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3月16日，2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展13年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

??本次發(fā)布的《2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正經(jīng)歷著深刻變化。隨著房地產(chǎn)融資政策持續(xù)趨緊，行業(yè)金融紅利逐漸消失；市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)逐步偏向一、二線城市；在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速明顯放緩，行業(yè)分化愈加明顯。“三道紅線”要求提出后，房企多措并舉降低杠桿，企業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。

??排名

??行業(yè)整體相對(duì)穩(wěn)定，萬(wàn)科重回綜合實(shí)力榜首

??根據(jù)測(cè)評(píng)報(bào)告，2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、恒大、碧桂園占據(jù)。其中，萬(wàn)科上升兩位，綜合實(shí)力排名第一，恒大、碧桂園分列二、三。中海、融創(chuàng)、保利、龍湖、華潤(rùn)、世茂、新城分列四至十位。與2020年相比，2021年TOP10變動(dòng)率為10%，其中世茂為新晉企業(yè)；TOP50的變動(dòng)率約為10%，整體相對(duì)較為穩(wěn)定。

??從區(qū)域劃分來(lái)看，華東地區(qū)占比37.6%，東北地區(qū)占比3.0%，西部地區(qū)占比8.2%，同比有所下降；華南地區(qū)占比20.2%，華北地區(qū)占比16.6%，中部地區(qū)占比14.4%，同比有所提升。華東、華南與華北三區(qū)企業(yè)數(shù)量占比為74.4%，中部地區(qū)占比繼續(xù)提升，發(fā)展勢(shì)頭良好。

??規(guī)模

??龍頭房企地位穩(wěn)固，集中趨勢(shì)穩(wěn)中有升

??2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為829.89億元，同比增長(zhǎng)16.64%，增速較上年回落1.26個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為178.81億元，同比增長(zhǎng)17.89%，增速較上年上升1.76個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，TOP500房企資產(chǎn)規(guī)模保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總資產(chǎn)增速略收窄。

??企業(yè)層面，規(guī)模房企依舊占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置，房企發(fā)展結(jié)構(gòu)分化明顯。碧桂園、恒大、萬(wàn)科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固。融創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)更注重利潤(rùn)和品質(zhì)，融創(chuàng)降杠桿戰(zhàn)略成效明顯，華潤(rùn)在一線城市拿地占比提高，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。在政策的引導(dǎo)下，行業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，龍頭房企也在逐漸發(fā)力新盈利點(diǎn)。

??2020年，前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比為14.30%，四企業(yè)集中度穩(wěn)中有升。以銷售金額計(jì)算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP10、TOP20、TOP50分別較上年增長(zhǎng)0.06、0.57、0.20個(gè)百分點(diǎn)，TOP100較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額市場(chǎng)發(fā)展較為平穩(wěn)，集中度上升趨勢(shì)依舊，龍頭房企依舊占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

??風(fēng)險(xiǎn)

??融資環(huán)境逐步收緊，降負(fù)債成重要任務(wù)

??2020年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境因疫情影響相對(duì)寬松，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始逐漸恢復(fù)正常軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也較快復(fù)蘇，且出現(xiàn)過(guò)熱跡象，融資政策逐步收緊。對(duì)房地產(chǎn)的融資監(jiān)管已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段，“去杠桿、降負(fù)債”成為房企的重要任務(wù)之一。

??“三道紅線”監(jiān)管下，TOP500房企杠桿率有所降低，降杠桿初顯成效。長(zhǎng)期償債能力方面，TOP500房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn)，為2012年以來(lái)首次下降；凈負(fù)債率均值為85.08%，較上年下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年也有大幅改善。短期償債能力方面，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動(dòng)比率均值為1.40，較上年下降0.05，速動(dòng)比率均值為0.49，與上年持平。

??2020年在監(jiān)管要求下，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，但各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同，龍頭房企信譽(yù)較好，積極推動(dòng)銷售回款，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢，前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

??發(fā)展

??行業(yè)利潤(rùn)空間收窄，投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎

??2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)183億元，較上年增長(zhǎng)10.36%。營(yíng)業(yè)成本均值139億元，較上年提高17.05%。近兩年來(lái)，營(yíng)業(yè)收入均值增速、營(yíng)業(yè)成本均值增速均處于下滑趨勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入增速不及營(yíng)業(yè)成本增速。凈利潤(rùn)均值達(dá)11.01億元，同比下降11.08%，凈利潤(rùn)均值增速近年來(lái)首次為負(fù)。

