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“國是直通車”向多位房地產專家、律師咨詢了317新政中被誤讀、沒說清的內容
問：限購限貸新政出來后，簽約的房子付不起首付了，違約需要承擔什么法律責任？“雙倍賠償”有法可依嗎？
答：要看合同里有沒有約定貸款政策條款。
徐帥：如果合同里約定了貸款政策等條款，那需要按照約定履行，我國合同法規定當事人應當按照約定全面履行自己的義務，此時買房人無故無權解除合同，如果出現違約，需要承擔違約責任，即《合同法》第一百零七條 “當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。” “雙倍賠償”所約束的是定金條款，即《擔保法》第八十九條“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”
如果合同里沒有約定貸款政策等條款，根據最高院及北京市法院的相關解釋，此種情況可以解除合同雙方互不承擔違約責任。
左勝高：首先出現合同違約情況，要先看明確的約定事項，違約責任要遵循合同中的特殊約定。如果合同中沒有特殊約定，根據2011年的一項司法實踐來看，如果合同確實受到政策變化影響而無法履新，在沒有其他特殊約定的情況下，不僅可以解除合同，而且可以退換定金。
問：沒有網簽的可以無責違約嗎？
答：確實無法過戶的，可解除合同。
徐帥：針對這種情況，最高人民法院在2011年印發的民事審判紀要中提到：經審查，買房人確實因為貸款政策變化而不能辦理貸款的，可以解除合同。北京市高院相關的會議紀要中也明確“房屋限購政策在性質上屬于公共政策的性質，確實會對房屋買賣合同能否履行造成重大影響。對于合同訂立后由于住房政策的實施導致買受人無法辦理過戶登記的，可以要求解除合同”。
同時《合同法》規定合同解除后，尚未履行的，終止履行。已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。這種情況解除合同下雙方互不違約，出賣人要返還定金房款等費用，買受人退房，經紀機構退還中介費用。如果房屋沒有因此跌價，賠償損失也很難認定。
問：還是符合某些條件可以無責違約？比如有解讀說，這次限購政策重點在“限貸”，如果是“限購”，那法律上可以算合約無效，“限貸”就需要證明你的財力的確無法擔負貸款，才能算合作無效。
答：具體情況具體分析。
徐帥：關于不同的解讀甚至不同的裁判這個問題也確實在司法實踐中存在，所以上述所說的可以解除的情形也需要具體案例具體分析，要綜合考慮新政對合同履行的影響，包括買房人的經濟實力、負債情況、因新政增加的首付情況等因素進行考慮。如果單純的只是因為新政出臺而解除合同法院一般也不會支持，一定是綜合全部因素判斷是否對履行合同造成影響。
問：我買過商住房，貸款記錄到底算不算“認貸”范疇？
答：目前不算。
康俊亮：新政中的“住房”，無論是認房、還是認貸，都是指“住宅”。購買商住房的貸款記錄，目前不計入貸款次數。
張大偉：商住不是一種產權屬性。它的產權性質和寫字樓、商鋪是一樣的。所以北京這次調控目前的政策和商住并沒有關系，商住目前并不計算貸款次數。
問：如果我之前的貸款是我老公主貸的，但是是婚后共同房產，如果離婚了，那我算不算有沒有貸款記錄？
答：查征信，共同申請有記錄，算二套。
康俊亮：共同申請，在央行征信報告中有記錄，這兩個都具備，算二套。
左勝高：根據新政，認定是否為首貸是以“居民家庭名下”為標準的。只要夫婦雙方購買住房時申請過貸款，不管是借款申請人還是共同申請人，也不管貸款是否已還清，夫婦雙方都將有貸款記錄了，即使離婚，任一一方名下都算有貸款記錄。根據新政，認定是否為首貸是以“居民家庭名下”為標準的。只要夫婦雙方購買住房時申請過貸款，不管是借款申請人還是共同申請人，也不管貸款是否已還清，夫婦雙方都將有貸款記錄了，即使離婚，任一一方名下都算有貸款記錄。
徐帥：借款申請人及共同申請人均有貸款記錄，個人貸款記錄可通過中國人民銀行征信中心網站進行查詢個人信用記錄報告。通過離婚規避稅款降低首付等會帶來一系列法律問題，比如離婚必然帶來財產分割，先前房屋的性質很可能由共有變成個人財產。甚至對之后的家庭析產、遺囑、繼承產生影響。
問：我想在北京申請自住房，但貸款購買過商住房，是否影響購房資格？在外地有過商品房貸款記錄，是否影響購房資格？
答：不影響。
康俊亮：目前北京自住房申請的條件是名下無房的北京家庭，商住房不算。原來在外地買過商品房，有按揭貸款，也不影響自住房申購。此次調控主要著力在“貸款政策”，不影響自住房、公租房申購和申請資格。但需要注意的是，有可能按照首套申購成功自住房繳稅，按照二套房貸款。
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