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“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。”在12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議，在房地產(chǎn)市場之外，對住房租賃市場做出了如上單獨表態(tài)。

這是中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)兩年提及租賃市場。從相關部委的表態(tài)和動作來看，租賃市場的相關政策也在近兩年集中出臺。

政策層面的密集動作，正在揭開一塊巨大的蛋糕——有機構指出，2030年租賃市場規(guī)模將超過4萬億。這不僅是房地產(chǎn)業(yè)進入“后開發(fā)時代”的一個必然過程，也被認為是大城市構建多層次住房體系的一種出路。

潛在體量超“四萬億”

近兩年，監(jiān)管層關于租賃市場的政策表態(tài)和文件出臺均十分密集。

2015年1月，住建部發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》提出，積極推進租賃服務平臺建設，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型升級。

今年5月4日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。

2016年6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

此前多年，作為主管部門的住建部，對租賃市場的關注主要限于規(guī)范市場、打擊亂象的層面。因此，近兩年這種密集的政策動向意義重大。

按照同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉的觀點，這是構建多層次住房供應體系的一個方面，“核心一二線城市房價確實有點高了，買不起住房的群體還是要靠租賃市場解決居住問題。”

近年來，一線城市土地供應不足，極大影響了市場的新房供應，而存量房規(guī)模的日益龐大，也給租賃市場的發(fā)展提供了條件。

另一方面，這也是房地產(chǎn)市場進入后開發(fā)時代的一個必經(jīng)階段。某研究院近期發(fā)布的研究報告指出，今年中國租賃市場的規(guī)模為1.1萬億，但僅占房屋交易市場規(guī)模的7%。而在發(fā)達國家，這一比例在30%-50%的規(guī)模。某研究院認為，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發(fā)展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億，2025年達到2.9萬億，2030年超過4萬億。

“自持型”土地或大行其道

當前，長租公寓和短租民俗備受青睞。不僅市場規(guī)模迅速擴大，部分運營商還得到資本的強勢注入。這也成為傳統(tǒng)租賃市場之外的一塊“新蛋糕”。

北京某房地產(chǎn)中介機構資深從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在租賃市場尚未真正做大之時，盡快通過政策立法來加強監(jiān)管，顯得很有必要。

他認為，租賃市場存在諸多痛點。對于租房者而言，租房提取公積金困難；租房貸款限制多、利息高；易出現(xiàn)合同糾紛等。對出租者來說，高房價背景下的租金年投資回報率非常低。

該人士表示，從未來政策走向看，一方面，租賃市場的規(guī)范將得到強化，另一方面，不排除該行業(yè)獲得相關稅收、信貸等政策扶持的可能。

今年11月，北京推出三宗“限房價競地價”地塊，并要求全部居住套型必須符合“90/70政策”。在競買過程中設置價格上限，達到上限后轉入競報自持面積階段。最終的出讓結果令人驚訝：在新的出讓方式下，三宗土地以“全部持有”的條件被競出。

在土地供應相對不足的北京市場，這種出讓方式頗受爭議，但有業(yè)內(nèi)分析人士指出，該方式在控制房價過快上漲方面，同樣存在一定的合理性，若企業(yè)真正能夠通過眾籌、資產(chǎn)證券化等方式取得盈利，不排除未來進一步推廣的可能。

近期，北京兩宗“全部自持”地塊的得主萬科，宣布將嘗試采用“住房眾籌”的方式進行運營。雖然效果尚屬未知，但這種局面正在倒逼房企對傳統(tǒng)的運營模式進行思考。