??2020年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為1.32%，較上年下降了0.52個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為4.53%，較上年下降了4.16個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為11.25%，較上年下降了6.75個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)空間收窄，房企總資產(chǎn)逐年上漲，尤其近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

??在業(yè)務(wù)布局方面，房企一改過(guò)去全面鋪開(kāi)的拿地策略，態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎，不再單純追求數(shù)量，開(kāi)始注重土地質(zhì)量。不少房企重點(diǎn)關(guān)注一二線城市，尤其是長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等地，同時(shí)關(guān)注圍繞都市圈的三四線城市。人口變遷帶動(dòng)了城市格局的改變，許多房企開(kāi)始深耕重點(diǎn)城市，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備依然是房企長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保障。

??策略

??運(yùn)營(yíng)指標(biāo)小幅下降，非住領(lǐng)域拓展加速

??2020年TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2019年降低0.02；整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，與2019年持平；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.10，較2019年降低0.01。從三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)看，總體數(shù)據(jù)依然處于低位。

??隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失，管理紅利時(shí)代來(lái)臨。周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)是管理紅利的重要體現(xiàn)之一，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，驅(qū)動(dòng)周轉(zhuǎn)的因素發(fā)生了變化。相較于過(guò)去高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)，如今在融資趨嚴(yán)的背景下，房企更多通過(guò)提高執(zhí)行效率、實(shí)施精細(xì)管理來(lái)提高企業(yè)周轉(zhuǎn)速度。同時(shí)，近年來(lái)龍頭房企在非住領(lǐng)域紛紛嘗試輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)，在物業(yè)、租賃、辦公、商業(yè)、文旅、養(yǎng)老等非住領(lǐng)域拓展加速。

??此外，產(chǎn)品質(zhì)量作為產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)項(xiàng)，也是房企打開(kāi)和穩(wěn)固市場(chǎng)地位的重要點(diǎn)。近年來(lái)，房企在提升產(chǎn)品品質(zhì)方面也投入了更多精力和意識(shí)，以提高產(chǎn)品口碑。同時(shí)，房企通過(guò)多元?jiǎng)?chuàng)新能力形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，為企業(yè)價(jià)值增長(zhǎng)提供新動(dòng)能。以自上而下的結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和營(yíng)銷創(chuàng)新。

??趨勢(shì)

??地區(qū)銷售分化明顯，行業(yè)分化格局加劇

??測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，隨著“房住不炒”導(dǎo)向持續(xù)落實(shí)，各地區(qū)商品房銷售情況格局分化。長(zhǎng)期來(lái)看，人口有向大都市圈聚集的趨勢(shì)。一方面戶籍改革制度持續(xù)推進(jìn)，增加了人口流動(dòng)的自由度。更重要的是，參與人才爭(zhēng)奪的城市不斷擴(kuò)大，優(yōu)惠的政策力度不斷增加，也導(dǎo)致了區(qū)域分化明顯。

??房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，2020年依然穩(wěn)步發(fā)展，全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額均創(chuàng)出歷史新高。與此同時(shí)，越來(lái)越多的房企，包括規(guī)模房企，由于決策失誤、杠桿過(guò)高等原因紛紛退出競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的分化格局加劇。

??回顧2020年，房地產(chǎn)行業(yè)正處于粗放式向精細(xì)化發(fā)展的過(guò)渡期，房企根據(jù)自身的發(fā)展格局、未來(lái)規(guī)劃進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。房地產(chǎn)主業(yè)住宅產(chǎn)品精細(xì)打磨，逐漸展現(xiàn)出新的“人居”風(fēng)格；產(chǎn)業(yè)鏈縱向深化，不斷開(kāi)發(fā)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；業(yè)務(wù)橫向多元化并行，在存量市場(chǎng)上百花齊放。

??測(cè)評(píng)報(bào)告指出，存量時(shí)代，房企在制定規(guī)劃的同時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎。各大企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略，根據(jù)自身定位開(kāi)展業(yè)務(wù)，根據(jù)不同階層的需求開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品，為市場(chǎng)提供更好的服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)正走在轉(zhuǎn)型升級(jí)的道路上，受政策和市場(chǎng)的影響，房企需要保持良好的融資能力、準(zhǔn)確把握行業(yè)走向、不斷開(kāi)拓新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，才能保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

??附：2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500及專項(xiàng)測(cè)評(píng)成果

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