熱點關注什么是定向加息?
所謂“定向加息”，有兩重含義：第一，由于各城市樓市情況不同，所以全國實施了“分城施策”的調控手段。北京這類熱點城市，將受命針對樓市加息;第二，同一個城市，針對不同檔次的購房者，也將實施不同的利率。而這種針對特定城市、特定購房人群的加息和差異化利率，未來極有可能在全國推廣。因為三四線城市去庫存仍然在進行，全面加息涉嫌“一刀切”。定向加息之后，享受不同檔次利率的購房者，其利息支出將差距巨大。
比如同樣貸款300萬元，時間為20年，采用等額本息還款方式：①如果享受貸款利率85折優惠，則月還款為18441元，累計總還款442.6萬元;②如果按照貸款利率基準利率，則月還款為19633元，累計總還款為471.2萬元;③如果按照貸款利率上浮20%，則月還款為21286元，累計總還款為510.9萬元。
最低和最高的月供差距達到2845元，總還款差距達到68.3萬元。而且，未來如果央行不斷加息，1.2倍利率的“手銬”你要一直戴下去。可見“定向加息”對于樓市的殺傷力極大。這種做法，很有可能成為“樓市調控長效機制”的組成部分。“房子是用來住的，不是炒的“!悄然之間，國家從供給側(增加土地供應)和需求側(從資金方面抑制炒房需求)兩端，扼住了樓市咽喉。
北京13個區8個下跌 近七成二手房業主降價
從“處女貸”、“離婚貸”、“學區房新政”，增加土地供應，以及對商辦物業的毀滅性打擊，到“樓市定向加息”……北京樓市調控不斷升級!北京樓市行情也正在發生逆轉：據悉，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%;多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。數據顯示，4月第二周，降價業主占比上升至66.9%，是自2016年以來的最高水平。數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。個別房源降價400萬元。
其他城市房價情況如何?上海：在調控政策的持續作用下，上海房地產市場并沒有出現快速上升的勢頭。數據顯示，新建商品住宅價格環比2月下跌了0.1個百分點。深圳：自從去年11月份以來，深圳新房的成交量已經連續5個月下滑，其中，3月份月度成交量803套，創下2011年9月有數據以來的新低。此外，深圳房價也在下降，從去年10月開始，價格環比指數已經連續負增長5個月。在嚴調控下，樓市“入冬”遠不止這些城市，三四線部分城市也在跟進。
學區房不再一天一價
11平方米平房過道叫賣150萬元，不惜“假離婚”也要擠進北京東、西城倒騰學區房……焦慮的家長們，既是學區房價格節節攀升的受害者，又是重要推手。
在今年春節后，北京開始嚴控學位房。措施主要有兩個方面：第一，是搞大學區制，區內抽簽獲得學位，讓更多的小區來攤薄“學位紅利”;空掛戶、集體戶、戶口掛靠等情形，不能獲得學位。第二，收緊學位房的定義，過道房、車庫房，及租住違法建設房屋、辦公用房、地下室、多人合租等情形，均不作為入學資格條件。
學位房中有一種最詭異的房型——“過道房”。對于“過道房”，今年3月北京的最新規定稱：一律不能辦理不動產轉移登記、不準上戶口、不作為入學資格;平房的“過道”應在不動產登記中標注;嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。有媒體報道，上述規定已經在海淀區實施。至于其他區，也肯定不能例外。資料圖這種學區房、學位房的調控殺傷力不容小覷。以“過道房”為例，新政全面實施之后，這類“房子”首先失去了學位，其次不能轉移登記，不能落戶口。如此一來，一平米15萬元的單價，或腰斬一半。
樓市再傳大利空!房價真的要跌了嗎?
近日樓市、股市、債市風聲鶴唳，繼各地新一輪限購、限貸、限價、限售新政后，4月28日樓市再傳大利空!監管層單刀直入劍指房企，一場保房價、控房價的“戰爭”悄然打響!
