熱點關注瑞安住建局 黃錦鋼/文
前不久，浙江省消保委聯合溫州市消保委通過線上發布調查問卷的方式面向溫州地區消費者開展全裝修住宅消費調查。
調查內容涉及全裝修住宅質量、商品房買賣合同補充協議是否存在霸王條款、消費者是否會進行二次裝修等問題。下面就這次調查結果中消費者意見比較集中的幾個問題來談談個人看法。
熱點問題一 67.58%的消費者對開發商施工監管相對缺位、業主無法參與監管表示不滿，59.63%的消費者表示全裝修住宅施工質量不理想。 這么多消費者認為“開發商施工監管相對缺位”、“全裝修住宅施工質量不理想”，這個問題的嚴重性、關注度已經很突出。
按照相關法規，開發商不直接參與監管施工過程，而是委托工程監理單位進行監管。但開發商畢竟是項目的主體單位，對項目承擔主體責任。另外，依據商品房買賣合同，開發商有義務將質量合格的商品房交付給購房人。商品房質量若不合格，開發商將面臨違約賠償的巨大風險。
因此，從理論上說，工程質量問題關乎開發商的切身利益，開發商也應該算是商品房質量問題的直接受害人。當然，開發商若有意“偷工減料”，并暗示施工單位、監理單位配合其做法，那就另當別論了。在當前“競地價、限房價”的土地出讓模式下，特別是當商品房項目地價出現溢價異常的情況下，開發商就很容易存在“偷工減料”的想法。
對于消費者提到的“業主無法參與監管”問題，實際操作存在很多方面的障礙：
一是法律上沒有依據。根據《建筑法》和《建設工程質量管理條例》，商品房項目施工環節的監管有明確主體，工程監理單位是開發商通過委托產生的施工質量責任主體，按照法律法規履職，對商品房施工過程各工序節點、材料使用、隱蔽工程等進行監管，對工程質量負終身責任。 二是購房合同沒有賦予業主參與施工過程的監管的權利。購房人與開發商簽訂了商品房預售合同，約定了雙方當事人的權利和義務。但商品房預售合同的標的物是交付的商品房，而不是在建工程，商品房預售合同沒有給與購房人參與在建工程施工過程監管的任何權利。 三是在建工程的管理制度限制。在建工程施工場地有非常嚴格的安全管理規定，一般不允許與工程建設無關的人員隨意進入施工場地。工地安全的責任人是施工單位，而不是開發商，開發商也沒有讓業主隨意進入工地的權利。舉兩個例子：假如消費者在4S店購車付了預訂款，就有權利跑到生產商那里去監督車的制造過程嗎？假如消費者在酒店里預定了酒席，就有權利去監督酒店買菜、做菜的過程嗎？同樣的道理，業主簽訂了商品房預售合同，也沒有權利直接去監管商品房的施工過程。
話說回來，那有沒有可以讓購房人參與在建工程施工質量監管的方法呢？有一種比較可行的間接監管方式：購房人可以通過選舉業主代表和開發商溝通協商，通過業主開放日等活動，進入施工現場參觀和檢查，如發現問題可以反饋給開發商落實整改，發現質量問題也可以直接向住建部門進行投訴。
熱點問題二 52.29%的消費者認為合同對主材規格、參數等約定不明確；44.34%的消費者遭遇過商品房買賣合同補充協議存在霸王條款；38.84%的消費者發現全裝修住宅交付后與樣板房不一致。 浙江省住房和城鄉建設廳、浙江省工商行政管理局聯合制訂的《浙江省商品房買賣合同（預售）示范文本》（2018版）對全裝修商品住宅的價格、裝修裝飾標準、裝修材料、裝修質量、裝修交付條件、保修期限、違約責任、爭議解決方式等方面都有明確的約定內容。
導致消費者認為“合同對主材規格、參數等約定不明確、發現全裝修住宅交付后與樣板房不一致”等問題，一般有兩種情況：
一種是開發商故意在合同上修改了裝修材料品牌、規格、級別，應屬于合同欺詐行為，責任在開發商；
另一種是購房人沒有對照交付樣板房和商品房銷售方案中的裝修材料清單公示內容，就在合同草率簽字，事后才對這個問題提出質疑，購房人無疑也有一定的責任。
商品房預售合同經雙方當事人簽字起生效，受法律保護。因此，建議購房人在簽訂商品房買賣合同時，必須要有耐心、細心去核對合同的附件六的內容，主材規格、參數一般可以從合同中找到答案。
若發現合同和交付樣板房的裝修材料清單不一致、或合同存在霸王條款，可直接向市場監督部門進行投訴解決。
熱點問題三 53.82%的消費者認為開發商提供的裝修方案風格單一，缺乏個性化設計；有35.84%的消費者表示為了住的更舒服，會對全裝修住宅進行二次裝修。 根據全裝修相關政策：“全裝修商品住宅項目應至少提供1個經濟適用的基本裝修標準方案，在此基礎上，房地產開發企業根據市場需求及產品定位，提供升級裝修標準方案供購房者選擇。” 從實際情況看，開發商大都僅提供了基本裝修標準方案，很少提供升級裝修標準方案。
為什么開發商不愿積極提供升級裝修標準方案呢？
道理其實很簡單，升級裝修方案越多，裝修方案設計、材料購買、施工操作、竣工驗收等環節就越繁瑣，不確定因素增多了，開發周期延長了，贏利空間縮小了。
有這樣一個案例：某樓盤向購房人提供了個性化裝修方案，但施工人員把幢號、單元號都給搞錯了，施工到一半才發現不對，只好拆除后再按正確的方案重新施工。雖說錯誤的是施工單位，但延誤了交房時間，違約賠償責任還得開發商來承擔。
有些購房人明知道自己不滿意裝修風格、材料配置，但還是決定要購買全裝修商品房，等交付之后再來個二次裝修。到菜市場買菜，每個人都會挑選自己喜歡的菜，因為菜市場的菜種類繁多，總會有你所喜歡的。但現在全裝修商品房可供選擇的裝修方案十分有限，對剛性需求來說，即使你不喜歡裝修風格，但也沒有其他好的選擇方案。
以前的自由精裝修時代，有些人在裝修時任意拆窗破墻，導致房屋結構安全隱患。雖然全裝修政策優先考慮的是環保、結構安全問題，但裝修風格單一、缺乏個性化設計與購房人需求的多樣性矛盾問題若不能妥善解決，全裝修政策也難以實現政策效果。
這個問題怎么解決好？
目前其他城市似乎都沒有可借鑒的成功模式，我覺得不妨借鑒一下本次調查中大多數消費者的意見：開發商應按低、中、高三檔裝修標準設置提供三種基本裝修方案，每種基本裝修方案采用2-3種不同的裝修風格供業主選擇。這些意見符合全裝修政策精神，開發商確實需要提供多種裝修選擇方案，盡量滿足業主的不同個性化需求，盡量降低業主拆除重裝的意愿。
結語
全裝修政策的目的在于減少污染、節約資源，保證房屋結構安全、改善人居環境。
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