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今年1-2月，三四線城市房市有回暖趨勢。據Wind統計，全國62個城市中，有23個城市商品房成交同比增加50%以上，絕大部分是三四線城市。國家統計局70城房價數據顯示，熱點城市房價基本停漲或回落，但三四線新房價格近幾個月均保持上漲態勢。三四線樓市超預期回暖，最大的激勵因素有兩個:熱點樓市輻射和溢出效應，去庫存政策在降低成本和鼓勵消費上的刺激效應。當然，大城市房價“上臺階”倒逼返鄉置業、高鐵和軌交延伸擴大了購房半徑也是利好。

但是，三四線樓市回暖主要集中于都市圈內的三四線城市，近期環北京、環上海限購以及杭州啟動轄區縣限購等，也佐證了這一點。另一方面，三四線城市潛在庫存依舊較大，特別是西部和北方。據克爾瑞統計，2015年三四線城市在建未售量達19.3億平方米，較2014年增長2%，比2011年增加7.9億平方米;在建量消化周期(在建未售量/近一年銷售面積)為3.51年，僅比2014年末少了1.5個月。2012年，三四線樓市在建未售量占全國的55%，到2015年年末已達到62%。

除了在建部分，已批未建部分也不容小覷。2016年，300個城市中，三四線城市土地成交量為4.94億平米，占比達57%。中指院發布的300城土地市場月報顯示，今年1-2月，三四線城市土地成交量(6361萬平米)相當于一二線城市(4681萬平米)的1.4倍，三大都市圈內的三四線城市成為“地王”密集地，后續供應還將增加。同時，三四線樓市盡管回升，但很多購房行為因房價上漲驅動，不少售出去的房子無人居住，未來或轉入二手房市場。因此，三四線樓市回暖或難維持。

目前，全國樓市區域分化空前，城市化已進入“下半場”，即“大城市化”或者“都市圈化”。而三四線樓市去庫存，既要因城施策，又要遵循城鎮化規律，夯實人口和產業集聚對于房地產健康和可持續發展的支撐。

首先，對特大城市周邊或都市圈內三四線城市來說，去庫存要發揮“1小時都市圈”的輻射帶動作用。增強三四線城市與特大城市或城市群內中心城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化，傳統產業也要向周邊三四線城市遷移，從而將購房需求疏導到周邊三四線城市。而且，基于人口、產業和公共服務在城市群內重構，三四線樓市才能健康和可持續發展，才是遵循城鎮化的去庫存路徑。另外，軌交和高鐵密集布局后，樓市進入都市圈時代，增加三四線城市用地供應，既能彌補特大城市供地不足，也能發揮疏導需求、引導預期的作用。

其次，對中東部地區來說，要發揮高鐵擴大樓市半徑的效應。同時，借助通信等領域“降成本”、公共服務“補短板”(如大城市教育、醫療資源下沉)、發展共享交通打通通勤“最后一公里”，培育中部城市群，提高中心城市(如武漢、鄭州、合肥、長沙等)對周邊中小城市的輻射力。2017年1月，南京、合肥、鄭州、武漢位列城市房價同比漲幅TOP10之列，非本地購房占60%。因此，軌道交通密集布局和公共服務均等化，既疏導需求，又去庫存，還能增加有效供應。

最后，住建部調研顯示，西部和北方三四線城市的庫存壓力最大，除了可以采取上述路徑外，更應從這些城市農地資源豐富、人少地多的現實出發，推動農村土地流轉，農業產業化和規模化，實現農民收入增長，從而夯實樓市發展的人口基礎、購買力基礎。兩會政府工作報告提出，“支持中小城市和特色小城鎮發展”。2016年7月住建部也提出，到2020年培育1000個特色小鎮。目前，小城鎮建設正在廣大農村轟轟烈烈地展開。

2016年，我國外出農民工增速只有0.3%，但在本鄉鎮就業的本地農民工卻比2015年增長了3.4%，增速上升0.7個百分點，農民工表現出本地就業傾向。因此，以土地流轉和農業產業化、規模化為支點，提高廣大農民收入水平，進而推動小城鎮(市)人口集聚，不啻為城鎮化和去庫存相結合的可行路徑。