據媒體報道，目前銀行已大幅收緊開發貸，同時監管部門也加大對銀行理財資金違規流入房地產的排查力度。
與此同時，上海銀監局近日在開會時還發出最嚴厲的警告。嚴格執行個人住房差異化信貸政策，審慎開展與房地產中介的相關業務合作，嚴禁銀行業資金違規流入房地產領域。
銀行貸款、銀行理財資金一直都是房企的主要“財神爺”，監管部門這些大招就像用手插在房企的脖子上一樣，干脆而有力。
你別看房企平時拿地那么囂張，實際上他們有多窮你并不知道，他們用來拿地、開發的錢大部分是借來的。最新公布的年報中，113家上市房企欠的錢超過4.6萬億，相當于2016年整個浙江省的GDP，很多房企負債超過300%。
房企欠的錢主要來源如下：
1、股權融資：一是通過上市圈錢(IPO)。二是已經上市后的企業做定向增發、擴大股本規模，再次圈錢(再融資)。
2、海外融資：主要是向國外發行債券，向國外的投資人借錢，這種借錢方式規模比較小。
3、直接發債：通過上交所、深交所等平臺向國內投資人借錢。
4、銀行貸款：又稱開發貸，借來的錢一般用于住房、商業用房等一些中長期項目的開發建設。
5、非標融資：主要說的是信托、基金子公司等“入股”房企或者借錢給房企，從而使房企拿到錢，2010年以后非標融資一度成為房企借錢的主要方式。
但是實際上房企的資金來源雖然看似非常廣泛，但是在監管層收緊政策后房企可供借錢的渠道變得少之又少，而且越來越麻煩。
比如第1點，通過股權融資借錢(IPO+再融資)，在中國能夠上市的企業原本就不多，更何況是房企!通過IPO上市借錢這條路并不是太靠譜，更多是部分已經上市的房企通過再融資圈錢，但是2016年下半年后房企通過再融資募集所得資金的用途正在變窄，證監會明文規定再融資的錢只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。
第2是海外發債：規模比較少，可以不考慮。
第3是直接發債，但這也不好玩，2016年9月底開始，監管部門提高了房企發債的門檻，不適合條件的房企不允許發債，另外，即使錢借來了，也不允許拿地。
除此之外，那就剩下銀行貸款、非標融資，可實際上兩種借錢的方式都與銀行有關。非標融資當中許多錢來源銀行理財，銀行通過把理財資金委托給信托、基金子公司打理，信托、基金子公司最后把這些錢投資到房企。
可是錢即使是來源銀行，但近來也是麻煩不斷：
我們先來說銀行貸款：
1、就像上面說的銀行已大幅收緊開發貸，也就是說不給你貸款或者沒那么容易了。
2、2017年變相加息，央行調高了市場利率，房企的借錢成本又再次提高。
可見，銀行貸款的路子并不好走，那么我們再來看看非標融資，實際上非標也不好過：
1、今年2月13日，基金業協會文件規定，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案，16個城市被緊急剎住車。
16個城市：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都。
2、如上面提高的“監管部門加大對銀行理財資金違規流入房地產的排查力度。”以及近期炒得沸沸揚揚的銀監會整頓銀行委外資金，都讓房企捏了一把汗。
所謂銀行委外資金說是銀行(主要是銀行理財資金)把錢交給機構(私募、券商資管、基金子公司)打理，然后機構把他們投資到債市、股市、期貨、房地產等資產當中。
數據顯示：2016上半年累計有18.99萬億元理財資金配置債券、非標資產、權益類等資產，投向房地產業的理財資金約2.09萬億元，2.09萬億元當中有部分是被房企拿了，具體多少不好統計，但是新一輪的銀行委外資金整頓后這部分錢必然大受影響，或縮水不少。
所以在主要的“錢源”都被掐斷的情況下，2017年的房企日子并不好過。尤其是中小型房企，借錢能力非常弱，面對越來越高的地價、管理成本，基本上沒有招架之力，未來被破產、吞并、并購的概率非常大。
其次是房價，限制房企等于監管層揮刀斬中了房企要害：
據裝一網了解，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。全國50個主要城市誕生的"地王"多達219宗。
歷史上一個地區城市的發展往往和地王有很大的關系，地王產生后，再動周連的房價上漲，引導形成房價上漲的公眾預期，進而導致當地的房價普漲。
這些開發商之可以敢瘋狂拿地，就在于借錢能力非常強，借錢成本非常低，借到錢后要么長期捂地，導致土地供應進一步緊張。要么高價買地，套取利潤，就好比股市的莊家，作莊房地產。
但是好日子已經到頭了，未來利率的上升以及房企資金面被嚴格控制，房企的拿地熱情將會大幅縮減，因為利率上升不僅影響房企的開發貸，也會影響個人房貸。
今年以來央行連續提高逆回購利率，目前6個月的逆回購利率是3.05%，導致市場利率連續升高。
下面銀行間拆借利率表，隔夜利率(0/N)上漲2.70個基點，連續第八天全線上漲，刷新2015年4月來新高，銀行間拆借利率表反應的是市場利率走勢。
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歷史上看，利率上升后，房價往往會面臨調整，如下兩張圖，13年底-15年利率上升后，上海的房價隨即面臨調整。
所以未來房價會面臨兩大壓力：
1、利率的上升往往會導致房價調整，但是不會大跌，調整完后往往會重回上漲(如上圖)。
2、房地產的限購、限貸等調控政策，歷史上看調控周期一般是3年，從2016年10月第一次調控算起，本輪調控最快也要到2019年9月份才結束。調控期間一二線城市房價往往會高位橫盤，進去難，出來也難，投資性炒房被遏制，但這恰恰也是剛需買房的好時機。
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