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中共中央政治局9日召開會議，分析研究2017年經濟工作。本次會議所釋放的政策信號中明確提出，明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。由于本次會議與每年在年底召開的中央經濟工作會議在時間上十分接近，因此預計這一政策也將是年度中央經濟工作會議的重要內容，并成為明年房地產調控的一個努力方向。
何為房地產長效機制？
房地產行業一直是中國經濟增長的重要支撐力量之一。國家統計局此前數據顯示，三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。
事實上，建立房地產平穩健康發展長效機制的目標，在本屆政府建立之初即已提出。2012年，政府就強調樓市要建立長效機制。在去年4月底召開的中央政治局會議上再度得到確認。
2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》中曾經出現過一個與之相近的概念。這也是官方首次系統性闡述“長效機制”，包括：調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。
而本次政治局會議中提出的房地產長效機制，雖然兩者在字面上有相似之處，但各有側重。所謂“房地產長效機制”，其重心是為保證房地產行業平穩健康發展而出臺的一種機制。而“房地產調控長效機制”，是重在建立對房地產市場的調控機制，其重心在于“調控”。
按照這次中央政治局會議的要求，房地產市場的長效機制要符合兩個標準，一要適合國情，二要符合市場規律。這表明長效機制必須立足于我國的市場現狀，而不能照搬國外的模式。
中央提出，希望在房地產市場上建立長效機制，正是看到了行政調控的缺陷，希望讓房地產市場更好地實現市場化。因此，要建立起房地產的長效機制，不能局限在房地產市場打轉，而是需要進行全方位的改革。
從“去庫存”到“建立長效機制” 專家怎么看？
“化解房地產庫存”是2016年經濟工作重點之一。數據顯示，今年1~10月，盡管銷售面積同比增幅達26.8%，但10月末的庫存依然達到6.95億平方米，今年內凈消化掉的庫存2300萬平方米，與存量庫存相比難言顯著。與此同時，2016年前三季度，房地產在庫存巨大的情況下，商品房銷售面積105185萬平方米，房屋新開工面積122655萬平方米，新開工面積大于銷售面積，意味著商品房的潛在庫存還在增加。
專家表示，要確保房地產市場具備長效發展機制，除進一步完善房地產市場相關制度以外，關鍵是要做好供應、成交和價格三個變量的穩定。
潘建成：適當擴大需求強勁供給滯后的城市房地產供給
國家統計局中國經濟景氣監測中心副主任潘建成表示，從目前的形勢判斷，房價進入一段平穩運行的時期可能性較大。未來，要進一步加強對房地產供求格局理性分析的引導，強化房地產市場的區域差異化管理，適當擴大需求強勁而供給相對滯后的城市的房地產供給，適度拓寬城鄉居民的投資渠道等，多措并舉，確保房地產市場平穩運行，從而為經濟的平穩發展奠定基礎。
賈康：房地產市場相關的制度建設是治本之策
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康認為，房地產層面的制度建設至少有四個方面，分別是：土地制度、住房制度、投融資制度、稅制改革。“十八屆三中全會明確了房地產稅立法并適時推進改革，但實際推進過程當中沒有看到加快，還在明顯處于混沌狀態，不符合政治局審批通過的財稅配套改革時間表的要求。”重慶、上海敢為天下先，在那么多爭議那么多的障礙之下，這兩個地方終于在本土率先推進了住房保有環節房產稅的試點。賈康認為，這是寶貴的經驗，柔性切入，它的效應完全符合經濟學分析邏輯框架。加快房地產稅立法并適時推進改革，要運用本土寶貴的經驗，不能光講國際經驗。
柴強：長效機制意味著市場發展不能靠一時應急政策
中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強表示，長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急政策，關鍵要解決內火，完善制度建設。建立長效機制的關鍵是處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關系。
劉洪玉：以長效機制引導市場穩預期
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，房地產市場穩定發展，關鍵要穩定市場預期，減少市場參與者的非理性行為。從此次會議看，下一步應加快住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設，以長效機制引導市場穩預期。
胡怡建：適時出臺一攬子房地產政策
上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建表示，當前的房地產調控注重短期效應，經濟低迷時希望借此拉動經濟，過熱時又通過限購限貸進行調控，沒有從本質上來研究房地產調控長效機制。未來肯定要出臺一攬子政策，比如加大一線城市的土地供應，減輕地方政府對土地財政的依賴，在購房需求上可以采取限購限貸政策，并在合適的時機推出房地產稅。
倪鵬飛：不解決機制問題，房地產市場還會出現反復
中國社科院城市與競爭力研究中心主任、城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛表示，要解決問題，實現房地產的穩健發展，一方面三四線城市要繼續去庫存，另一方面一二線城市又要抑制投資投機，這從根本上也是要求完善長效機制。只有機制完善了，去庫存、抑制投機、因城施策的目標才能夠實現。當前不少地方采取的是一些臨時性行政措施，但根本性的機制問題沒有解決。“如果不解決機制問題，那么一時的調控后房地產市場還會出現反復。
嚴躍進：后續政策都需要在長效機制建立的前提下出臺
易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，此次會議指出，將堅持穩中求進的工作總基調，主動把握和引領經濟發展新常態；同時政策明確引導形成良好的社會預期。從此類表述可以看出，明年經濟工作發展將繼續堅持穩定的要義，而這對于房地產市場來說，也會以追求穩定為調控目標。”嚴躍進認為，今年部分城市房價過快上漲，去庫存壓力變成了補庫存壓力，所以這就需要相關政策層面對其進行積極關注，從實際情況來看，后續各類政策調控以及實施意見，都需要在長效機制建立的前提上進行出臺。如果房地產市場發展具備長效化的模式，那么房地產市場的各類指標也會總體上表現穩定。這也從側面說明，要確保房地產市場具備長效發展機制，關鍵是要做好供應、成交和價格三個變量的穩定。
張大偉：完善房地產長期制度建設
中原地產首席分析師張大偉表示，樓市發展需要平穩健康。從當前的市場情況來看，2016年房地產市場已從前三季度的爆發到四季度逐步降溫，那么2017年房地產市場的調控政策是否會繼續加碼，將是市場關注的熱點問題。在張大偉看來，過去的樓市調控政策更多是偏向短期的，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動。此次會議提出的長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是要完善長期制度建設，處理好住房消費與投資、房地產與經濟增長的協調關系。另外，必須要降低房地產的投資屬性，并使其回歸到居住屬性上來。從此次會議內容來看，預計房地產稅等長期政策有望加快落地。
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