熱點關注想換房的
感覺反而踏實了
作為一個職場新人，小美做二手房經紀人也就短短1年零3個月的時間。三次樓市下跌的2008年、2011年和2014年，小美只從師傅的口中聽說過，但春節后到3月初的這一輪成交熱，她是真真切切經歷過的。
“我也說不好有什么具體的刺激原因，但去年11月，樓市還是蠻穩的，但過了春節后，市場就噌地起來了。”小美記得，有幾天，她的師傅帶著她，一天就能成交兩單買賣，而這個數字若放到2016年市場較清淡時，可能是一個門店一個星期的總成交量。
“最深的感覺是，買房人都很急躁、慌張，有種不上車就沒機會的感覺。”令小美印象深刻的，是她師傅曾經的一位客戶、一個32歲的單身男士。3年前，那位先生通過師傅買了一套近60平方米的大一居，一個人住得一直很舒心，3月12日那天，他突然打電話過來，要求給他在同一區域找套80平方米左右的兩居室。理由就是，感覺小區的房價在漲，害怕再過兩年想換房都沒有經濟能力了。
“要從一買一賣的角度看，他可以稱得上是改善型剛需，但這種剛需又不是特別的急迫。”小美說，沒見面前，她以為對方是有近期結婚或接家人同住的打算，所以需要擴大生活面積，但聊了一次天后，她才發現，這位業主對現實居住面積的“不滿”更多的來自于對未來買不起房的隱憂，“有點為了換房而強努著換房的意味。”
在小美所工作的東四環區域，20平方米就意味著大約150萬元。3月13日到3月16日，小美接連找了4套房，剔除戶型不好、價格不滿意等原因，對方看中了其中一套南北通透的72平方米兩居。然而，就在要和賣房業主約著坐下來面談時，賣方改變了主意，“覺得換房要走流程，拿到首付款的時間太長，而與此同時，另一位經紀人推薦了一個無需換房的買方。”
也正是這個改變，讓很多事情都變化了。3月17日，北京出臺了新的調控政策，這位32歲的單身業主被劃入換房就算二套的范圍。當天晚上，從網上看到新聞后，他就告訴小美，幸虧沒有瞎折騰，否則現在就得被籌措“多出”的兩成首付而愁白了頭。
“我問他，您不后悔沒早點啟動買房?他告訴我，其實當初打電話來找房時，更多是出于擔心，既擔心房價繼續漲，也有點擔心在高點入位，現在徹底踏實了，換房的心思也沒那么強烈了。”小美告訴業內人士，新政執行半個月，至少擔心、害怕這種字眼出現在買房人口中的頻率越來越低。
與此同時，看房人也在減少。“反正這個清明假期，幾乎沒什么人來看房。我給一位客戶打電話，他甚至告訴我，他準備去河北買房了。”
剛需客
出不出手很糾結
平淡的清明假期，是業內人士采訪中從多位經紀人口中聽到的共同感想。昨天下午，業內人士走訪了東三環的多家中介門店，除了或站在門外或坐在店內的經紀人外，很難看得到主動走進門店的看房人。而在中介網站上掛出的某小區17套房源中，在這個三天小長假中有過被帶看記錄的房源為零。甚至，業內人士看到，其中一套122平方米的三居室，69000元/平方米的報價為同小區最低，最近的一次看房記錄也在10天前。
“新政出臺后，我們就預想到，買家和賣家都會有一陣子觀望期。”一位店長告訴業內人士，經紀人最近在忙的都是3月份的“在途單”，有的是成交手續還沒有走完，有的是買家或賣家正在考慮是否可能毀約。“對買家來說，買漲不買跌還是不少人的普遍心理。”
90后的丁先生就屬于“買漲不買跌”的買家。3月18日新政之前，丁先生看中了十里堡區域一套60多平方米的兩居室，只因為業主不愿意降價，僵持了3天，就遇上了新的樓市調控。和許多買家不同的是，首次置業的丁先生屬于唯一不受調控影響的人群，沒有貸款記錄又購買普通住宅的他，依然可以享受35%的首付，只是貸款利率從9折上升到95折，而貸款年限少了5年。“看得出來，新政出臺之后，業主對我的態度和善了不少。”
新政之前，這套房的報價是350萬元，丁先生想談到348萬元但業主不同意。新政之后，業主表示愿意降價2萬元了，可丁先生又猶豫了，提出想再降5萬元，342萬元就當場簽約。對于這個降幅，業主又沒同意。
“348萬元也算在我最初的預期之內，可我就怕買貴了。”他告訴業內人士，看著這一輪樓市調控的力度，他總想著未來也許會降價，如果現在入手，用過了貸款記錄，將來真降價了，可就沒法再買房了。“買還是不買，太糾結了。”
同樣糾結的還有賣房人，糾結于該降價換量，還是穩著價格等觀望結束。
投資客
利空越來越多
表面看，唯一沒有變化的，也許就是持幣買房的投資客。調控出臺后，多數投資客依然還在看多樓市，也依然想著買房投資。只是，面對究竟去哪買房的問題，投資客也變得拿不定主意。
“我那套商住房，最終還是沒買下來。”清明假期，一位買房投資的北京人告訴業內人士，他在一個月前定下的一套商住房，因為剛出臺的商住限購政策，已經不具備購買資質了，準備好的首付款也付不出去了。
“該去哪里買?我現在也有點打鼓。”他表示，自己過去一直是看好北京的，但最近各種“利空”消息傳來，他也有點不確定了。就在這個小長假，他認識的朋友中有去雄安買房的，甚至還有人去涿州看房的，可房子還沒“落袋為安”，雄安封盤的消息就傳出來了，鉆政策空子的方法已經開始失效了。而更大的“利空”在于，投資炒房可用的杠桿越來越小。
預測
成交量將持續回落
據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，317新政出臺后的14個交易日，即從3月18日到3月31日，我愛我家在北京區域的新增買房客戶登記量，環比新政出臺前的3月4日到3月17日減少了23.6%;新增出售房源掛牌量，環比新政出臺前增長58.8%;顧客從看房至下定金購房的天數平均為10日，比新政發布前延長7日。與此同時，受需求減少，市場觀望情緒影響，317新政出臺后的14個交易日，北京區域通過我愛我家達成的新增買賣合同簽訂量，環比新政出臺前下跌66%。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影的作用。買房客戶，一方面，政策的收緊讓購房人更加理性，像新政之前那種恐慌、搶購的心態不再;另一方面，限購和二套認定標準收緊，使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃，購房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮。賣房業主，像新政之前那種惜售、跳價的現象不再，部分著急出售回款的業主，面對突然冷卻的市場，著急出售意愿更加強烈。
胡景暉預計，受樓市調控持續從緊的影響，北京二手房市場成交量還將繼續回落，隨著成交量的回落，房價也將企穩，前期價格漲幅過大、總價過高的房源掛牌價和成交價都將出現回落。
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