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住建部部長王蒙徽近日公開表示，住建部正在研究制定住房租賃管理?xiàng)l例，同時(shí)，將綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。

與此同時(shí)，與租房有關(guān)的項(xiàng)目正在不斷出爐。10月18日，被業(yè)內(nèi)稱為首單長租公寓類REITs的ABS項(xiàng)目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批發(fā)行。

與租房市場有關(guān)的ABS項(xiàng)目正是監(jiān)管層的鼓勵(lì)方向之一，未來包含租房市場的REITs業(yè)務(wù)也有望隨著相關(guān)規(guī)定的研究推出而破冰。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面住宅租賃的經(jīng)營，能夠帶來包含零售、娛樂等要素在內(nèi)的新商業(yè)空間;另一方面，租賃收入的ABS融資也能讓該模式獲得更好的信用環(huán)境。

“租房”衍生機(jī)會(huì)

租房市場的制度紅利還在陸續(xù)釋放。

在住房租賃市場得到進(jìn)一步推動(dòng)的同時(shí)，與之相關(guān)的ABS市場空間也備受關(guān)注。證監(jiān)會(huì)副主席李超此前曾在一次內(nèi)部培訓(xùn)上建議，券商可以針對租房改革試點(diǎn)的城市進(jìn)行與證券化業(yè)務(wù)有關(guān)的研究;而債券部主任蔡建春也曾透露，要加快推動(dòng)REITs等具有重要意義的創(chuàng)新產(chǎn)品盡快落地。

包括上述新派公寓項(xiàng)目在內(nèi)，目前已有多只有關(guān)租房市場的ABS產(chǎn)品出現(xiàn)，如中信證券的“自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(下稱自如房租計(jì)劃)，以及摩根士丹利華鑫證券的“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

雖然相關(guān)項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，但在業(yè)內(nèi)人士看來，有制度突破性的租房ABS項(xiàng)目還尚未浮水。

“現(xiàn)在并沒有真正的REITs產(chǎn)品，制度上的條件也不充分，所以都是拿現(xiàn)金流來做類REITs試水。”申萬宏源證券一位固收人士認(rèn)為，“這種租賃現(xiàn)金流其實(shí)和商業(yè)租賃并沒有本質(zhì)區(qū)別。”

在上述已發(fā)生的項(xiàng)目中，其基礎(chǔ)資產(chǎn)的確由房租收入構(gòu)成，但表現(xiàn)形態(tài)卻有所差別。

例如自如房租計(jì)劃中，該項(xiàng)目的5億元資金主要來自分期應(yīng)收款，而并非是房租本身。

“這實(shí)際上是一種消費(fèi)類的abs項(xiàng)目，租客在支付租金時(shí)采用分期支付，這和其購買手機(jī)、電腦等大件商品時(shí)采用的分期付款形式類似。”上述固收人士指出。“就好比一些人在消費(fèi)公司選擇分期付款支付房租，這類資產(chǎn)一樣可以打包。”

多家券商、基金子公司正在試圖加速儲備和開展與租房市場有關(guān)的ABS項(xiàng)目。“許多機(jī)構(gòu)都想打出第一單，哪怕是垂直領(lǐng)域包裝出來的，這對于在這個(gè)領(lǐng)域的獲客大有裨益。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述項(xiàng)目的不斷發(fā)行和市場競爭的強(qiáng)化，對租房ABS市場的規(guī)模化發(fā)展乃至未來REITs的孕育仍有積極意義。

“我們看好這類項(xiàng)目的原因，一個(gè)是市場規(guī)模還在不斷發(fā)展。”華中一家中型券商結(jié)構(gòu)化融資項(xiàng)目經(jīng)理表示，“另一個(gè)原因是長期來看，租房市場孕育了很多新的商業(yè)機(jī)會(huì)，因?yàn)樽夥抗芾砥脚_或者說長租公寓本身掌握著實(shí)體客流，這個(gè)基礎(chǔ)上的交叉銷售能夠產(chǎn)生新的商業(yè)場景，比如新零售、新娛樂，而這種新場景又會(huì)產(chǎn)生新的項(xiàng)目資源。”

或需更長周期積淀

開發(fā)商在一級市場拿地比拼自持率的模式，是一些業(yè)內(nèi)人士看好租房ABS發(fā)展的原因。

“我們并不看好純開發(fā)商的自持項(xiàng)目運(yùn)用，反而傳統(tǒng)開發(fā)商可能需要和一些住房租賃運(yùn)營平臺、商業(yè)物業(yè)進(jìn)行合作。”一位中糧地產(chǎn)(中糧萬科長陽半島 中糧祥云國際生活區(qū))人士坦言，“傳統(tǒng)開發(fā)商模式主要還是以住房銷售為驅(qū)動(dòng)，而自持物業(yè)模式則考驗(yàn)著管理能力。”

事實(shí)上，該領(lǐng)域ABS形態(tài)的發(fā)展也與未來長租公寓等商業(yè)模式的變化有關(guān)。

“長租公寓這個(gè)市場沒有完全成形，未來還會(huì)怎樣變化并不確定。”上述中糧地產(chǎn)人士表示，“而且除了長租外，還有一些中小運(yùn)用者在分時(shí)間分空間來做民宿市場，這個(gè)領(lǐng)域其實(shí)也是租房的一部分，同樣具有ABS融資的價(jià)值。”

而對于ABS項(xiàng)目人士來說，開放式的住房租賃項(xiàng)目現(xiàn)金流似乎更受到歡迎。

“未來的原始權(quán)益人更多的應(yīng)是像鏈家自如這樣的住房租賃管理機(jī)構(gòu)，相比傳統(tǒng)的自建住房打包出售的模式，其房源增加外部化、開放化。”北京一家中型券商ABS業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“相對于資產(chǎn)來說，也降低了資產(chǎn)集中度，降低了風(fēng)險(xiǎn)。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，整體住房租賃項(xiàng)目仍然較為稀缺，而市場目前仍屬培育階段。與之有關(guān)的ABS業(yè)務(wù)則需要租房市場更加成熟才能得以大規(guī)模發(fā)展。

“一個(gè)ABS項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)取決于現(xiàn)金流是否穩(wěn)定，租房市場也面臨這種問題，評級公司給予評級的時(shí)候，也要參考?xì)v史數(shù)據(jù)來進(jìn)行評判。”前述ABS業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“這種情況就決定了一個(gè)租賃項(xiàng)目要相對長時(shí)期運(yùn)營;不過目前國內(nèi)許多長租項(xiàng)目還處于初期階段，所以能否找到合適的項(xiàng)目也是關(guān)鍵。”

“土地自持模式才剛剛出現(xiàn)，不排除一些開發(fā)商進(jìn)行以租代售來回籠資金，畢竟‘運(yùn)營-提高價(jià)值-賣給交易所’的過程太長，而傳統(tǒng)模式則更簡單。”上述中糧地產(chǎn)人士也表示，“這種模式有明顯的監(jiān)管套利屬性，因?yàn)橥ǔ７杀Ｗo(hù)的最高租賃期限也就是20年，具體要看監(jiān)管政策如何安排和執(zhí)行。”