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據(jù)小編了解，近期,央行行長(zhǎng)周小川表態(tài)“對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制”后,央行隨即召集17家銀行開會(huì),提出將加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理,這是否意味著樓市資金面“拐點(diǎn)”來(lái)臨?

在金融跨界混業(yè)經(jīng)營(yíng)如火如荼的今天,傳統(tǒng)的僅瞄準(zhǔn)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)和金融部門穩(wěn)定的微觀審慎監(jiān)管已落伍。央行2015年底宣布,從2016年起將現(xiàn)有的差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整和合意貸款管理機(jī)制升級(jí)為“宏觀審慎評(píng)估體系”,更有效地防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

盡管央行會(huì)議并未要求緊縮房貸,或干脆施以比例控制,但房貸過度投放的局面必須要改觀。同時(shí),銀行大打“價(jià)格戰(zhàn)”搶占房貸份額,目前最優(yōu)惠利率(4.4%)已降至歷史最低位,熱點(diǎn)城市甚至還要低10~15個(gè)基點(diǎn)。這可以說(shuō)是去庫(kù)存和宏觀審慎協(xié)調(diào)上的漏洞,而國(guó)慶長(zhǎng)假樓市調(diào)控密集連發(fā),意味著樓市政策和貨幣政策協(xié)同上取得新共識(shí)。

首先,當(dāng)前樓市泡沫僅限于少數(shù)城市。因此,僅少數(shù)城市需要調(diào)控,而此輪出臺(tái)調(diào)控政策的,也全部為房?jī)r(jià)漲幅超過10%的城市。因此,在宏觀審慎“逆周期”的需求下,房貸杠桿不可能全國(guó)收緊,僅需對(duì)這20多個(gè)城市作結(jié)構(gòu)性收緊。另外,“資產(chǎn)配置荒”下投資需求泛濫是熱點(diǎn)城市樓市火熱的主因,這20多個(gè)城市也不能一棍子打死,合理需求還是要支持的。

因此,除了首套房購(gòu)置仍舊堅(jiān)持30%的最低比例外,對(duì)那些“先賣后買”的改善型需求也堅(jiān)持30%-50%的較低首付比例,如樓市并不那么火爆的廣州,新政中對(duì)“先賣后買”仍執(zhí)行30%的首付。這完全不同于2010年6月-2014年9月實(shí)施的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),即“無(wú)房有貸款記錄的,再申請(qǐng)貸款也算二套房”,要執(zhí)行60%-70%的首付比例。由此,在控制局部杠桿水平,降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的前提下,整體信貸投放還要堅(jiān)持“逆周期”下支持“穩(wěn)增長(zhǎng)”的邏輯。

其次,跨行業(yè)、跨市場(chǎng)資金監(jiān)管是宏觀審慎的另一個(gè)內(nèi)容。對(duì)樓市來(lái)說(shuō),就是要清理流入樓市的違規(guī)資金。近期,60宗上市公司百億購(gòu)地購(gòu)房案例、土地購(gòu)置中的高杠桿、熱點(diǎn)城市首付貸等被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。這些跨行業(yè)、跨市場(chǎng)資金亂象,其最大的問題就是不透明和對(duì)杠桿控制的突破,這已成為近期宏觀審慎管理的重點(diǎn)內(nèi)容。以首付貸為例,全國(guó)兩會(huì)將控制首付貸作為今年樓市管理的兩大主題之一,7月份七部委文件首次將“首付貸”界定為違法行為。

此前,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》,從牌照資質(zhì)、防火墻和嚴(yán)守房貸政策,祭出嚴(yán)打首付貸的三項(xiàng)措施。從近期各地樓市新政看,嚴(yán)打資金違規(guī)進(jìn)入樓市是重點(diǎn)。10月12日,上海銀監(jiān)局召開會(huì)議,向轄內(nèi)銀行提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),重點(diǎn)規(guī)范對(duì)公房地產(chǎn)融資,規(guī)定土地出讓設(shè)置1個(gè)月的資金審核期,嚴(yán)查信托、資本市場(chǎng)、資管計(jì)劃和保險(xiǎn)等資金進(jìn)入地市融資。

因此,在房貸上,貨幣政策宏觀審慎采取局部約束的基調(diào)。一方面,9月份10個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快的城市,其按揭貸占到總按揭貸款的40%,熱點(diǎn)城市收緊杠桿是必要的。當(dāng)然,對(duì)首套房和“先賣后買”的改善需求,繼續(xù)給予差別化的支持,保持樓市一定活躍度。前期房貸激進(jìn)的銀行,將以窗口指導(dǎo)和告誡的方式督促其收緊;另一方面,其他城市則繼續(xù)受到“去庫(kù)存”政策的支持。另外,在杠桿和流動(dòng)性規(guī)范準(zhǔn)則上,破壞宏觀審慎的違規(guī)資金流入,則采取嚴(yán)厲措施打擊。

未來(lái),貨幣環(huán)境將依舊維持寬松。一方面,穩(wěn)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型客觀上需要寬松的貨幣環(huán)境支撐;另一方面,2008年之后,企業(yè)(特別是國(guó)企)債務(wù)率逆勢(shì)攀升,目前占GDP的比重已超過160%,“去產(chǎn)能”背景下巨大的債務(wù)和就業(yè)壓力,也需要寬松的貨幣環(huán)境;此外,集中在基建投資的財(cái)政政策,將是今年及2017年“穩(wěn)增長(zhǎng)”的引擎。財(cái)政擴(kuò)張需要流動(dòng)性及政策性銀行和商業(yè)銀行支持。2016年,國(guó)開行提供超過2萬(wàn)億元貸款,部分資金用作種子資金,這意味著其余資金將來(lái)自商業(yè)銀行。

由此,貨幣政策夯實(shí)宏觀審慎,并不意味著樓市資金面“拐點(diǎn)”來(lái)臨,而是樓市過熱地區(qū)結(jié)構(gòu)性收緊、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患的排除,這與上一輪限購(gòu)限貸(2010~2014年)時(shí)期全面收緊貨幣條件完全不同。

盡管今年以來(lái)居民房貸快速增長(zhǎng),但整體杠桿率尚在合理水平,仍有杠桿空間支持樓市適度活躍,李克強(qiáng)總理近期對(duì)于城鎮(zhèn)化和住房需求的講話也證實(shí)了這一點(diǎn)。

同時(shí),上一輪限購(gòu)限貸前,樓市開發(fā)投資保持30%左右的增速,而此輪樓市反彈,因開發(fā)商拿地偏向少數(shù)城市,開發(fā)投資僅個(gè)位數(shù)增長(zhǎng),實(shí)施調(diào)控的20多個(gè)城市,占全國(guó)樓市不到20%的份額,結(jié)構(gòu)性收緊對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊不大。