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 北京市政府對于房地產市場的調控再度收緊，原本曾被投機者視為漏洞的司法拍賣房產已經被納入限購范疇。近期，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、北京市高級人民法院、北京市規(guī)劃國土委召開會議，就房產競拍人購房資格和“3.17新政”實施后商品住房買賣合同履約糾紛裁定等有關問題進行了認真研究。

  會議議定為進一步嚴格執(zhí)行北京市限購政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，法院競拍房產納入北京限購范圍，競拍者須符合北京購房資質條件。

  具體會議議定要求，法院在公開發(fā)布的拍賣公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則將不予辦理產權登記手續(xù)。

  拍賣成交后，買受人應向住建部門申請審核其購房資格，審核通過后法院方可向其出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》（以下簡稱《通知書》），各區(qū)不動產登記部門依據《通知書》按規(guī)定辦理產權登記手續(xù)。在法定期限內，買受人未能完成資格核驗的，法院應在《通知書》中載明“買受人須通過購房資格核驗后，方可辦理產權登記手續(xù)”的相關內容，各區(qū)不動產登記部門依據《通知書》及資格核驗查詢結果通知單按規(guī)定辦理產權登記手續(xù)。

  這意味著，司法拍賣房產的競得人首先要滿足在北京購房資質，向相關監(jiān)管部門提交審核并通過后取得法院許可通知，然后才可以去不動產交易部門進行產權登記。如果競拍房產不在限購范圍內的，則由住建部門為買受人出具房屋未納入限購范圍告知單。

  本次會議所提及的司法拍賣房產是俗稱“法拍房”司法標的物，各類標的物是指遭法院強制執(zhí)行的房產。對此類標的物，有公開報道稱當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。拍賣前，法院相關的網站上會公布拍賣公告，一般法院是將房產委托給拍賣公司，拍賣公司再公開競買。在實際操作中，對于司法拍賣的房屋，不受限購的限制。雖然“法拍房”的數量不多，但也成為了一些投機者鉆空子的漏洞。這些投機者通過參與司法拍賣，不受限制地獲得房產，再通過正常二手房渠道賣出來牟利。

  易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網記者評論表示，北京此類政策，明確了司法拍賣房也等同于普通住宅的交易規(guī)則，即也納入到正常的限購范圍，這將使得此類物業(yè)后續(xù)的交易或直接下滑。

  他說，過去此類物業(yè)潛在的購房者主要是有兩類，第一類是受限購政策的影響人群。他們預期房價上漲，所以會積極去接手此類物業(yè)。第二類是善于發(fā)現(xiàn)低估的物業(yè)，尤其是部分司法拍賣房的物業(yè)配套和單價等都具有較好的優(yōu)勢，所以也會積極認購此類房源。目前此類政策下，此類住房交易的門檻快速提高，市場交易下滑也是可以理解的。

  嚴躍進認為，由于此類住房的交易也需要走資格審核的環(huán)節(jié)，所以實際上此類住房的交易也增加了交易的成本。另外，法院對于此類住房只負責交易事宜，而并無監(jiān)督房屋如期交付等義務。換言之，此類住房交易若遇到“老賴”，風險很大。

  從北京此類政策的宏觀面來看，說明目前在限購執(zhí)行方面正積極堵漏，這樣做也是為了讓限購政策得到更好的執(zhí)行。不排除北京此類政策會在全國限購城市得到模仿，進而影響司法拍賣住房的交易價值。當然或也使得部分司法拍賣住房變得無人問津。

  另外，在此類政策中，同樣對此前熱議的“不可抗力”的問題進行了研究。從政策中可以看出，若因為首付款提高導致購房能力下降無非履約的，實際上可以認為毀約是合規(guī)的，不用承擔責任。這樣做是對于買家的利益的保護，也防范目前出現(xiàn)各類購房糾紛現(xiàn)象的出現(xiàn)。