wèn)題，10月份佛山市場(chǎng)的供應(yīng)有限，限購(gòu)區(qū)域的高價(jià)盤開(kāi)盤量少，成交均價(jià)理應(yīng)處于低位。

    但為什么限購(gòu)之后，全市樓價(jià)出現(xiàn)了上浮？尤其是10月最后一周，量?jī)r(jià)基本上恢復(fù)到了限購(gòu)前水平？本報(bào)記者了解到，最重要的原因在于限購(gòu)區(qū)域樓盤加強(qiáng)了推貨攻勢(shì)，并且陸續(xù)通過(guò)了網(wǎng)簽。以10月的最后一周為例，位于限購(gòu)區(qū)域里的項(xiàng)目：時(shí)代水岸、中信金山灣、保利翡翠公館等項(xiàng)目相繼推貨，成交不俗，拉高了全市均價(jià)。同時(shí)，記者也從開(kāi)發(fā)商處了解到，此前被拒網(wǎng)簽的項(xiàng)目，由于重新進(jìn)行了價(jià)格備案，從而可以順利通過(guò)網(wǎng)簽。這也是近期網(wǎng)簽量再次回升的重要原因。

    從各個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)來(lái)看，不管是限購(gòu)區(qū)域還是非限購(gòu)區(qū)域，樓價(jià)未見(jiàn)明顯波動(dòng)。例如，時(shí)代水岸上周成交均價(jià)18000多元/平方米，跟金沙洲目前的均價(jià)差不多，濱江一號(hào)賣到了22000多元/平方米，也與十一前的價(jià)格無(wú)太大變化。非限購(gòu)區(qū)域，如丹灶，上周末丹灶碧桂園開(kāi)盤，均價(jià)約8000元/平方米左右，帶裝修發(fā)售。該區(qū)域此前開(kāi)賣的祈福南灣半島售價(jià)7字頭（毛坯發(fā)售），可見(jiàn)樓價(jià)并無(wú)過(guò)大變化。西樵也是非限購(gòu)區(qū)域，目前樓價(jià)維持在7800-9000元/平方米左右，個(gè)別大型開(kāi)發(fā)商樓盤個(gè)別戶型賣到了萬(wàn)字頭。

    后市觀察：

    11月供貨量大增

    在經(jīng)過(guò)了金9的沖刺之后，10月份的供應(yīng)出現(xiàn)回落，再加上限購(gòu)限貸的影響，市場(chǎng)供應(yīng)方面略顯寡淡。根據(jù)佛山合富輝煌統(tǒng)計(jì)，10月前3周佛山的供應(yīng)量較小，只有53萬(wàn)平方米左右，而且這些供應(yīng)主要以非限購(gòu)區(qū)域的鎮(zhèn)街盤為主，尤其是以南海獅山、丹灶以及三水、高明項(xiàng)目為主。10月的最后一周，供應(yīng)量明顯回升到限購(gòu)前水平。全市上周新增的項(xiàng)目共有20個(gè)，新增可售量將近50萬(wàn)平方米，其中南海區(qū)受廣佛板塊項(xiàng)目金名都新增4.6萬(wàn)㎡與丹灶碧桂園新增6.2萬(wàn)㎡高量影響，以23.7萬(wàn)㎡重回五區(qū)榜首。

    而下個(gè)月，供應(yīng)量將進(jìn)一步提升。據(jù)記者梳理統(tǒng)計(jì)，11月份佛山大概有40多個(gè)樓盤有推新或入市行動(dòng)，其中不乏有10多個(gè)純新盤身影。這些純新盤包括：金茂綠島湖、碧桂園嶺南盛世、保利葉公館、綠地香頌公館、時(shí)代名著、當(dāng)代萬(wàn)國(guó)府、佛山恒大悅府、融創(chuàng)御府等。

    開(kāi)發(fā)商在11月加快了出貨量，與地塊的開(kāi)發(fā)周期不無(wú)關(guān)系。事實(shí)上，去年年底佛山掀起了土地狂潮，多個(gè)廣佛交界地塊高溢價(jià)成交。這些高價(jià)地塊項(xiàng)目基本上都集中在第四季度入市，造成了市場(chǎng)供應(yīng)增大。

    短期內(nèi)再降價(jià)可能性小

    雖然佛山已經(jīng)執(zhí)行了限購(gòu)限貸，但市場(chǎng)的溫度并沒(méi)有如人們想象中一樣“退燒”。佛山的限購(gòu)政策是：本市居民以家為單位，只能在限購(gòu)區(qū)域最多可貸款購(gòu)買2套住房；外地人最多也可以購(gòu)買2套住房，購(gòu)買第二套房時(shí)必須要“提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，通過(guò)補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明不予認(rèn)定”。該限購(gòu)政策其實(shí)并沒(méi)有向外地人完全關(guān)上門。這意味著廣州人仍然可以持續(xù)不斷的進(jìn)入佛山買房。

    與上一輪限購(gòu)相比，顯然本輪限購(gòu)有松動(dòng)。這也讓各方對(duì)后市抱以樂(lè)觀態(tài)度。廣日記者觀察到，近期買方與賣方處于博弈狀態(tài)中。“我還是看好佛山的，但近期大家都在觀望，我也觀望一下，等到春節(jié)前后就入手。”最近，有不少像小郭一樣的人向記者打聽(tīng)佛山樓市的情況，他們對(duì)佛山的態(tài)度是：長(zhǎng)遠(yuǎn)保持樂(lè)觀、近期保持觀望。這說(shuō)明，市場(chǎng)的需求還是存在的，只是入市的時(shí)間點(diǎn)到底會(huì)在哪里？

    正是基于對(duì)未來(lái)遠(yuǎn)期的看好，所以，目前開(kāi)發(fā)商也不會(huì)輕易松口降價(jià)。再加上近期佛山土地市場(chǎng)依然向好，更是增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商的信心。因此，短期內(nèi)樓價(jià)走低的可能性不大。

    限貸正在發(fā)酵影響成交

    不過(guò)，開(kāi)發(fā)商“抗”得過(guò)今年，但也未必能夠“抗得過(guò)”明年。接下來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)量增大，但購(gòu)房者如果繼續(xù)保持觀望，那么，成交會(huì)萎縮，進(jìn)而會(huì)影響明年的樓價(jià)。再加上限貸正在持續(xù)發(fā)酵：在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買二套非普通住宅，首付要6成。如此高的信貸門檻，直接堵住了炒房客使用杠桿的門路。要知道，佛山之前購(gòu)買二套房首付只需3成，而且不區(qū)分豪宅和普通住宅。如今，首付提至6成，首付款要翻倍，分分鐘首付要多拿60、70萬(wàn)，這樣的資金量一般人拿不出來(lái)。所以，去杠桿才是真正的“殺手锏”。信貸政策一致保持高壓，炒房客動(dòng)用不了金融杠桿，豪宅貸款門檻也會(huì)“高不可攀”，成交萎縮下滑。最終的結(jié)果就是量?jī)r(jià)齊跌。