熱點關注- 易居論壇：加快發(fā)展租賃市場是穩(wěn)定中國樓市的重大戰(zhàn)略
- 資訊類型：城市規(guī)劃 / 發(fā)布時間：2017-02-28 / 瀏覽：1005 次 /
- 2017-02-28 更新 投訴舉報
在剛剛落幕、以“穩(wěn)定房地產市場與發(fā)展住房租賃市場”為主題的易居論壇上，與會專家、學者以研究報告及國際市場發(fā)展的成功經驗，呼吁各方協(xié)力助推國內房地產租賃產業(yè)升級，并指“加快發(fā)展租賃市場是穩(wěn)定中國樓市的重大戰(zhàn)略”。
華東師范大學終身教授、上海易居房地產研究院院長張永岳在主旨發(fā)言中提示：中國租賃市場之所以沒有真正發(fā)展起來，和市場關注點在房地產開發(fā)、租賃需求零碎化、租賃市場盈利空間相對狹窄等因素有關。近幾年由于熱點城市房價居高不下、傳統(tǒng)地產開發(fā)業(yè)務利潤率下滑，政策對租賃市場做了更大力度的支持，建立規(guī)范化和規(guī)模化的租賃市場勢在必行、非常迫切、時機已趨成熟。這對于培育健康的房地產市場、增進市民的居住福利、企業(yè)轉型尋找新的經濟增長點等都有重要意義。
租賃市場亟待發(fā)展
據易居房地產研究院的最新報告《發(fā)展住房租賃市場的國際經驗借鑒與國內實踐》，各國租賃市場發(fā)展有很大程度的差異。
數據顯示，居民承租戶占比大于30%的國家有美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等；承租戶占比小于20%的國家含中國、俄羅斯、保加利亞、羅馬尼來、愛沙尼亞、斯洛伐克等；包括美、德、日等國政府，更注重利用住房租賃市場來解決居民特別是低收入居民的居住問題，這三國居民的總體居住質量也比其它國家更高。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，發(fā)達國家租賃市場占房地產市場規(guī)模的比例達30%—60%，租房住與買房住，呈分庭抗禮格局，而中國更多的住房需求是進入到買房市場。租賃過程中存在租客對房源不滿意、租客面臨房東不合理對待等問題。2016年12月召開的中央經濟工作會議要求加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，昭示著該行業(yè)亟待發(fā)展。
應探索經營和盈利模式
灣流市場營銷與品牌中心總經理梁志森提出，在共享經濟的時代下，各租賃企業(yè)應積極探索多元化或多樣性的產品，進而吻合租賃需求和擴大經營規(guī)模。比如說針對藍領和灰領、大眾化和主流、女性群體、中高端商務人士、高管和涉外人士等不同的租客階層，設定對應的產品系。在滿足相應需求的同時，也能引導新需求的出現。未來租賃企業(yè)會遵循B2C(企業(yè)—消費者)的模式，積極在B端(企業(yè)端)發(fā)力，發(fā)力于存量資產的收購和改造等，進而能夠匹配更多的新需求。
魔方(中國)生活服務集團華東區(qū)總經理任宇表示，租賃企業(yè)在提高業(yè)務的同時，需要不斷關注盈利問題，應積極培育和發(fā)展“剪刀差”的盈利機制：控制拿房的成本；充分利用較多的門店數量來降低供應鏈環(huán)節(jié)中的成本；有效的后臺系統(tǒng)運作，以降低相應的賬單催收和支付、門店經營及員工管理的成本；充分擴大產品本身的溢價率和空間，如管家式服務的貼心管理模式以增強客戶的需求黏性等。在此類模式下，積極利用大數據分析消費需求和結構，對產品做更好的改進。
市場成熟需多方位培育
上海二手房指數辦公室執(zhí)行主任梁志超指出，加快發(fā)展住房租賃市場，以購租并舉取代買賣占絕對主流的中國住房模式，是與國際接軌的必然趨勢。購租并舉并不僅是現在興起的長短租公寓、對存量市場開發(fā)經營，更重要的是啟動增量租賃房市場。品牌開發(fā)商一旦成為租賃市場主角之后，試想年輕人租住萬科、恒大開發(fā)的10-20年公寓，不再為買房而降低生活質量，以后有條件根據政策還可買下所租住的公寓……這種示范效應，將超過大量的政策宣傳。
他提醒，租賃市場至今沒有嚴格執(zhí)行備案制，沒有類似購房網簽的數據。政府部門須盡快建立此類大數據系統(tǒng)，利于掌握租賃市場真實情況，便于形成更為精細化和準確化的政策調控。
定位于經營中低端租賃市場的上海青客公共租賃住房經營管理公司總裁胡正華說出了他的煩惱：企業(yè)做大的同時，卻存在規(guī)模不經濟的問題。比如說個人二房東通過幾套群租房的出租就可以賺錢，因為他們對于房源改建可以不規(guī)范，一套房隔間過多，存在火災等隱患。而對于品牌租賃企業(yè)而言，須按照政府規(guī)范去做設計和改建，其背后相應的成本和競爭機制是完全不一樣的。只有營造公平公正的競爭環(huán)境，才有利于培育優(yōu)秀的租賃企業(yè)。
在華東師范大學房地產副教授崔裴看來，租賃市場在不改變產權關系的情況下，能夠促使房屋更有效率的流通，同時照顧到不同生命周期階段的居住特征，其優(yōu)勢明顯。后續(xù)需要從流通環(huán)境的角度給予此類市場更大的政策支持。同時，租賃市場背后也衍生出很多新的投資機會，比如說通過購買租賃市場相關的REITs金融產品，投資者可以實現產品和區(qū)域的分散化投資，也省去了很多管理成本和費用。此類產品的出現，對于穩(wěn)定租賃需求、穩(wěn)定房屋買賣市場的價格等都有積極的作用。
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