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用益金融信托研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，年初至今，集合資金房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模1273.26億元，去年同期為846.43億元；成立規(guī)模888.08億元，去年同期為666.35億元，同比增長超過三成。
具體來看，1月份、2月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模均在100億元左右水平，3月份開始顯著升溫，突破235億元，4月份降至170億元，5月份至今不完全統(tǒng)計已超過235億元。
分析人士認為，房地產(chǎn)信托今年以來的同比顯著增長與其他渠道房地產(chǎn)融資全面收緊有關(guān)。
第三方研究機構(gòu)普益標準報告稱，首先是嚴控境內(nèi)發(fā)債，去年11月以來，再無房地產(chǎn)公司債獲得批準發(fā)行。其次銀監(jiān)會明確提出銀行業(yè)要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)則要求和調(diào)控政策，一方面收緊開發(fā)貸，另一方面嚴禁理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)；今年年初中國基金業(yè)協(xié)會亦出臺監(jiān)管細則，明確禁投16個城市的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃，地產(chǎn)私募融資大幅收縮。此外，有消息稱，監(jiān)管層近期已基本停止給房企今年最青睞融資方式——海外發(fā)債發(fā)放批文。
太平洋證券分析師魏濤說：“嚴監(jiān)管是當前金融監(jiān)管的基調(diào)，去年下半年以來，金融監(jiān)管進入政策指導密集期，從二級市場行為到各金融業(yè)態(tài)常規(guī)業(yè)務(wù)。多種地產(chǎn)融資手段被限之后，房企融資需求對信托依賴度攀升。”
但是種種跡象顯示，針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管未來將更加嚴格。 近日，銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》顯示，違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點，包括：是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應收賬款收益權(quán)等模式變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；“股+債”項目中是否存在不真實的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當劣后受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款等。
雖然銀監(jiān)會隨后公開表示，印發(fā)檢查要點是現(xiàn)場檢查的一種通行做法，僅用于指導具體檢查項目，并非發(fā)布監(jiān)管政策。但是普益標準分析稱：“該文件下發(fā)，意味著在當前監(jiān)管背景下，房地產(chǎn)信托也不再是房地產(chǎn)企業(yè)的避風港，信托公司正在開展的拿地融資業(yè)務(wù)承壓，未來一段時間房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長有限。”
申萬宏源證券分析師孟祥娟指出，未來應密切關(guān)注過度依賴信托通道融資，且流動資產(chǎn)和銷售回款對剛性債務(wù)覆蓋不足的房地產(chǎn)企業(yè)。
華融信托研究員袁吉偉認為，在持續(xù)的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)信托面臨更大不確定性，隨著房地產(chǎn)市場風險程度的上升，投資者投資意愿將會降低，投資收益要求會升高，由此，房地產(chǎn)信托募集難度會逐步增大。
袁吉偉表示， 當前房地產(chǎn)調(diào)控主要涉及住宅項目，抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，對于養(yǎng)老房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、物流房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)投資基金信托等房地產(chǎn)細分領(lǐng)域及業(yè)務(wù)是支持的。因此，建議房地產(chǎn)信托繼續(xù)增強專業(yè)化水平，挖掘細分領(lǐng)域和市場潛力，綜合運用并購、資產(chǎn)證券化等手段，豐富房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)模式，有利于化解宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的沖擊。
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