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僅僅十年，美國房地產市場就走出次貸危機的泥潭，并完全收復失地。美國最大的房地產數據平臺Zillow的高級經濟學家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受中國證券報記者專訪時表示，本輪美國房地產市場全面復蘇，主要倚賴就業市場向好、居民收入增長以及市場供應趨緊等因素。盡管利率水平略有上升帶來了一些“逆風”，但在需求支撐下，美國房地產市場仍將延續強勁表現。
量價齊創新高
在就業市場改善、購房需求回暖以及抵押貸款利率保持在歷史低位等因素共同推動下，美國房地產市場自2012年以來持續回暖。5日公布的最新數據顯示，去年12月標普/凱斯席勒全美20大城市房價指數同比增長5.6%，升幅創下兩年半來最高。而早在去年9月，該指數就已經已超越2006年7月創下的此前歷史最高紀錄。
另據全美房地產經紀人協會發布的數據，經季調后美國1月份二手房銷量達到年化569萬套，創下2007年2月以來最高，環比增幅達到3.3%，同比增幅為3.8%。1月二手房銷售價格中位數為22.89萬美元，同比增長7.1%，增幅創一年來新高，至此美國二手房銷售價格中位數已經連續59個月實現同比增長。
“美國房地產市場已經完全收復房地產泡沫崩盤后的失地，且當前的情況與2007-2008年時已經完全不一樣。”特拉薩斯接受采訪時表示，目前美國就業市場向好，居民收入保持增長，同時很多人有買房需求，部分地區供給不足，這都是推動本輪美國房價上漲的重要因素。
特拉薩斯指出，在2004-2006年的上漲中，漲幅最高的是美國西南地區，比如拉斯維加斯、菲尼克斯等。相比之下，本輪房價上漲中漲幅最高的是東南地區，比如奧蘭多、達拉斯，以及西北地區，比如西雅圖、波特蘭等。造成這種變化的原因主要在于就業增長的變化，上面所列的這些地區工作機會更多，且市場供給不足，驅動了房地產市場的火爆，而在十年前，房地產市場的增長很大程度上是源于信貸寬松。
加息影響暫時有限
2015年12月，美聯儲啟動十年來首次加息，去年12月進行了第二次加息。利率走高會否對強勁復蘇的美國樓市造成沖擊？對此特拉薩斯表示，過去三個月美國利率水平上升了25-50基點，目前普通的抵押貸款利率在4%左右，這確實帶來了一些影響，比如今年1月美國待售房屋銷量增速放緩，舊金山、圣何塞等去年初還躋身全美大城市漲幅最快的十個住房市場之列的城市，在今年1月變成了漲速最慢的市場，這都顯示出購房者受到比較大的影響。
但特拉薩斯同時指出，從更長的周期來看，當前美國的利率仍處于歷史上的最低水平。對比來看，十年前美國的利率水平在7-8%，二十年前在19-20%左右。與此同時，目前美國人的住房抵押貸款開支占收入的比例僅為15%，低于19%的歷史平均水平，這意味著未來幾年仍有上升空間。
他總結道，相比于利率上的一些影響，支撐因素仍占據上風，包括需求增長、供應趨緊等等，預計美國房地產市場未來仍將保持強勁表現。
至于未來美國哪些地區房價增長的潛力最大，特拉薩斯認為可以從兩個維度考察，其一是擁有強勁的就業增長，因為就業與收入掛鉤，其二是有較好的可負擔能力，也就是房價相對便宜。綜合這兩個因素來看，目前美國購房最好的選擇是在東南地區，比如達拉斯、德克薩斯、丹佛、科羅拉多等。而像舊金山、西雅圖等地區的就業市場雖然同樣表現不錯，但房價已經漲得非常高。
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