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“在目前上位法沒有規定的情況下,國土資源部的這個處理是符合法治精神的理性做法。但是,一律免除費用就會造成不公平。將來房地產稅出臺的時候可以綜合考慮這個情形。”北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長、中央財經大學法學院院長尹飛給出了解決這一問題的方法。
尹飛認為,土地使用權續期問題最公平合理也是最簡潔有效的做法,就是征收房產稅。
“無論全國人大常委會將物權法第一百四十九條的‘自動續期’解釋為有償還是無償、如果有償的話續期多久,都是有道理的,但都可能面臨是否公平的問題。”尹飛說。
尹飛認為,征收房產稅之所以千呼萬喚不出來,有個問題是繞不過去的,就是過高的房價或者說過高的地價。雖然從理論上講,土地使用權出讓金與房產稅截然不同,但二者之間的聯系也十分密切。作為一個理性的開發商拿地時,其報價的基礎是將來購房者能夠接受的房價。
他舉例說,在沒有房產稅的情況下,可能合理的購房者愿意1平方米出10萬元購房,但如果每年要征收2%房產稅的話,可能合理的購房者1平方米只會出兩萬元。所以說,這種情況下再去征收房產稅顯然是不公平的。但對于這種期限屆滿尤其是規定了遠低于法定最長期限的房產,一步到位直接征收房產稅可能是最好的選擇。
具體來說,征收房地產稅有幾個好處:一是避免了自動無償永久續期可能帶來的國家土地所有權無法體現的問題。二是避免了房屋所有權無期限和土地使用權有期限的矛盾。土地到期,通過繳納房產稅權利人可以繼續享有建設用地使用權。在房屋老舊時,也完全可以申請重建。三是一并解決了續期續多久的問題。由于各地、各處、各時期房屋的設計壽命、實際使用壽命不一,無論確定什么樣的續期期限可能都無法適應實踐中的要求。如果完全以房屋壽命來確定土地使用權期限,可能會浪費土地資源。四是解決了如果續期收費,權利人拒不繳納的問題。因為法律對欠稅有比較全面的懲治措施,而對于權利人拒不繳納出讓金,目前還沒有比較有效的治理措施。
基于稅收法定原則,尹飛建議針對到期土地及其上住宅,盡快先行啟動房產稅立法。此外,考慮到土地所有權國家所有即全民所有的性質,如何處理這個問題,應由全國人大至少是當地人大作出,可能更符合法理。
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